En France, près de 10 millions de logements sont en copropriété, soit plus d’un appartement sur quatre. Si vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devenez copropriétaire de l’immeuble. Vous faites alors partie du “Syndicat des Copropriétaires”, qui prend des décisions ensemble pour l’immeuble. Participer et s’impliquer dans ces décisions est donc très important. Notre “guide de la copropriété” vous explique comment fonctionne une copropriété et quels sont vos droits et obligations en tant que copropriétaire. Ce guide est simple et pratique pour vous accompagner dans la vie de votre immeuble.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une copropriété ?
- Quels sont les organes de la copropriété ?
- Guide de la copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires
- Nouvelles obligations depuis 2024-2026
- FAQ – Copropriété – Questions Fréquemment Posées
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est une organisation juridique spécifique pour les immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, les “copropriétaires”. Ce statut devient obligatoire dès lors qu’au moins deux personnes partagent un bien immobilier. En France, le régime de la copropriété est rigoureusement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, faisant de ces textes les piliers de notre guide de la copropriété.
Ce cadre a été complété et modernisé par plusieurs réformes majeures : l’ordonnance du 30 octobre 2019, la loi ELAN, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, et plus récemment la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024.
Composition de la copropriété
La copropriété se caractérise par la distinction entre partie privative et partie commune. Ainsi, chaque copropriétaire détient un lot comprenant des parties privatives (telles qu’un appartement, un bureau, un parking, une cave, etc.) et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs, espaces verts, hall d’entrée, etc.).
Rôle du règlement de copropriété
À cet effet, le règlement de copropriété est un document essentiel, annexé à l’acte de vente. Il organise le fonctionnement de la copropriété et les règles d’usage, en décrivant les parties communes et privatives. De plus, le règlement de copropriété indique votre part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes de charges. En effet, ces valeurs déterminent le montant des charges de copropriété que vous devez payer. Mais, elles indiquent également le nombre de voix que vous représentez en assemblée générale.
À noter : la loi du 9 avril 2024 a fixé au 31 décembre 2026 la date limite pour mettre les règlements de copropriété en conformité avec les réformes issues de la loi ELAN. Si votre règlement n’a pas encore été actualisé, c’est un point à inscrire à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Gouvernance de la copropriété et Assemblée Générale
Car, lors de l’assemblée générale de copropriété, les copropriétaires prennent l’ensemble des décisions qui concernent la copropriété. C’est-à-dire le montant du budget, la passation de contrats, la réalisation de travaux sur les parties communes, etc. L’assemblée générale annuelle, similaire à celle des sociétés, est obligatoire dans la copropriété. Outre cette réunion “ordinaire”, des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées pour des décisions urgentes ou non abordées précédemment. Ces AG incluent des travaux nécessaires, des problèmes dans les parties communes, ou la nécessité pour le syndic ou un copropriétaire de consulter le syndicat des copropriétaires.
Immatriculation obligatoire de la copropriété
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés s’immatriculent au registre national des copropriétés. le syndic de copropriété doit procéder à la mise à jour annuelle de ce registre. En cela, il renseigne les données concernant leur identification, mode de gouvernance, éventuelles procédures administratives et judiciaires, comptes annuels et leur bâti. Notons que sans cette immatriculation, la copropriété ne peut pas prétendre à des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette immatriculation s’effectue dès la création de la copropriété par le syndic ou le notaire. Ainsi, elle vise à fournir une vision claire et précise de l’état général et de l’organisation de la copropriété.
La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a enrichi le contenu du registre, qui doit désormais comporter des données sur la situation financière de la copropriété, les caractéristiques techniques des immeubles (diagnostics obligatoires), et le cas échéant les procédures de lutte contre l’habitat indigne en cours.
Quels sont les organes de la copropriété ?
Dans une copropriété, la propriété d’un immeuble se répartit entre plusieurs personnes. Cette répartition entraîne des responsabilités administratives et financières pour chaque copropriétaire. Cependant, la gestion au quotidien de la copropriété n’est pas directement assurée par ces derniers. Cette responsabilité incombe plutôt au syndic de copropriété et au conseil syndical. Ainsi, dans une copropriété, on distingue trois entités majeures qui jouent un rôle crucial : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Découvrez le rôle de chacun dans notre guide de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires, formé par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, est une entité juridique essentielle dans la gestion d’une copropriété. En achetant un lot, vous devenez automatiquement membre de ce syndicat. En cela, vous devez respecter certaines obligations : payer les charges, suivre le règlement de copropriété, et participer aux assemblées générales.
