Charges de copropriété : une augmentation de 2 % en 2019

Charges de copropriété : une augmentation de 2 % en 2019

Selon l’observatoire des charges de copropriété (OSCAR) réalisé par l’ARC, les charges ont augmenté d’environ 2 % par rapport à 2019. Cette évolution mesurée s’explique par la stabilisation des dépenses de chauffage qui représentent 1/3 des dépenses totales.

Une hausse des charges de copropriété, deux fois plus importante que l’inflation

Globalement, les charges ont augmenté d’environ 2 % entre 2018 et 2019 alors que leur hausse se situait à 5 % entre 2017 et 2018. Pourtant, cette augmentation reste deux fois plus importante que celle de l’inflation. En effet, celle-ci a évolué de 1,1 % d’après l’INSEE. Alors que l’indice de consommation des services indique une évolution de 1,6 % pour les dépenses supportées par les copropriétés.

Ce résultat est la conséquence d’un effet compensatoire entre l’augmentation moyenne des tarifs des ressources énergétiques et la diminution des besoins en chauffage. Par ailleurs, rien ne change pour les autres postes de charges de copropriété.

Les taux d’augmentation restent élevés pour les contrats d’assurance et les prestations particulières des contrats de syndic professionnel. Nul doute que l’analyse sera différente pour l’exercice 2020 du fait des ruptures occasionnées par la crise du COVID-19 sur la gestion des copropriétés.

En effet, les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont les contrats d’assurance (+ 6 %) et les charges de gestion (+ 4 %). Aussi, pour un appartement type d’une surface habitable de 60 m2, le montant de charges est de 3 057 €.

charges de copropriété

Une stabilisation des dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Deux paramètres conditionnent l’évolution des charges de chauffage :

  • La consommation en calories se mesure par les DJU (Degrés-Jours-Unifiés),
  • Les tarifs des ressources énergétiques utilisées : gaz, fioul, réseau urbain, électricité.

La consommation mesurée par les DJU (Degrés-Jours-Unifiés) est inférieure de 2,7 % par rapport au relevé de 2018. En ce qui concerne les ressources énergétiques, on constate une hausse moyenne de 2,6 %. En conséquence, l’évolution globale marque une stabilisation pour l’exercice 2019. Rappelons qu’entre 2017 et 2018, l’augmentation était de 9,8 % !

Voici le détail de cette évolution par énergie :

  • Fioul : + 3,4 % après + 13,3 % en 2018),
  • Gaz : – 8,1 % après + 12 % en 2018,
  • Réseau urbain : + 2,6 % après 11,5 % en 2018,
  • Électricité : + 5,5 % après + 1,3 % en 2018.

Notons que les charges de chauffage sont fortement impactées pour les immeubles des « 30 glorieuses ». Ces immeubles construits entre 1945 à 1975 constituent de véritables passoires thermiques.

Charges de gestion et d’assurance de la copropriété : une augmentation continue

Charges de gestion : + 4 %

Selon l’observatoire de l’Association des Responsables de Copropriété, les charges de gestion ont augmenté de 4 % du fait d’une hausse des honoraires des syndics professionnels de 2 %. Cette hausse s’expliquerait par une accentuation de la facturation de prestations particulières.

“Ces pratiques qui avaient été fortement restreintes par la mise en place du contrat-type retrouvent progressivement de l’ampleur. Il s’agit principalement des prestations particulières facturées au temps passé.” – Claude POUEY, responsable de l’observatoire OSCAR au sein de l’ARC.

En effet, au lieu d’être forfaitisées, ces prestations sont facturées selon une durée et un montant qui ne sont pas négociés a priori. Difficilement contrôlables par les copropriétés, elles se révèlent à l’origine de « l’envolée » de certaines dépenses de gestion. On les retrouve notamment en matière de gestion des interventions pour sinistres ou pour le suivi des contentieux.

“Il est recommandé de procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic s’il comporte trop de clauses tarifaires non forfaitisées et donc non négociées.” – Claude POUEY.

Contrats d’assurance : + 6 %

Les montants des contrats d’assurance sont en hausse de 6 % en moyenne sur un an. Alors que l’impact de la sinistralité nationale se situe à environ 3 %. De plus, certaines copropriétés ont constaté des taux bien supérieurs à 10 %.

Ainsi, cette forte progression peut s’expliquer par une sinistralité très importante pendant les trois dernières années. En règle générale, les sinistres sont dus aux dégâts des eaux dans les parties communes, mais aussi dans les parties privatives. D’ailleurs, ils sont en forte progression en 2019.

“La meilleure solution pour optimiser le contrat d’assurance de la copropriété et de procéder régulièrement à une mise en concurrence, tous les 3 à 5 ans, afin de recadrer son montant avec les tarifs du marché.” – Claude POUEY.

Une bonne maîtrise des dépenses d’entretien et de maintenance

La bonne nouvelle, c’est que les dépenses d’entretien sont de mieux en mieux maîtrisées. En effet, les copropriétés font de plus en plus appel à des mises en concurrence pour trouver des prestataires de qualité à des prix compétitifs.

Cela explique pourquoi le taux d’évolution de ces prestations reste proche de celui de l’indice de consommation des services.

Charges de personnel : +2,2 %

Les charges de gardiennage ont augmenté de 2,2 % entre 2018 et 2019. On retrouve les niveaux des évolutions constatées avant 2017.

Notons que c’est à partir de cet exercice qu’il a été mis en place des dispositifs de mutuelle et de prévoyance. De même, une réforme de la classification des postes de gardien et d’employé d’immeuble sur la base de leur « pesée » s’est traduit par d’importantes revalorisations salariales.


En savoir plus sur l’observatoire des charges de copropriété, OSCAR

Comme chaque année depuis plus de 10 ans, l’ARC exploite les annexes comptables de 2500 copropriétés. Il est important de souligner qu’il ne s’agit pas d’informations déclaratives, mais de données comptables approuvées en assemblée générale de copropriété.


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