En vingt ans, la taxe foncière a pratiquement doublé. C’est le constat accablant que dresse l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) dans la 20e édition de son Observatoire National des Taxes Foncières. Entre 2005 et 2025, la taxe foncière sur les propriétés bâties a bondi de +93,4 % — soit 2,5 fois plus vite que l’inflation et 3,4 fois plus vite que les loyers. Derrière cette explosion fiscale, deux moteurs : la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales (+46,3 %) et la hausse des taux communaux (+32,2 %). Face à cette dérive, Sylvain GRATALOUP, président de l’UNPI, interpelle les candidats à la présidentielle de 2027 pour exiger une réforme structurelle. Cet article décrypte les données-clés et les pistes pour sortir de cette impasse fiscale.
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’Observatoire National des Taxes Foncières de l’UNPI ?
- Pourquoi la taxe foncière a-t-elle bondi de +93,4 % en vingt ans ?
- Dans quelles villes la taxe foncière est-elle la plus lourde ?
- Quelles hausses attendre en 2026 ?
- La fiabilisation des valeurs locatives en 2027 : une menace pour les propriétaires ?
- Quelles réformes propose l’UNPI pour rééquilibrer la fiscalité immobilière ?
À retenir – Observatoire National des Taxes Foncières 2026
- Selon l’Observatoire National des Taxes Foncières 2026 (UNPI), la taxe foncière a bondi de +93,4 % entre 2005 et 2025, soit 2,5 fois plus vite que l’inflation.
- En 2023, la revalorisation des valeurs locatives a atteint +7,1 %, un record depuis 1986, entraînant une hausse de la taxe foncière de +8,3 %.
- En 2025, la taxe foncière moyenne s’élève à 635 € au niveau national et à 973 € dans les 50 plus grandes villes.
- En 2026, la revalorisation nationale est limitée à +0,8 %, mais Aulnay-sous-Bois affiche une hausse record de +29,9 %.
- L’UNPI formule 5 propositions de réforme en 2026, dont la création d’une CLUC et la récupération partielle de la taxe foncière par les bailleurs.
Qu’est-ce que l’Observatoire National des Taxes Foncières de l’UNPI ?
Une 20e édition publiée le 15 octobre 2026
Chaque année, à la date limite de paiement de la taxe foncière, l’UNPI publie son Observatoire National des Taxes Foncières. Cette 20e édition couvre la période 2005-2025, avec les premières tendances pour 2026. Elle porte sur environ 35 000 communes françaises, dont les 200 plus grandes villes. C’est la référence nationale pour suivre l’évolution de la fiscalité foncière.
Sylvain GRATALOUP, président de l’UNPI, pose le diagnostic sans détour : « La taxe foncière est devenue un impôt confiscatoire. En vingt ans, elle a augmenté deux fois plus vite que l’inflation. Les propriétaires ne peuvent plus continuer à financer seuls les collectivités locales. »
Comment calcule-t-on la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur un mécanisme en trois étapes :
- L’administration détermine la valeur locative cadastrale (VLC) du bien — c’est le loyer théorique annuel qu’il pourrait générer.
- Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué pour frais de gestion, réduisant la base imposable de moitié.
- Cette base est multipliée par le taux global de taxe foncière, voté par la commune (ou l’intercommunalité) et le département.
Conformément à l’article 1518 bis du CGI, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année sur l’indice des prix à la consommation (IPC). Des frais de gestion de 3 % s’ajoutent en vertu de l’article 1641 du CGI. À cela s’ajoutent souvent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — partiellement récupérable par le bailleur — et la taxe GEMAPI, à la charge exclusive du propriétaire.
Pourquoi la taxe foncière a-t-elle bondi de +93,4 % en vingt ans ?
Le double effet des valeurs locatives et des taux communaux
Deux mécanismes distincts, mais cumulatifs, expliquent cette flambée. D’un côté, la revalorisation automatique des valeurs locatives : +46,3 % en vingt ans, indexée chaque année sur l’IPC conformément à l’article 1518 bis du CGI. De l’autre, la hausse des taux votés par les collectivités territoriales : +32,2 % sur la même période.