Ce syndicat, qui se crée de facto avec la copropriété, est juridiquement considéré comme une personne morale. Ainsi, il peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété et voir sa responsabilité engagée.
Le rôle du syndicat est d’administrer les lots de l’immeuble conformément à la législation en vigueur. Mais, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, ses attributions se sont élargies. À présent, il contribue également à l’amélioration des parties communes de l’immeuble. Cela, notamment en raison du vieillissement croissant des bâtiments en copropriété et de la nécessité pressante de réaliser d’importantes rénovations.
Le syndicat des copropriétaires a le devoir de se réunir en assemblée générale. Les décisions importantes se prennent lors de l’AG annuelle, qui peut se tenir en présentiel ou à distance. Selon des règles de majorité, les copropriétaires prennent part au vote des points inscrits à l’ordre du jour. Ces décisions sont ensuite exécutées par le syndic.
Parmi les sujets abordés, on trouve :
- L’adoption du budget prévisionnel pour la prochaine période comptable ;
- La planification des travaux et le vote du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) le cas échéant ;
- Les éventuelles modifications du règlement de copropriété ;
- La nomination du syndic et des membres du conseil syndical ;
- La présentation et la mise à jour du fonds de travaux obligatoire;
- D’autres points essentiels à la gestion de la copropriété.
En somme, chaque copropriétaire est membre de droit du syndicat et participe activement à la vie et à la gestion de l’immeuble via le syndicat des copropriétaires. Ce principe fondamental, au cœur de la copropriété, est expliqué en détail dans notre guide de la copropriété.
Le conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires élus par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ils sont choisis à la majorité absolue pour un mandat pouvant aller jusqu’à trois ans, renouvelable. Bien que ces membres ne soient pas rémunérés, ils peuvent être défrayés pour les dépenses engagées dans l’exercice de leurs fonctions.
Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres. Le rôle du président de conseil syndical inclut la supervision des assemblées générales. De même, il facilite la communication entre le conseil et le syndic.
Le conseil joue un rôle essentiel dans la coordination entre le syndic et les copropriétaires, en exerçant un contrôle continu sur la gestion et les comptes du syndic. De plus, il a également le droit d’accéder à tous les documents concernant l’administration de l’immeuble.
Depuis le décret du 22 décembre 2025, les membres du conseil syndical peuvent également accéder aux adresses électroniques des copropriétaires, ce qui facilite la convocation d’une assemblée générale en cas de carence du syndic.
Avec la loi ELAN, le pouvoir du conseil syndical s’est renforcé. Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires peut lui déléguer la capacité de prendre certaines décisions. Parmi celles habituellement soumises au vote à la majorité simple de l’assemblée générale. Pour cela, une délégation expresse doit être votée par la majorité des voix de tous les copropriétaires.
En outre, le président du conseil syndical a maintenant le pouvoir de poursuivre le syndic en justice. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts seront attribués au syndicat des copropriétaires. Toutefois, le président ne peut agir de cette manière qu’avec une délégation expresse de l’assemblée générale. Et, cette dernière s’obtient par une majorité définie à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole, ou coopératif. Cependant, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les termes “syndic bénévole” et “syndicat coopératif” ont fusionné sous la dénomination “syndic non professionnel”. Notons que seuls les copropriétaires d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peuvent être syndic non professionnel.
La désignation d’un syndic est obligatoire. Son mandat est défini dans un contrat écrit que l’Assemblée Générale valide. En effet, ce contrat de syndic précise :
- la durée du mandat,
- les différentes prestations (gestion courante et hors gestion courante),
- ainsi que sa rémunération.
Le mandat du syndic à une durée de un à trois ans renouvelable.
Précisons que le syndic est élu par les copropriétaires à la majorité absolue (article 25). Avant l’expiration du contrat du syndic, la mise en concurrence et l’élection d’un nouveau syndic sont inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Par ailleurs, la loi ALUR a également formalisé les contrats de syndic, instaurant un “contrat type” qui inclut une rémunération forfaitaire pour la gestion courante.
Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les missions du syndic comprennent :
- l’exécution des décisions de l’assemblée générale,
- la gestion quotidienne de la copropriété,
- la conservation de l’immeuble,
- le respect du règlement de copropriété,
- et la représentation du syndicat dans les actions civiles et en justice.
