Dans la vie d’une copropriété, l’assemblée générale ordinaire (AGO) est un rendez-vous annuel incontournable. Mais, parfois, des situations spécifiques nécessitent une action plus rapide. C’est là qu’intervient l’assemblée générale extraordinaire de copropriété (AGE) ou AG supplémentaire. Vous vous demandez quand et pourquoi organiser une telle réunion ? Quelles sont les règles précises à suivre, depuis la convocation jusqu’au déroulement de la réunion ? Nous allons tout vous expliquer.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
- Quels sont les différents types d’assemblée générale extraordinaire ?
- Convocation et procédures pour une AGE
- Qui supporte les frais de l’AGE ?
Qu’est-ce qu’une assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
Dans le cadre des assemblées générales de copropriété, la loi française, spécifiquement la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, réglemente la tenue et les procédures à suivre. Elle définit clairement les différents types d’assemblées, y compris les assemblées générales ordinaires et extraordinaires, qui peuvent se tenir.
Définition et rôle de l’AGE
L’assemblée générale extraordinaire de copropriété (AGE) se distingue par son caractère exceptionnel. Contrairement à l’assemblée générale ordinaire (AGO), qui se réunit annuellement, l’AGE peut se tenir à tout moment. Elle aborde des sujets spécifiques, urgents ou importants, qui ne peuvent pas attendre la prochaine AGO.
En effet, l’assemblée générale extraordinaire de copropriété permet aux copropriétaires d’agir rapidement en cas de nécessité. Que ce soit pour des travaux urgents, des modifications réglementaires ou des améliorations significatives. Ainsi, elle offre le cadre nécessaire pour des décisions promptes et efficaces. Pour autant, la participation et l’implication de chaque copropriétaire sont essentielles pour le bon déroulement et la légitimité des décisions prises.
Quelles sont les décisions prises en AGE ?
L’assemblée générale extraordinaire de copropriété détient la même autorité légale que l’assemblée générale ordinaire. Toutefois, elle se distingue par un ordre du jour spécifique qui se concentre sur des sujets bien définis. L’objectif est alors de réagir face aux défis imprévus ou urgents de la vie collective dans un immeuble.
C’est le cas lorsqu’il est nécessaire, de réaliser des travaux de rénovation énergétique urgents. Ces travaux sont alors indispensables pour répondre aux exigences des nouvelles normes de performance énergétique. Ensuite, prenons l’exemple d’une urgence comme une panne d’ascenseur. Cette situation, affectant les parties communes, exige une action rapide. L’assemblée générale extraordinaire permet alors de traiter ce problème rapidement.
Enfin, considérons le cas où le syndic ou un copropriétaire propose des modifications significatives. Telles que des transformations dans les parties privatives qui peuvent avoir des incidences sur la structure de l’immeuble. Ces changements nécessitent l’accord de tous et sont donc sujets à discussion lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Quels sont les différents types d’assemblée générale extraordinaire ?
Assemblée générale extraordinaire en copropriété : quand la sécurité dicte l’urgence
En situation d’urgence, le syndic prend les devants. Il peut convoquer une assemblée générale extraordinaire sans attendre le délai habituel de 21 jours. Mais, la réduction du délai de convocation doit dans tous les cas être justifiée. Ainsi, une AG convoquée précipitamment peut être annulée si elle n’est pas justifiée par une urgence.
Les tribunaux jugent le degré d’urgence au cas par cas. Ils veillent à ce que la convocation rapide à une assemblée générale ne prive pas les copropriétaires de leurs droits fondamentaux. Ces droits incluent la participation à l’assemblée et le temps nécessaire pour réfléchir. Une convocation hâtive, sans raison valable, pourrait violer ces droits.
Rappelons que cette mesure d’exception vise à protéger les résidents et l’immeuble lui-même. En effet, des circonstances critiques telles qu’une chaudière défaillante ou des conditions d’insalubrité peuvent directement menacer la sécurité des habitants. Or, dans ces moments critiques, chaque minute compte.
Toutefois, une assemblée générale “urgente” suit un cadre légal précis. Bien que le délai de convocation soit réduit, la loi encadre fermement cette procédure. Elle permet d’agir vite tout en respectant les droits des copropriétaires. Précisons que la responsabilité de démontrer l’urgence repose sur le syndic. Il doit prouver que la situation nécessite une action immédiate. Cette preuve est essentielle pour justifier la convocation accélérée d’une assemblée générale.
Assemblée générale de copropriété : la seconde lecture
Parfois, une assemblée générale ordinaire ne parvient pas à réunir la majorité absolue des voix pour un projet. Néanmoins, si ce projet recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. C’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Et, cela, en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est important de noter que la législation a introduit une nouvelle disposition permettant un second vote immédiat si certaines conditions de majorité sont atteintes, mais pas pleinement satisfaites. En effet, l’ordonnance du 30 octobre 2019 introduit un nouvel article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il offre une nouvelle possibilité de passerelle si l’assemblée générale n’a pas atteint la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Si le projet a recueilli au moins la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et représentant au moins un tiers de tous les copropriétaires, alors une seconde délibération peut avoir lieu.
> Consulter notre article sur : “Passerelles des articles 25-1 et 26-1 : les difficultés pratiques”
Avec les récentes modifications législatives, la seconde lecture n’est plus une option, mais une obligation lorsque les conditions sont remplies. Il est cependant crucial que toutes les résolutions soient votées lors de la première assemblée avant de procéder à une seconde lecture. Cette étape devient obligatoire seulement si aucun des projets n’a recueilli la majorité requise initialement. Ainsi, cette régulation vise à prévenir des pratiques où une seconde lecture pourrait être utilisée de manière inappropriée ou précipitée.
