Lorsque le locataire quitte les lieux, il doit être établi un état des lieux de sortie. Ce document est essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. Le propriétaire a pour obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et d’entretien. Le locataire est tenu de rendre les lieux tels qu’il les a reçus. Toutefois, ce passage obligé pour libérer les lieux et récupérer le dépôt de garantie fait l’objet de nombreux litiges. Qu’en est-il exactement ?
Sommaire :
- Rédiger un état des lieux de sortie pour un bail d’habitation
- Qu’est-ce qui est à la charge du locataire et à la charge du bailleur ?
- La restitution du dépôt de garantie
- En conclusion,
Rédiger un état des lieux de sortie pour un bail d’habitation
De nombreux conflits découlent de la comparaison entre l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire. Selon la loi, le propriétaire est tenu de fournir un logement en bon état de réparation et d’entretien. Tandis que le locataire doit le rendre dans le même état qu’il l’a reçu.
L’état des lieux de sortie s’établit de façon contradictoire
C’est pourquoi, lors de l’entrée et de la sortie du locataire, le logement doit être minutieusement examiné par le bailleur et le locataire en même temps. Cette comparaison des deux états des lieux permettra de déterminer si des réparations sont à la charge du locataire sortant. Il est important de noter que l’état des lieux doit obligatoirement être inclus dans le contrat de location.
En effet, l’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant conditionne la restitution du dépôt de garantie. Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne peut se faire qu’en cas de logement entièrement libéré de tout contenu, clés rendues et dans de bonnes conditions de lumière.
Ce document doit être établi contradictoirement en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant. Il n’est pas facturable au locataire. Établi sur papier libre ou dématérialisé, il doit être signé par les parties qui en recevront chacune une copie. En l’absence d’un état des lieux de sortie, aucune somme ne peut être demandée.
Une rédaction précise et un choix des termes
L’état des lieux de sortie se rédige avec précision. En effet, ce document doit décrire avec exactitude le logement ainsi que ses équipements. Cela, tout en constatant leur état de conservation. Ainsi, pour chaque pièce ou partie du logement, il précise l’état des revêtements des sols, des murs, des plafonds et des équipements. De plus, il est recommandé d’ajouter des observations ou des réserves, et de joindre des images à l’inventaire.
En cas de dégradation ou de défaut d’entretien courant constatés lors de l’état des lieux de sortie, le locataire en sera tenu responsable. De même, la présence de trous dans un mur déterminera l’ampleur des travaux à effectuer. Que ce soit un simple rebouchage ou une réfection complète du mur. L’absence de précision dans l’état des lieux peut entraîner des litiges et des dossiers compliqués à défendre devant les commissions de conciliation ou les tribunaux.
La vétusté, qu’est-ce que c’est ?
Pour faire la distinction entre la vétusté et la détérioration, le locataire et le bailleur conviennent, lors de la signature du bail, d’une grille de vétusté applicable. En effet, les différences constatées entre l’entrée et la sortie dues à la vétusté du logement ou de ses équipements n’entraînent pas de retenue sur le dépôt de garantie.
Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté “comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”
En pratique, l’usure normale du logement peut se manifester par une peinture jaunie, un papier peint décoloré, une moquette usée dans les endroits de passage fréquents, etc. Le bailleur ne peut pas tenir le locataire responsable de cette usure normale ou des effets du vieillissement.
Qu’est-ce qui est à la charge du locataire et à la charge du bailleur ?
Le locataire est tenu responsable des dégradations et des pertes survenues durant sa période d’occupation (article 7-c de la loi n°89). Cela inclut tout ce qui a été endommagé par le locataire, telles que des :
- brûlures de cigarettes sur une moquette,
- traces de chocs sur les murs,
- dessins d’enfants au feutre sur les murs, etc.
On considère comme une perte, des équipements que le locataire n’est pas en mesure de restituer : clés manquantes, appareil électroménager mentionné dans le bail, etc.
Obligation d’entretenir le logement pendant la période d’occupation
Le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état durant toute la durée de sa location (L89 art. 7-d). Cela comprend des mesures simples et peu coûteuses visant à prévenir la détérioration des locaux et des équipements.