Sur le plan financier, le syndic élabore un budget prévisionnel. De plus, il s’occupe du recouvrement des charges de copropriété et doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Cette obligation de compte bancaire séparé, renforcée depuis 2019, s’applique sans exception à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. L’assemblée générale peut choisir l’établissement bancaire par un vote à la majorité absolue (article 25).
Guide de la copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires
Les droits et obligations des copropriétaires visent à garantir un équilibre entre l’usage individuel de leur propriété et la gestion harmonieuse de la copropriété dans son ensemble. En effet, en consultant notre guide de la copropriété, vous découvrirez des informations sur la manière dont les copropriétés fonctionnent ainsi que les rôles et responsabilités de chacun.
Droits des copropriétaires
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété en France, les copropriétaires bénéficient de droits spécifiques. En cela, ils visent à assurer une gestion équilibrée et harmonieuse de l’immeuble.
Vote en Assemblée Générale
Chaque copropriétaire a le droit de participer aux assemblées générales de la copropriété et de voter les décisions concernant la gestion de l’immeuble. Ce droit est fondamental pour influencer les décisions relatives à l’entretien de l’immeuble, la réalisation de travaux, la gestion financière, et d’autres aspects importants de la vie en copropriété.
Usage des parties communes
Les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes de l’immeuble, telles que les jardins, les couloirs, les ascenseurs, et les escaliers. Ce droit s’exerce dans le strict respect du règlement de copropriété. En effet, l’assemblée générale doit autoriser toute modification sur les parties communes avant leur réalisation.
Jouissance privative
Chaque copropriétaire a le droit de jouir de son lot (appartement, garage, cave, etc.) selon ses besoins, à condition de respecter le règlement de copropriété et de ne pas nuire aux autres occupants.
Droit à l’information
La loi garantit aux copropriétaires le droit d’être informés de la gestion de la copropriété. Cela inclut l’accès aux comptes, aux décisions prises en assemblée générale, et aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble.
Depuis le 1er janvier 2026, le syndic est tenu de mettre à disposition ces documents via un extranet sécurisé, accessible en ligne à tout moment par les copropriétaires.
Obligations des copropriétaires
Ces obligations visent à assurer une gestion efficace et équitable de la copropriété. Elles visent à préserver les droits individuels comme l’intérêt collectif de tous les résidents. Ce principe fondamental est un aspect clé que vous retrouverez détaillé dans notre guide de la copropriété.
Paiement des charges de copropriété
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer financièrement aux dépenses communes de la copropriété. Ces charges couvrent les coûts de l’entretien des parties communes, les services collectifs, et parfois des frais de gestion administrative. La répartition des charges de copropriété s’effectue selon le budget prévisionnel et se base sur les tantièmes attribués à chaque copropriétaire. Le syndic est responsable de recueillir ces charges, en adressant des appels de fonds trimestriels ou selon une autre fréquence définie par le règlement de copropriété.
À noter : depuis la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024, le syndic peut, en cas de charges impayées, faire bloquer les fonds d’un copropriétaire défaillant dès réception d’une mise en demeure restée sans effet, sans attendre une assignation en justice. Ce mécanisme vise à accélérer le recouvrement et à protéger l’équilibre financier de la copropriété.
Respect du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document qui établit les règles de vie commune au sein de l’immeuble. Chaque copropriétaire doit respecter ces règles. Soulignons que c’est le règlement de copropriété qui précise clairement les règles d’utilisation et de gestion des parties communes de l’immeuble. Si un copropriétaire ne respecte pas ses obligations, le syndic a le pouvoir de le rappeler à l’ordre. Il peut alors entreprendre des actions en justice. Mais elles sont généralement réservées aux cas de récidives fréquentes ou graves.
Entretien des lots privatifs
Les copropriétaires doivent maintenir leurs lots privés (appartements, garages, caves, etc.) en bon état. Cela signifie qu’ils doivent s’assurer que leur propriété ne cause pas de dommages aux autres lots ou aux parties communes. Ils doivent garantir la sécurité ou la santé des autres résidents.
Participation aux Assemblées Générales
Bien que cette participation ne soit pas juridiquement obligatoire, elle est fortement conseillée. Ces réunions sont l’occasion de discuter et de voter sur des sujets importants concernant la gestion et l’avenir de la copropriété. La loi autorise désormais le vote par voie électronique et la participation à distance, ce qui facilite l’implication de tous.
