La crise du logement met à rude épreuve la relation bailleur locataire. Alors que l’offre locative privée a chuté de 19 % entre 2022 et 2024, le Gouvernement prépare une réforme de la loi du 6 juillet 1989 pour rétablir la confiance. Impayés, décence énergétique, dépôt de garantie, équilibre des droits : voici les principaux changements qui pourraient bientôt concerner propriétaires et occupants.
Sommaire :
- Pourquoi la relation bailleur locataire est-elle sous tension ?
- Bailleur-locataire : quels sont les principaux points de friction juridique ?
- Comment la réforme veut-elle sécuriser l’entrée dans le logement ?
- Quels changements pour le loyer et la décence énergétique ?
- Comment améliorer le traitement des impayés et la prévention des expulsions ?
- Quels litiges surgissent à la sortie du logement ?
À retenir — Relation bailleur locataire : les enjeux de la réforme 2026
- Le parc locatif privé a perdu 19 % de ses annonces disponibles entre 2022 et 2024.
- Le réseau ANIL/ADIL a enregistré 436 390 consultations locatives en 2025.
- La loi du 6 juillet 1989 doit être clarifiée sur l’application des règles nouvelles aux baux en cours.
- Le traitement des impayés doit être dissocié de la procédure d’expulsion.
- La restitution du dépôt de garantie est le premier motif de saisine des Commissions départementales de conciliation.
Pourquoi la relation bailleur locataire est-elle sous tension ?
Un marché locatif privé en crise structurelle
Le parc locatif privé n’a jamais été aussi sollicité. Pourtant, l’offre se réduit à grande vitesse. Comment expliquer ce paradoxe ?
Tout part de la hausse des taux d’intérêt. Entre janvier 2022 et janvier 2026, les taux immobiliers sont passés de 1,1 % à 3,2 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Résultat : de moins en moins de ménages peuvent acheter. Ils restent donc locataires plus longtemps, ce qui accroît mécaniquement la pression sur le parc privé. Dans le même temps, les transactions dans l’ancien ont chuté de 28 % entre 2021 et 2025, selon la FNAIM. La construction neuve s’est elle aussi effondrée : 250 000 logements mis en chantier en 2024, contre 400 000 en 2022. En cause, notamment, la hausse de 10 % du coût de construction entre 2022 et 2025, relevée par l’Insee.
Le parc social n’offre pas d’échappatoire. Les demandes y ont progressé de plus de 500 000 entre fin 2021 et fin 2024, selon l’Union sociale pour l’habitat. Face à cette saturation, les ménages se reportent massivement sur le secteur privé. Or, les annonces locatives disponibles ont reculé de 19 % entre 2022 et 2024, selon les données de SeLoger et Leboncoin compilées par l’ANIL. L’offre et la demande ne se rejoignent plus. C’est dans ce déséquilibre structurel que naissent la plupart des tensions entre bailleurs et locataires.
Selon l’enquête Logement de l’Insee, le parc locatif privé constitue le point d’entrée du parcours résidentiel pour près de la moitié des ménages. Son dysfonctionnement aggrave directement les risques d’exclusion du logement, surtout pour les plus modestes.
Que disent les chiffres des ADIL sur la relation bailleur locataire ?
Les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) servent de thermomètre à l’état du marché locatif. En 2025, elles ont enregistré 436 390 consultations sur les rapports locatifs. C’est 49 % de leur activité totale, soit deux points de plus qu’en 2023. Le signal est clair : les tensions montent.
Les moins de 30 ans et les étudiants figurent parmi les publics les plus représentés. Rien d’étonnant : le parc locatif privé constitue souvent leur principale porte d’entrée vers le logement. Les propriétaires bailleurs comptent, quant à eux, pour près d’un consultant sur quatre, signe qu’ils cherchent eux aussi à mieux comprendre leurs droits face à une réglementation toujours plus complexe.
Les demandes liées aux droits et obligations des bailleurs et des locataires progressent nettement. Dans 9 % des cas, les consultations font aussi apparaître des difficultés plus graves : logement indécent ou insalubre, loyers impayés, précarité financière. Loin d’être isolées, ces situations révèlent des parcours résidentiels fragilisés, où les problèmes juridiques, économiques et les mauvaises conditions d’habitat s’accumulent. La relation bailleur-locataire dépasse désormais le seul cadre contractuel : elle constitue un véritable enjeu social.