👉 Ensemble, ces deux leviers ont produit une explosion de +93,4 % entre 2005 et 2025.
Concrètement : pour une taxe foncière de 1 000 € en 2005, la facture dépasse 1 934 € en 2025 — soit 934 € de plus en vingt ans. Pour mesurer l’ampleur du phénomène, un seul chiffre suffit : cette progression est 2,5 fois supérieure à l’inflation (+36,8 %) et 3,4 fois supérieure à la hausse des loyers (+27,3 %, ILH INSEE secteur libre). Elle dépasse même la revalorisation des retraites (+64 %).
👉 Selon le 122e rapport du Congrès des Notaires, la taxe foncière représente en 2025 : 26 € pour chaque tranche de 1 000 € d’argent public.
Vous pouvez retrouver le détail du calcul de votre taxe foncière 2025 et estimer votre cotisation pour cette année.
🁢 Taxe foncière vs autres indicateurs économiques (2005–2025)
| Indicateur économique | Évolution 2005–2025 | Rapport avec la taxe foncière | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière sur les propriétés bâties | +93,4 % | Référence | Double mécanisme : VL +46,3 % + taux +32,2 % |
| Retraites (ARRCO-AGIRC) | +64,0 % | 1,5× plus faible | Revalorisations annuelles par les régimes de retraite |
| Inflation (IPC) | +36,8 % | 2,5× plus faible | Indice des prix à la consommation (oct. 2005 – oct. 2025) |
| Charges de copropriété | +36,9 % | 2,5× plus faible | Évolution sur 20 ans selon les données disponibles |
| Loyers (ILH secteur libre) | +27,3 % | 3,4× plus faible | Indice ILH INSEE – secteur libre (4e T 2005 – 4e T 2025) |
| Pour 1 000 € de TF en 2005 | → 1 934 € payés en 2025 (+ 934 € en 20 ans) |
Tableau comparatif : taxe foncière vs autres indicateurs économiques entre 2005 et 2025. Source : Observatoire National des Taxes Foncières, UNPI, 20e édition, 15 octobre 2026.
Un bond record en 2023 : +7,1 %
L’année 2023 a constitué un tournant historique. La revalorisation des valeurs locatives a atteint +7,1 % — un niveau jamais observé depuis 1986. Pourquoi un tel pic ? L’indexation automatique sur une inflation galopante, aggravée par la crise énergétique et les tensions économiques post-Covid. Dans les 200 plus grandes villes françaises, la taxe foncière a enregistré une hausse spectaculaire de 8,3 % en un an, sans qu’aucun dispositif de plafonnement ne vienne protéger les propriétaires. Depuis, la progression ralentit progressivement, avec une augmentation de 4,8 % en 2024, puis de 2,3 % en 2025.
Une hausse qui ralentit depuis 2024
La tendance s’inverse progressivement. La hausse globale de la taxe foncière retombe à +3,9 % en 2024, puis à +1,7 % en 2025. En parallèle, les taux communaux marquent le pas : +0,9 % pour le bloc communal en 2025 et 0,0 % pour les taux départementaux. Ce ralentissement reste toutefois relatif : il ne compense pas les hausses massives des années précédentes. Preuve en est : dans les 50 plus grandes villes de France, la hausse cumulée 2005-2025 atteint tout de même +84,1 %.
Dans quelles villes la taxe foncière est-elle la plus lourde ?
Le palmarès des 50 plus grandes villes
Dans les 50 villes les plus peuplées, la pression fiscale dépasse largement la moyenne nationale. Leur taux moyen atteint 44,38 %, contre 40,88 % sur l’ensemble du territoire. Leurs valeurs locatives sont aussi plus élevées : 4 589 € en moyenne, contre 3 146 € au plan national. Dans ces villes, la taxe foncière atteint ainsi 973 € en moyenne, un montant nettement supérieur à la moyenne nationale de 635 €. En intégrant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la facture grimpe à 1 179 €.