Protection contre les risques
Il est obligatoire pour les copropriétaires d’assurer leur lot contre les risques usuels, comme les incendies ou les dégâts des eaux. Cette assurance joue un rôle crucial en offrant une double protection. D’une part, elle sauvegarde la propriété personnelle de chaque copropriétaire. D’autre part, elle préserve l’ensemble de la communauté des copropriétaires face aux répercussions financières potentielles des sinistres.
Que vous soyez un nouveau copropriétaire cherchant à comprendre vos droits et obligations, ou un résident de longue date souhaitant approfondir vos connaissances sur la gestion et l’administration de votre immeuble, ce guide de la copropriété est un outil indispensable. Il offre des éclaircissements détaillés sur les aspects juridiques, financiers, et administratifs de la copropriété. Avec notre guide, vous serez mieux équipé pour faire face aux défis de votre copropriété !
Nouvelles obligations depuis 2024-2026
Le droit de la copropriété a connu plusieurs réformes majeures depuis la parution de cet article. Voici les points essentiels à connaître en 2026.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : obligatoire pour toutes les copropriétés
Depuis le 1er janvier 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation dont le bâtiment a plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Ce calendrier progressif, issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s’est appliqué par étapes :
- 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots ;
- 1er janvier 2025 : toutes les copropriétés de 50 lots ou moins.
Le PPT est un document prospectif sur 10 ans, élaboré par un professionnel qualifié (architecte, bureau d’études, thermicien) et présenté à l’assemblée générale pour vote à la majorité de l’article 24. Il doit identifier les travaux nécessaires, les prioriser et en estimer le coût. Une seule dispense est possible : si un Diagnostic Technique Global (DTG) établit qu’aucun travaux ne sera nécessaire dans les 10 prochaines années. Si votre copropriété n’a pas encore voté son PPT, c’est une urgence à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Le fonds de travaux : minimum 5 % du budget prévisionnel
Rendu obligatoire par la loi ALUR dès 2017, le fonds de travaux doit être alimenté chaque année à hauteur d’au minimum 5 % du budget prévisionnel. Cette cotisation est versée par chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes, et les sommes restent attachées au lot (non remboursables à la revente). Depuis le 1er janvier 2023, plus aucune exonération par vote n’est possible : seule une suspension temporaire des cotisations peut être décidée en AG. Ce fonds doit être placé sur un compte bancaire séparé, distinct du compte courant du syndicat.
Bon à savoir : le PPT et le fonds de travaux sont deux outils complémentaires : le PPT planifie les travaux à venir sur 10 ans, le fonds de travaux permet de les financer au fil du temps. La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a également créé un emprunt collectif à adhésion automatique, qui peut être voté à la même majorité que les travaux auxquels il se rapporte, pour financer les travaux de conservation, d’accessibilité ou d’économie d’énergie. Chaque copropriétaire peut refuser d’y participer sous conditions strictes.
Loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 : autres mesures clés
Cette loi (n° 2024-322) a également apporté plusieurs dispositions importantes pour les copropriétés :
- les notifications et mises en demeure peuvent désormais être faites par voie électronique (art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965), sauf demande contraire du copropriétaire ;
- les syndics ont l’obligation d’informer les occupants et propriétaires dès lors que l’immeuble est touché par une procédure de lutte contre l’habitat indigne ;
- le recours au mandataire ad hoc (pour les copropriétés en difficulté financière) a été étendu, notamment lorsque les comptes n’ont pas été approuvés depuis au moins deux ans.
DPE collectif : une obligation qui monte en puissance
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience, conditionne de plus en plus la vie des copropriétés. À partir du 1er janvier 2026, les copropriétés classées F ou G doivent engager un programme de travaux de rénovation énergétique. Le DPE collectif est par ailleurs désormais intégré au registre national des copropriétés et constitue un des éléments du PPT.
FAQ – Copropriété – Questions Fréquemment Posées
1. Qu’est-ce qu’une copropriété et comment cela fonctionne-t-il ?
La copropriété est une organisation juridique qui s’applique dès que deux personnes partagent la propriété d’un immeuble. En achetant un appartement, vous devenez automatiquement copropriétaire et membre du “Syndicat des Copropriétaires”. Votre lot comprend une partie privative (appartement, cave, parking) dont vous avez la jouissance exclusive, et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs, espaces verts) exprimée en tantièmes. Le règlement de copropriété, annexé à votre acte de vente, définit les règles de fonctionnement, détermine vos charges et votre nombre de voix en assemblée générale. L’ensemble est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Ces textes fondateurs ont été substantiellement enrichis par la loi ELAN (2018), l’ordonnance du 30 octobre 2019, la loi Climat et Résilience (2021) et la loi « Habitat dégradé » (2024).