Bailleur-locataire : quels sont les principaux points de friction juridique ?
En avril 2026, le Ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun a confié à Sylvain Grataloup, Président de l’UNPI, une mission sur la relation bailleur locataire. Objectifs : rééquilibrer les droits des parties, faciliter la résiliation des baux en cas d’impayés persistants, et évaluer des outils comme le bail notarié. Le réseau ANIL/ADIL a apporté sa contribution lors d’une table ronde tenue le 25 juin 2026. Trois grands témoins y ont pris la parole : Sidonie Fraiche-Dupeyrat, avocate et membre du comité d’experts ; David Rodrigues, Responsable juridique immobilier à la CLCV ; et Cédric Marquet, Responsable du Pôle Séjour et Logement à la CNAF. Ensemble, ils ont identifié six chantiers prioritaires.
L’application de la loi du 6 juillet 1989 dans le temps
La loi du 6 juillet 1989 encadre la quasi-totalité des baux d’habitation en France. Son problème ? Elle est modifiée régulièrement, mais les règles d’application aux contrats déjà en cours ne sont pas toujours précisées.
Louis du Merle, Directeur juridique de l’ANIL, le constate chaque jour : “Les juristes du réseau croulent sous les questions de bailleurs et de locataires qui ne savent pas quelle version de la loi s’applique à leur bail.”
L’exemple le plus parlant est celui de la décence énergétique. Lorsqu’un bail est reconduit tacitement, le bailleur doit-il immédiatement respecter les nouveaux critères de performance énergétique ? Les textes ne le disent pas clairement. David Rodrigues plaide pour une réécriture des dispositions concernées et l’introduction d’un socle général de règles dans la loi de 1989 elle-même. Ce chantier pourrait trouver sa place dans le futur projet de loi sur la relance du logement et la décentralisation.
Cédric Marquet pointe une conséquence concrète pour les Caf : leurs agents doivent appliquer des critères nouveaux sans toujours disposer des outils nécessaires. Pour Sidonie Fraiche-Dupeyrat, c’est avant tout un enjeu de sécurité juridique — pour les bailleurs comme pour les locataires.
La résolution amiable des litiges : une promesse inégale sur le territoire
Avant d’aller en justice, bailleurs et locataires peuvent saisir une Commission départementale de conciliation (CDC). En théorie, c’est une bonne idée. En pratique, tout dépend du département.
Louis du Merle le reconnaît : “la capacité des CDC à répondre aux demandes n’est pas garantie partout. Là où elles ne fonctionnent pas, les ADIL orientent vers des conciliateurs de justice. Ceux-ci manquent aussi à l’appel dans certains territoires. Et comme ils ne sont pas juristes de formation, ils peinent à appliquer des règles relevant de l’ordre public.”
David Rodrigues met le doigt sur un autre problème de fond : le rôle des CDC n’est pas clairement défini. Doivent-elles trancher en droit ou chercher un accord à l’amiable ? Les deux logiques coexistent sans que le législateur ait vraiment tranché. S’y ajoute une incertitude juridique sur la qualification de la saisine d’une CDC comme Mesure amiable de résolution des différends (MARD) — avec des conséquences procédurales non négligeables. Le comité d’experts s’est engagé à formuler des propositions concrètes.
Sidonie Fraiche-Dupeyrat insiste sur l’urgence : “les délais de traitement, qu’ils soient judiciaires ou amiables, sont parfois incompatibles avec la nature des litiges. Un impayé ou un logement indécent appelle une réponse rapide.”
Cédric Marquet, lui, soulève une réalité souvent ignorée : beaucoup de parties ignorent tout simplement l’existence des dispositifs de conciliation. Mieux informer les deux parties dès la signature du bail serait déjà un premier pas. David Rodrigues va plus loin : il propose d’inscrire directement les coordonnées du bailleur dans le contrat de location, pour faciliter le contact direct avant que le conflit ne s’envenime.
Comment la réforme veut-elle sécuriser l’entrée dans le logement ?
DossierFacile : un outil à renforcer
DossierFacile.logement.gouv.fr a convaincu une bonne partie des bailleurs. La plateforme permet aux candidats locataires de soumettre un dossier numérique certifié, ce qui limite le risque de faux documents.