Organisation d’une assemblée générale supplémentaire pour un sujet particulier
En dehors de l’assemblée générale annuelle, il est possible de convoquer une assemblée générale supplémentaire pour discuter d’un sujet spécifique. Le syndic, le conseil syndical, ou un groupe de copropriétaires peuvent initier cette convocation. Par exemple, cela peut concerner l’autorisation pour des travaux de rénovation dans un lot privé.
La loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application stipulent clairement les procédures de convocation des assemblées générales de copropriétaires. Conformément à l’article 7 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit convoquer toutes les assemblées générales. Cela inclut tant les réunions ordinaires qu’extraordinaires.
Bien que le syndic lance habituellement les convocations, les situations varient pour les assemblées générales extraordinaires. Ainsi, le conseil syndical, ou même un ou plusieurs copropriétaires, peuvent demander une telle réunion. Si des copropriétaires souhaitent convoquer une assemblée, ils doivent représenter au moins 25% des parts de la copropriété. De même, ils doivent adresser leur demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’ordre du jour d’une assemblée générale, convoquée suite à la demande des copropriétaires possédant au moins 25% des parts, n’est pas restreint uniquement aux points suggérés par ces derniers. Selon un arrêt de la Cour de cassation, en date du 22 juin 2017, le syndic a le droit d’ajouter d’autres sujets à discuter, comme le renouvellement de son contrat. Ce jugement de la troisième chambre civile clarifie l’étendue de l’ordre du jour dans ces circonstances.
Suite à la réception de la demande, le syndic est obligé d’organiser l’assemblée générale extraordinaire. Il doit envoyer les convocations aux copropriétaires en respectant les délais légaux établis.
Organisation d’une assemblée générale spéciale pour certains copropriétaires
Dans certaines situations, seulement un groupe restreint de copropriétaires doit prendre des décisions. Ces cas se présentent notamment lorsque les questions abordées concernent des parties communes spéciales. Tels que des espaces de stationnement réservés à un bâtiment spécifique de la copropriété ; un local destiné au rangement des vélos ou motos, accessible uniquement à certains résidents ; zone de lavage de véhicules aménagée dans une section spécifique du parking, etc.
La loi ELAN, modifiant la loi du 10 juillet 1965, définit les parties communes spéciales comme celles utilisées par plusieurs copropriétaires et dont ils sont les propriétaires indivis. Elle stipule que ces parties doivent être expressément mentionnées dans le règlement de copropriété pour être reconnues. Les décisions les concernant peuvent se prendre lors d’assemblées spéciales ou lors de l’assemblée générale, mais seuls les copropriétaires concernés votent sur ces questions?.
Désormais, selon la loi ELAN, seuls les copropriétaires bénéficiant directement des parties communes spéciales assument les charges associées. Cela change des pratiques antérieures où tous les copropriétaires partageaient ces coûts.
Convocation et procédures pour une assemblée générale extraordinaire de copropriété
Le syndic doit convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, y compris les assemblées générales extraordinaires. Cependant, si des copropriétaires détenant au moins 25% des parts le demandent, ils doivent envoyer cette requête par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Le syndic doit alors organiser l’assemblée générale extraordinaire en respectant un délai de réponse de huit jours après réception de cette demande.
Procédure en cas de non-réponse du syndic de copropriété
Si le syndic ne répond pas ou refuse la demande, les initiateurs peuvent lui envoyer une mise en demeure par LRAR. Si le syndic reste sans réponse après huit jours, le président du conseil syndical a le droit de convoquer l’assemblée. Mais, si le président du conseil syndical n’agit pas plus, alors les demandeurs ont encore le droit de le mettre en demeure. Après une nouvelle période de huit jours sans action, n’importe quel copropriétaire peut alors convoquer l’assemblée selon les conditions établies par l’article 50 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Le syndic convoque les AG extraordinaires avec un préavis de 21 jours, sauf en cas d’urgence (sans délai spécifié) ou pour un second vote (8 jours).
Cas particulier des petites copropriétés
Par ailleurs, des dispositions spécifiques portent sur les petites copropriétés. Selon l’article 41-11 de la loi ELAN, en cas de défaillance du syndic menaçant la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire de copropriété pour nommer un nouveau syndic ou pour prendre des décisions urgentes.
Fonctionnement de l’assemblée générale extraordinaire
Enfin, précisons qu’une AGE fonctionne de manière similaire à une AGO, avec la présence des copropriétaires, du syndic et du président du conseil syndical. Les décisions se prennent selon différentes majorités : absolue, double ou simple. Les copropriétaires absents peuvent voter par procuration. Le procès-verbal (PV) de l’AGE doit être rédigé et enregistré dans un registre dans les 8 jours suivant la réunion, et sa notification aux copropriétaires opposants ou défaillants est requise.
Qui supporte les frais de l’AGE ?
Organisation d’une AG à l’initiative d’un seul copropriétaire
Les frais liés à l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire sont habituellement partagés entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part dans la copropriété. Cependant, si l’assemblée est convoquée spécifiquement à la demande d’un seul copropriétaire, il en supportera les coûts. Cela évite ainsi l’accumulation des requêtes individuelles des copropriétaires.
Cette demande est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l’article 10 et au 3° du I de l’article 11.
Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (Art. 17-1 AA de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Organisation d’une AG à la demande de plusieurs copropriétaires
Par ailleurs, lorsque l’AGE est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires pour un sujet commun, ils doivent convenir d’une répartition des frais et honoraires entre eux. Ainsi, sans accord spécifié au syndic, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.
Dans les quinze jours qui suivent la notification, le syndic informe le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires. Puis, il convoque l’assemblée générale qui se tient dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires. Ces règles découlent de l’article 8-1 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967.