En tête du palmarès : Grenoble (rang 1), avec un taux record de 68 % et une taxe foncière de 1 487 €, soit 4,1 loyers mensuels. Avec la TEOM, la facture grimpe à 1 679 €. Vient ensuite Créteil (rang 27), où la taxe atteint 1 465 € — non pas en raison d’un taux exceptionnel (45,32 %), mais à cause de valeurs locatives particulièrement hautes (6 466 €). Montreuil (rang 30) dépasse quant à lui les 1 256 € (1 505 € avec TEOM).
À l’opposé, Paris (rang 48) affiche un taux modéré de 21,21 % pour une taxe foncière de 900 €. Boulogne-Billancourt (rang 50) reste la ville la moins taxée des 50 grandes villes, avec 15,80 % et seulement 619 €. En comparaison, les charges de copropriété ont reculé de -0,8 % en 2025 selon Foncia — un contraste saisissant avec la trajectoire de la taxe foncière.
🁢 Taxe foncière 2025 dans les 50 plus grandes villes de France (sélection)
| Rang | Commune | Taux global TF 2025 (%) | Equiv. loyers mensuels | Valeur locative moy. (€) | TF moy. (€) | TF + TEOM moy. (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Grenoble | 68,00 | 4,1 | 4 373 | 1 487 | 1 679 |
| 2 | Angers | 56,65 | 3,4 | 4 026 | 1 316 | — |
| 3 | Amiens | 56,00 | 3,4 | 4 081 | 1 143 | 1 337 |
| 4 | Orléans | 54,70 | 3,3 | 4 438 | 1 214 | 1 343 |
| 5 | Le Havre | 54,47 | 3,3 | 4 117 | 1 121 | 1 384 |
| 10 | Dijon | 52,05 | 3,1 | 4 148 | 1 079 | 1 212 |
| 14 | Clermont-Ferrand | 49,88 | 3,0 | 3 992 | 996 | 1 193 |
| 22 | Le Mans | 47,80 | 2,9 | 4 004 | 957 | 1 091 |
| 27 | Créteil | 45,32 | 2,7 | 6 466 | 1 465 | 1 733 |
| 30 | Montreuil | 44,22 | 2,7 | 5 682 | 1 256 | 1 505 |
| 45 | Lyon | 32,82 | 2,0 | 4 706 | 772 | 898 |
| 48 | Paris | 21,21 | 1,3 | 8 485 | 900 | 1 163 |
| 49 | Asnières-sur-Seine | 20,21 | 1,2 | 7 000 | 707 | 909 |
| 50 | Boulogne-Billancourt | 15,80 | 0,9 | 7 836 | 619 | 782 |
| Moyenne 50 plus grandes villes | 44,38 | 2,7 | 4 589 | 973 | 1 179 | |
| Moyenne nationale (35 000 communes) | 40,88 | — | 3 146 | 635 | — |
Source : Observatoire National des Taxes Foncières, UNPI, 20e édition, 15 octobre 2026. Les 50 plus grandes villes se caractérisent par des valeurs locatives plus élevées (4 589 € vs 3 146 € en moyenne nationale) et un taux moyen plus fort (44,38 % vs 40,88 %).
Les records nationaux en 2025
Sur l’ensemble des 35 000 communes analysées, les écarts sont vertigineux :
- Taux le plus élevé : Oulles (Isère, 38), 71,67 %, pour une taxe foncière de 271 € seulement (valeurs locatives faibles)
- Taxe foncière la plus élevée : Saint-Nom-la-Bretèche (Yvelines, 78), 2 404 €, grâce à la valeur locative la plus haute de France : 14 555 €
- Taxe foncière la plus basse : Montreuil-en-Auge (Calvados, 14), taux 5,85 %, 64 € seulement
- Valeur locative la plus élevée : Marnes-la-Coquette (Hauts-de-Seine, 92), 15 326 € pour une taxe foncière de 1 116 €
👉 Ces extrêmes illustrent le paradoxe du système fiscal : un taux élevé ne se traduit pas nécessairement par une forte cotisation, si la valeur locative cadastrale reste basse.
Quelles hausses attendre en 2026 ?