De plus, le locataire est responsable des réparations locatives énumérées dans le décret 87-712 du 23 décembre 1986. Il s’agit de travaux d’entretien courant et de petites réparations. Y compris le remplacement d’éléments assimilables à ces réparations, résultant de l’usage normal des locaux et équipements privés.
Le locataire doit s’assurer que ces tâches d’entretien et de réparation sont à jour avant de rendre le logement. Sauf si elles ont été causées par la vétusté, les malfaçons, les défauts de construction qui exonèrent le locataire de toute responsabilité.
Transformation des locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire
Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire (L89 art 7-f). En effet, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire devra remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.
De ce fait sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que :
- la pose d’une moquette collée sur un parquet,
- un crépi réalisé à la place d’une surface peinte,
- ou une peinture foncée sur un plafond.
Faut-il organiser une pré-visite ou un pré-état des lieux de sortie ?
Il est recommandé de réaliser un pré-état des lieux de sortie quelques semaines avant le départ du locataire. Cela doit lui permettre d’effectuer les petites réparations nécessaires et de rendre le logement propre. Cette pré-visite permet aussi au bailleur de connaître le plus tôt possible l’état du logement, d’anticiper les travaux à faire et de limiter ainsi la vacance.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?
Si les parties ne parviennent pas à établir un état des lieux contradictoire amiable, le bailleur peut faire appel à un huissier. Dans ce cas, il établit un constat d’état des lieux de sortie. De fait, les parties sont convoquées par lettre recommandée avec AR au plus tôt 7 jours après réception de la convocation de l’huissier. Notons que le coût est alors partagé entre locataire et bailleur.
Par ailleurs, que se passe-t-il si le locataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse ou sans restituer les clés ? Les constatations unilatérales de l’huissier peuvent être retenues comme preuve. Elles font alors foi devant les tribunaux pour facturer au locataire les frais de remise en état. Toutefois, l’état des lieux de sortie doit être dressé dans les quinze jours suivant le départ du locataire.
La restitution du dépôt de garantie
La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois après la remise des clés. Rappelons que ce dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. Il est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire. Le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n’a pas exécuté ses obligations.
Une retenue sur le dépôt de garantie
En effet, dans certains cas, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire, telles que :
- les arriérés de loyer ou de charges,
- le coût des réparations résultant d’un défaut d’entretien du locataire.
Cependant, le propriétaire doit justifier de ces dépenses et ne peut pas se contenter d’un simple devis. À ce propos, la Cour de cassation a précisé que seules les sommes réellement déboursées par le propriétaire pour réparer les dégradations constatées pouvaient être retenues sur le dépôt de garantie. Pourtant, il n’est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande.
Absence de restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois après la remise des clés. S’il ne le fait pas, le locataire peut le mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Et, dans ce cas, chaque jour de retard entraîne une majoration des intérêts de retard au taux légal.
Toutefois, il n’est pas conseillé de fixer un taux d’intérêt supérieur au taux légal en vigueur. En effet, il est possible que la régularisation des charges de copropriété ne soit pas encore réalisée avant la restitution du dépôt de garantie. Dans ce cas, les tribunaux acceptent que le propriétaire rembourse 80 % du dépôt de garantie dans les deux mois. Puis, le reste après la régularisation annuelle, sans intérêt.
À défaut de réponse du propriétaire, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie en dépit de cette démarche, le locataire peut engager une conciliation avec un conciliateur de justice. Cette procédure est gratuite pour les deux parties et obligatoire avant toute saisie de juge.
En cas d’échec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge doit être saisi dans les trois ans suivant la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué. Notons que quel que soit le litige, le locataire ne peut pas se soustraire au paiement du dernier mois de loyer en utilisant le dépôt de garantie à des fins de compensation.
En conclusion,
En somme, l’état des lieux de sortie est un document essentiel pour la bonne gestion de la location immobilière. Puisqu’il permet de définir les éventuelles réparations à effectuer et de déterminer la part de responsabilité du locataire.
D’ailleurs, le dépôt de garantie peut être retenu par le bailleur pour couvrir les frais de remise en état du logement. Cependant, soulignons que le propriétaire n’a pas l’obligation de réaliser les travaux et que la somme retenue est indemnitaire.
Enfin, le solde du dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois (un mois si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes). Faute de quoi le locataire peut engager une procédure pour récupérer les sommes dues.