2. Quels sont mes droits et obligations en tant que copropriétaire ?
En tant que copropriétaire, vous bénéficiez de droits essentiels : participer et voter en assemblée générale selon vos tantièmes, utiliser les parties communes dans le respect du règlement, jouir librement de votre lot privatif, et accéder aux informations sur la gestion (comptes, décisions, documents). En contrepartie, vous devez respecter certaines obligations : payer les charges de copropriété selon la répartition de vos tantièmes, respecter le règlement de copropriété, entretenir votre lot privatif pour éviter tout dommage aux autres lots, et souscrire une assurance contre les risques usuels (incendie, dégâts des eaux).
Exemple : si vous possédez 45 tantièmes sur 1000, vous payerez 4,5% des charges et disposerez de 45 voix en AG. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des rappels à l’ordre, voire des actions en justice.
3. À quoi servent les assemblées générales de copropriété ?
L’assemblée générale est l’organe décisionnel de votre copropriété, avec une AG annuelle obligatoire et des assemblées extraordinaires pour les décisions urgentes. Vous pouvez participer en présentiel ou à distance, voter selon vos tantièmes ou donner pouvoir si vous êtes absent.
Le vote électronique est désormais reconnu juridiquement et doit être proposé par votre syndic depuis le 1er janvier 2026.
Les décisions portent sur l’adoption du budget prévisionnel, la planification des travaux, la nomination du syndic et du conseil syndical, les modifications du règlement, et la passation de contrats. Bien que votre participation ne soit pas juridiquement obligatoire, elle est fortement recommandée pour influencer les décisions qui impactent votre quotidien et vos finances.
Bon à savoir : les décisions sont prises selon différentes majorités (simple, absolue, ou double majorité) selon l’importance du sujet traité. En matière de travaux de rénovation énergétique, des assouplissements de majorité ont été introduits pour faciliter leur vote.
4. Qui prend les décisions dans mon immeuble ?
Votre copropriété est gérée par trois entités qui collaborent : le Syndicat des Copropriétaires (tous les copropriétaires réunis, personne morale prenant les décisions collectives), le Syndic de Copropriété (élu pour 1 à 3 ans, peut être professionnel ou non, il exécute les décisions de l’AG, gère le quotidien, élabore le budget, recouvre les charges et représente le syndicat), et le Conseil Syndical (copropriétaires élus pour maximum 3 ans qui contrôlent la gestion du syndic et facilitent la communication). Depuis la loi ELAN, le conseil syndical peut recevoir certaines délégations de l’assemblée générale pour prendre des décisions à sa place.
Contact utile : pour toute question sur la gestion, adressez-vous en premier lieu à votre syndic qui est votre interlocuteur principal. En cas de difficulté persistante, le conseil syndical et le président du conseil syndical sont vos relais légaux pour agir.
5. Qu’est-ce que l’immatriculation de copropriété ?
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés doivent être immatriculées au registre national des copropriétés par le syndic, avec une mise à jour annuelle des données (identification, gouvernance, procédures, comptes, bâti). Cette immatriculation est un prérequis indispensable pour prétendre aux subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et aux aides à la rénovation énergétique.
Depuis la loi du 9 avril 2024, le registre doit désormais aussi inclure les données financières, les diagnostics techniques et les éventuelles procédures liées à l’habitat indigne. Vérifiez auprès de votre syndic que ces informations sont bien à jour.
6. Qu’est-ce que le Plan Pluriannuel de Travaux et est-il obligatoire pour ma copropriété ?
Le PPT est un plan décennal qui liste et chiffre les travaux nécessaires sur les parties communes de votre immeuble pour les 10 années à venir. Depuis le 1er janvier 2025, il est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié et voté en assemblée générale. En lien avec le fonds de travaux obligatoire, il vous permet d’anticiper les dépenses futures et d’éviter des appels de fonds exceptionnels. En cas de doute sur le statut de votre copropriété, renseignez-vous auprès de votre syndic.