Une revalorisation nationale de +0,8 %
En 2026, la revalorisation nationale des valeurs locatives s’établit à +0,8 % — la plus faible depuis 2021. À l’échelle nationale, la tendance est donc au ralentissement. Pourtant, certaines communes décident simultanément d’augmenter leurs taux, générant des hausses locales bien supérieures à la moyenne. Par ailleurs, la révision générale des valeurs locatives — attendue depuis des années — a été repoussée à 2031 par la loi de finances 2026.
Des villes championnes de la hausse en 2026
Parmi les 200 plus grandes villes, les écarts sont spectaculaires en 2026. Certaines communes cumulent hausse des taux et revalorisation des valeurs locatives :
- Aulnay-sous-Bois : +29,9 % — hausse la plus forte de France en 2026
- Ajaccio : +27,8 %
- Fréjus : +27,1 %
- Montrouge : +25,2 %
- Clamart : +17,4 %
- Drancy : +14,8 %
- Bastia : +13,6 %
- Montpellier : +11,3 %
À l’inverse, Marseille affiche une hausse quasi nulle (+0,6 %). Nice recule même de -18,3 % — un ajustement technique des valeurs locatives. La moyenne des 200 grandes villes s’établit à +1,7 % en 2026.
🁢 Évolution de la taxe foncière 2025-2026 dans les 200 plus grandes villes (sélection)
| Commune | Département | Évolution TF 2025-2026 (%) | Catégorie |
|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois | 93 (Seine-Saint-Denis) | +29,9 % | Plus forte hausse |
| Ajaccio | 2A (Corse-du-Sud) | +27,8 % | Plus forte hausse |
| Fréjus | 83 (Var) | +27,1 % | Plus forte hausse |
| Montrouge | 92 (Hauts-de-Seine) | +25,2 % | Plus forte hausse |
| Clamart | 92 (Hauts-de-Seine) | +17,4 % | Forte hausse |
| Drancy | 93 (Seine-Saint-Denis) | +14,8 % | Forte hausse |
| Bastia | 2B (Haute-Corse) | +13,6 % | Forte hausse |
| Montpellier | 34 (Hérault) | +11,3 % | Hausse notable |
| Cherbourg-en-Cotentin | 50 (Manche) | +8,5 % | Hausse modérée |
| Marseille | 13 (Bouches-du-Rhône) | +0,6 % | Hausse minime |
| Nice | 06 (Alpes-Maritimes) | -18,3 % | Ajustement technique VL |
| Moyenne 200 plus grandes villes | +1,7 % | Ralentissement national |
La fiabilisation des valeurs locatives en 2027 : une menace pour les propriétaires ?
Un projet de révision massive annoncé fin 2025
Fin 2025, un projet gouvernemental fait l’effet d’une bombe. L’administration fiscale envisage une “fiabilisation” massive des valeurs locatives cadastrales : il s’agit d’intégrer automatiquement des éléments de confort (eau, électricité, chauffage…) dans les fiches cadastrales de logements non réévalués depuis 1970. Environ 7 millions de logements sont concernés, pour une hausse moyenne estimée à 63 € par propriétaire. Face au tollé, le projet est rapidement mis en pause.
La réforme des valeurs locatives est en réalité un serpent de mer. Entre 2020 et 2025, les valeurs locatives ont progressé de +81 % selon les données disponibles, aggravant la charge fiscale sans concertation préalable. La révision générale, elle, a été repoussée à 2031 par la loi de finances 2026.
En juillet 2026, le Gouvernement conditionne la fiabilisation à l’accord des collectivités
En juillet 2026, le Gouvernement tranche : la fiabilisation ne se fera qu’avec l’accord explicite des collectivités locales. Des propositions ont déjà été adressées aux communes. Certaines votent contre — au nom du principe d’égalité devant l’impôt. D’autres se prononcent en faveur.
L’année 2027 pourrait ainsi se traduire par une nouvelle augmentation significative de la taxe foncière pour les propriétaires. Plusieurs facteurs risquent de se cumuler : les réévaluations locales, la revalorisation annuelle automatique liée à l’inflation et d’éventuelles hausses des taux d’imposition communaux, dans le prolongement des élections municipales de 2026.
Quelles réformes propose l’UNPI pour rééquilibrer la fiscalité immobilière ?