David Rodrigues salue l’outil, mais juge qu’il faut aller plus loin : la vérification des pièces reste insuffisante face aux tentatives de fraude. Sidonie Fraiche-Dupeyrat partage ce diagnostic. Les bailleurs attendent une sécurisation plus robuste. Cédric Marquet, pour la CNAF, ne l’utilise pas encore — mais reconnaît l’intérêt du principe. Il suggère d’aller plus loin en certifiant directement certains éléments clés du dossier, comme les revenus ou les allocations. Cela éviterait de s’en tenir à une simple vérification formelle des documents fournis.
Le permis de louer : un dispositif encore perfectible
Le permis de louer, instauré par la loi ALUR, oblige certains propriétaires à obtenir une autorisation avant de mettre leur bien en location. L’objectif est de lutter contre l’habitat dégradé. Le bilan est mitigé.
Louis du Merle souligne deux avancées : une meilleure connaissance du parc locatif et une sensibilisation accrue des bailleurs aux critères de décence. Il pointe toutefois deux limites majeures : l’absence de cartographie nationale du dispositif et des pratiques de visite très variables selon les territoires.
Sidonie Fraiche-Dupeyrat formule trois autres critiques. Certaines collectivités imposent des exigences supérieures à celles prévues par la loi, la procédure ralentit les mises en location et les marchands de sommeil, pourtant premiers visés, échappent au contrôle en ne déposant aucune demande.
David Rodrigues alerte enfin sur un effet pervers : une fois l’autorisation accordée, le logement bénéficie de fait d’une présomption de décence, même lorsque son état réel reste contestable. Dans ce contexte, le ministère du Logement envisage d’exclure du dispositif les locations gérées par une agence immobilière.
Quels changements pour le loyer et la décence énergétique ?
Révision du loyer, encadrement et DPE : un maquis juridique
Le loyer est l’un des points de friction les plus fréquents dans la relation bailleur locataire. Trois mesures ont été identifiées lors de la table ronde :
La révision du loyer en cours de bail. Lorsqu’un bailleur n’a pas exercé son droit de révision pendant plusieurs années, il se retrouve dans une situation juridiquement floue. Les règles de rattrapage ne sont pas clairement définies.
Le gel des loyers des passoires thermiques. Ce gel — applicable aux logements classés F ou G — doit être mieux articulé avec le Diagnostic de performance énergétique (DPE). La question est simple mais sans réponse claire : si un bail est renouvelé tacitement, le bailleur est-il obligé de présenter un DPE valide pour pouvoir réviser le loyer ? La durée de validité du DPE est de dix ans. Elle ne coïncide pas forcément avec les échéances de renouvellement du bail. Ce flou expose les bailleurs à un risque juridique réel.
Sécuriser l’encadrement du niveau des loyers, notamment en zone tendue. Le complément de loyer fait l’objet de nombreuses contestations. Sidonie Fraiche-Dupeyrat le dit clairement : le cumul de l’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers crée une insécurité juridique qui pèse surtout sur les bailleurs personnes physiques. Dans ce contexte, la quittance de loyer — document en apparence anodin — devient une pièce centrale en cas de litige. Sur ce sujet, tous les acteurs s’accordent : les arbitrages relèvent autant du politique que du technique.
Comment améliorer le traitement des impayés et la prévention des expulsions ?
Dissocier impayé et expulsion : une réforme de fond
Les impayés de loyer sont l’un des principaux points de rupture dans la relation bailleur locataire. Les consultations du réseau ANIL sur ce thème sont en hausse.
Louis du Merle présente trois pistes issues du terrain :
- financer durablement les CMPEX (Commissions de médiation pour la prévention des expulsions) et les équipes mobiles, dont l’existence repose aujourd’hui sur des budgets précaires.
- ajuster les prérogatives du juge à l’audience, notamment sur la suspension de la clause résolutoire.
- préciser ce que signifie concrètement la « reprise intégrale des dépenses de logement » avant l’audience, notion qui conditionne l’octroi de délais de paiement mais reste mal définie dans les textes.
