La modification des charges de copropriété s’articule autour d’un cadre légal précis, établi par les articles 11 et 12 de la loi de 1965. Deux voies s’offrent pour ajuster cette répartition des charges. La première implique un accord au sein de l’assemblée générale des copropriétaires. En cas de désaccord, la seconde méthode active une procédure judiciaire. Cette démarche peut alors mener à une action en révision des charges ou, lorsque la répartition est contraire à la loi, à une action en nullité. Poursuivez la lecture pour mieux comprendre ces procédures et leurs implications.
Sommaire :
- Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges
- Une dérogation importante à l’intangibilité de la répartition des charges
- Contestation de la décision de la répartition des charges
- La demande de révision pour lésion est possible dans deux cas
- L’action en nullité lorsque la répartition n’est pas conforme à la loi
Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges
La répartition des charges est directement liée à la répartition de l’immeuble par lots. Elle est fixée dans le règlement de copropriété. Celui-ci constitue la charte commune de l’immeuble, à laquelle les copropriétaires ont adhéré préalablement à l’acquisition de leur lot. En effet, le montant de la part de charges supporté par chaque lot constitue une caractéristique essentielle du bien. Ainsi, tout acquéreur doit en être préalablement informé.
Afin d’éviter une remise en cause constante, la répartition et le paiement des charges dans la copropriété sont des sujets sensibles. Ces derniers, s’ils sont mal gérés, peuvent être la source d’une insécurité juridique notable. À cet égard, l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 intervient comme un rempart. Ce texte législatif établit, en effet, un principe d’ordre public. Son objectif ? Assurer une stabilité et une clarté indispensables dans la gestion des charges de copropriété.
La répartition des charges telles qu’elle résulte du règlement de copropriété ne peut être modifiée que par l’assemblée générale de copropriété. Cette dernière statuant à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Une dérogation importante à l’intangibilité de la répartition des charges
Par exception, le même article 11 prévoit en son alinéa 2 une dérogation importante. En effet, il existe 4 cas où seule la majorité prévue par la loi pour le vote des travaux ou des actes eux-mêmes est exigée :
- Travaux ou actes d’acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges.
- Changement d’usage de parties privatives
- Division de lots
- Création d’un syndicat secondaire
Ce principe facilite la prise de décision pour modifier cette répartition. D’ailleurs, il en va de même en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions de lots ou de réunion de plusieurs lots en un seul. De plus, la répartition des charges entre ces fractions, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Contestation de la décision de la répartition des charges
Toutefois, la décision ayant opéré une nouvelle répartition des charges peut être contestée par tout copropriétaire. Et, cela en application du dernier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est également prévu qu’à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. En effet, dans ces cas particuliers, il faudra procéder à la nouvelle répartition en application du dernier alinéa de l’article 11.
Par ailleurs, l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 institue une action en révision d’une répartition des charges lésionnaires dans le règlement de copropriété lors de la mise en copropriété. La répartition initiale des charges peut ainsi être contestée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement. Rappelons que le délai est de deux ans à compter de la première mutation d’un lot, par le propriétaire d’origine, depuis cette publication.
La demande de révision pour lésion est possible dans deux cas
Afin de limiter les demandes en révision pour lésion, la loi n’ouvre cette action que dans deux hypothèses. Elles résulteraient d’une répartition non conforme à celle prévue à l’article 10 :
- La quote-part de charges correspondant au lot du demandeur est supérieure de plus d’un quart. Il se voit octroyer le droit de contester cette répartition qui prend alors la forme d’une action en révision. Laquelle doit être présentée devant le tribunal compétent.
- La quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à sa valeur réelle. Dans ce cas, le recours à cette action en révision est sujet à un délai de prescription. En effet, la demande doit être introduite dans un délai de cinq ans suivant l’enregistrement officiel du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Un recours au juge du tribunal judiciaire
Par ailleurs, pour le copropriétaire d’un lot spécifique, cette action en révision reste envisageable dans les deux années suivant la première vente dudit lot. C’est-à-dire postérieure à la publication du règlement de copropriété.
Dans l’hypothèse où la requête du copropriétaire est jugée justifiée, le tribunal procède alors à l’établissement d’une nouvelle répartition des charges de copropriété. Cette répartition révisée prend effet à compter du premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision de justice devient irrévocable.
Cette action, qui tend à discuter le quantum de la quote-part fixé par le règlement de copropriété, et non les clés de répartition, est donc strictement encadrée en termes de délai et de préjudice. Pour autant, ces deux procédures de modification, amiable et judiciaire, manquent de souplesse. Car dans la pratique, elles interdisent souvent toute évolution. Toutefois, le ministère de la Justice indique qu’il est impossible de faciliter davantage l’exercice de l’action prévue à l’article 12. Parce que cela pourrait conduire à des modifications récurrentes d’un élément fondamental, qui participe du consentement éclairé de l’acquéreur.
L’action en nullité lorsque la répartition n’est pas conforme à la loi
Tout copropriétaire peut solliciter, à tout moment, l’établissement d’une répartition des charges conforme aux critères posés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En cas de non-conformité à la législation, tout copropriétaire peut, par conséquent, saisir le tribunal pour lancer une action en nullité à n’importe quel moment.
Par exemple, cela peut concerner une situation où son logement, localisé au rez-de-chaussée, est inopportunément soumis aux frais relatifs à l’ascenseur. Toutefois, pour cette démarche, le copropriétaire n’est pas tenu de démontrer un intérêt personnel. De plus, cette action n’est soumise à aucune limitation dans le temps. Suite à cela, le juge procède alors à la détermination d’une nouvelle répartition des charges, laquelle entre en vigueur dès que le jugement devient irrévocable.
Les clauses contraires aux dispositions des articles 10 et 10-1 sont réputées non écrites
Néanmoins, l’action en annulation d’une clause du règlement réputée non écrite obéit à un régime spécifique. Cette action ne peut aboutir que si l’un des critères légaux de répartition entre les charges n’a pas été respecté. À savoir l’utilité objective ou la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot.
En conclusion, il s’avère que ce dispositif assure un équilibre satisfaisant entre stabilité et sécurité juridique. Par ailleurs, il permet d’éviter à certains copropriétaires d’être victimes d’une répartition des charges lésionnaire ou injuste.