Cinq propositions pour les propriétaires
Face à cette dérive fiscale, l’UNPI ne se contente pas de dresser un constat. Elle formule cinq propositions concrètes à destination des candidats à la présidentielle de 2027 :
1. La Contribution Locale des Usagers des Collectivités (CLUC)
À long terme, l’UNPI propose de remplacer la taxe foncière par une contribution à la charge de tous les usagers des services publics locaux — habitants et propriétaires. Cette CLUC serait modulable selon les ressources, la contribution sociale et le statut (locataire ou propriétaire occupant).
2. La récupération partielle de la taxe foncière par les bailleurs
Mesure phare à court terme : permettre aux bailleurs privés de refacturer une partie de leur taxe foncière à leurs locataires. Cela implique de réformer le décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Aujourd’hui, seule la TEOM est récupérable.
3. L’indexation des valeurs locatives sur l’ILH plutôt que sur l’IPC
Il s’agit de modifier l’article 1518 bis du CGI pour aligner la revalorisation annuelle de la base imposable sur l’indice des loyers d’habitation (ILH) de l’INSEE. Cet indice, plus représentatif du marché locatif réel, aurait significativement limité les hausses mécaniques observées ces vingt dernières années.
4. Un dégrèvement dans les zones d’encadrement des loyers
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux…), les revenus locatifs sont plafonnés par arrêté préfectoral. L’UNPI demande un dégrèvement de taxe foncière pour compenser ce manque à gagner réglementaire.
5. Des dégrèvements obligatoires pour la rénovation énergétique
Aujourd’hui, accorder un dégrèvement pour travaux de rénovation énergétique est une option laissée à la discrétion de chaque commune. L’UNPI veut le rendre obligatoire — un levier puissant pour accélérer la transition énergétique du parc immobilier privé.
Un appel aux candidats à l’élection présidentielle 2027
Le message de Sylvain GRATALOUP, président de l’UNPI, est sans ambiguïté : « La fiscalité immobilière est à bout de souffle. Nous invitons les candidats à la présidentielle à inscrire ces réformes dans leur programme. Les propriétaires sont des acteurs essentiels du logement en France. Ils ne peuvent plus continuer à financer seuls les collectivités locales. »
En 2025, la taxe foncière représente en moyenne 2,5 loyers mensuels pour un propriétaire bailleur. L’impossibilité de la répercuter sur le locataire constitue une inégalité structurelle — une exception française par rapport à la plupart des pays européens.
🁢 5 propositions de réforme de l’UNPI pour la fiscalité foncière
| N° | Proposition UNPI | Texte de référence à réformer | Objectif principal | Délai |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Contribution Locale des Usagers des Collectivités (CLUC) | Remplacement de la taxe foncière par une taxe usager modulable | Partager la charge entre propriétaires et locataires | Long terme |
| 2 | Récupération partielle de la TF par les bailleurs | Décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables | Permettre la refacturation partielle au locataire | Court terme |
| 3 | Indexation des valeurs locatives sur l’ILH | Article 1518 bis du CGI (actuellement indexé sur l’IPC) | Aligner la revalorisation sur les loyers réels du marché | Court terme |
| 4 | Dégrèvement dans les zones d’encadrement des loyers | Nouvelle mesure législative à créer | Compenser la contrainte de loyer plafonné pour les bailleurs | Court terme |
| 5 | Dégrèvements obligatoires pour rénovation énergétique | Généralisation et rendre obligatoire (aujourd’hui facultatif) | Inciter à la transition énergétique des logements | Court terme |
Conclusion
En vingt ans, la taxe foncière a pratiquement doublé. Ce n’est ni une fatalité ni une coïncidence : c’est le résultat d’un double mécanisme cumulatif, amplifié par la suppression de la taxe d’habitation. Ni les locataires ni les propriétaires ne peuvent absorber indéfiniment cette dérive. Les cinq réformes proposées par l’UNPI — notamment la récupération partielle par les bailleurs et l’indexation sur l’ILH — offrent des pistes sérieuses pour rééquilibrer la fiscalité foncière. La présidentielle de 2027 représente une fenêtre d’opportunité. À saisir avant que la fiabilisation massive des valeurs locatives ne vienne encore alourdir la facture.