Le point central, soulevé par Sidonie Fraiche-Dupeyrat, est le suivant : aujourd’hui, la procédure d’impayé et la procédure d’expulsion sont quasiment fusionnées. Le commandement de payer — acte d’huissier qui déclenche la clause résolutoire du bail — enclenche automatiquement un processus qui peut mener à l’expulsion, sans que le juge dispose d’une vraie marge de manœuvre. Or, le contentieux locatif devant le tribunal judiciaire est long et coûteux pour les deux parties. La réforme devrait donc dissocier clairement ces deux logiques. Pour fluidifier les litiges d’impayés, Sidonie Fraiche-Dupeyrat propose de rendre les CDC compétentes en la matière.
David Rodrigues, de son côté, note que les magistrats sont de plus en plus contraints de prononcer des « expulsions sèches », sans marge d’appréciation. Il rappelle aussi que la mauvaise foi des locataires — souvent mise en avant dans le débat public — ne concerne en réalité qu’une infime minorité des situations.
Des moyens insuffisants face à l’ampleur des impayés
Les chiffres donnent le vertige. Cédric Marquet les pose sur la table : 300 000 allocataires sont actuellement en situation d’impayé. Chaque année, 500 000 saisines parviennent aux Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Face à ces volumes, les Caf ne disposent pas des effectifs pour assurer un accompagnement social systématique. Pourtant, cet accompagnement est crucial pour les ménages les plus vulnérables.
Une mesure concrète est déjà prévue : le bail type sera modifié pour y intégrer les coordonnées du locataire. L’objectif est de faciliter la prise de contact directe entre bailleur et locataire, avant que la situation ne dégénère. En parallèle, en 2025, 53 ADIL couvrant 57 départements portaient le dispositif des chargés de mission Prévention des expulsions (PEX). Treize d’entre elles assuraient également les Équipes mobiles PEX, dont le rôle est de détecter les situations de fragilité le plus tôt possible.
Quels litiges surgissent à la sortie du logement ?
Dépôt de garantie : le « nœud de confiance » de la relation locative
La restitution du dépôt de garantie est le premier motif de saisine des Commissions départementales de conciliation. Sidonie Fraiche-Dupeyrat parle d’un véritable « nœud de confiance ». Pourquoi autant de litiges ? Parce que le litige commence bien avant la remise des clés.
L’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, détermine les retenues que le bailleur peut opérer. Or, la qualité de ces documents varie considérablement selon les parties. Certains bailleurs pratiquent des retenues injustifiées — voire conservent le dépôt sans motif. D’autres, à l’inverse, subissent des départs en mauvais état sans pouvoir le prouver.
David Rodrigues soulève un problème supplémentaire : la liste des pièces justificatives admissibles pour appuyer une retenue n’est pas définie dans les textes. Devis, factures, relevés… Chacun interprète à sa façon, ce qui alimente les contestations. Même les mécanismes de garantie comme la caution solidaire ou la garantie Visale, qui protègent le bailleur en amont, ne règlent pas ces litiges en aval.
Vétusté : une grille nationale toujours débattue
La vétusté est un autre terrain miné. Quand un locataire part, qui paie quoi ? La part à la charge du bailleur — usure normale du logement — et celle à la charge du locataire — dégradations — ne sont pas toujours faciles à distinguer. Des grilles de vétusté existent pour y remédier, mais leur statut juridique reste flou.
David Rodrigues s’oppose à l’instauration d’une grille nationale imposée : elle devrait, selon lui, faire l’objet d’un accord de la Commission nationale de concertation (CNC). Quant aux grilles locales, elles souffrent d’un vide juridique : contrairement à la grille nationale, rien ne précise explicitement leur champ d’application aux baux en cours. Dès lors, elles peuvent contenir des clauses abusives qui font peser des frais indus sur les locataires. Il faut, selon lui, encadrer leur contenu et surtout mieux les publiciser — car la plupart des parties ignorent leur existence.
La relation bailleur locataire traverse une crise profonde, alimentée par la raréfaction de l’offre, l’empilement des normes et des procédures mal adaptées à la réalité du terrain. La mission Grataloup ouvre une fenêtre de tir : simplifier les règles, mieux protéger les deux parties et redonner confiance à des propriétaires qui hésitent de plus en plus à louer. Les arbitrages politiques restent à venir — mais les chantiers sont identifiés, les acteurs mobilisés et les propositions sur la table.
