La Cour d’appel de Toulouse a tranché : une convocation envoyée à une ancienne adresse ne suffit pas à invalider une assemblée générale de copropriété. Cette décision, rendue le 5 février 2025 (n° 23/00840), confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse. En cause, une copropriétaire qui contestait la régularité de la convocation d’AG envoyée à l’adresse de son ancien mandataire liquidateur au lieu de son domicile. L’arrêt souligne l’importance pour chaque copropriétaire de notifier officiellement son adresse au syndic. Alors, quelles sont les obligations des parties ? Comment éviter une telle situation ? Décryptage de cette affaire qui rappelle les règles strictes en matière de convocation d’AG.
Sommaire :
- Les faits : une convocation d’AG contestée
- Que dit la loi sur la convocation d’AG ?
- La décision de la Cour d’appel de Toulouse
- Les enseignements pour les copropriétaires et syndics
Les faits : une convocation d’AG contestée
L’affaire concerne Madame K. R., copropriétaire, qui s’estime lésée par les conditions de convocation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires du 2 juillet 2021. En effet, elle affirme que la convocation d’AG a été envoyée à l’adresse de son ancien mandataire liquidateur, Maître S. P., alors que sa liquidation judiciaire avait été clôturée.
Une erreur de notification invoquée par la copropriétaire
Madame K. R. considère que cette erreur constitue un vice de forme suffisant pour invalider l’assemblée générale. En effet, selon elle, le syndic aurait dû tenir compte de la fin de sa liquidation judiciaire et lui adresser directement la convocation à son domicile personnel. Elle estime ainsi que son droit de participation à l’AG a été entravé, car elle n’a pas pu prendre part aux décisions collectives relatives à la copropriété.
Que dit la loi sur la convocation d’AG ?
La législation française encadre strictement les modalités de convocation des assemblées générales de copropriété. Les principaux textes applicables sont :
- Article 9 du décret du 17 mars 1967. Il stipule que la convocation à l’AG doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, sauf urgence ou disposition contraire du règlement de copropriété.
- Article 65 du même décret. Il impose à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu. À défaut, les notifications sont valablement faites à la dernière adresse connue.
Madame K. R. s’appuie donc sur ces dispositions pour contester la validité de l’AG et réclamer son annulation totale, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.
Le rejet de la demande par le tribunal judiciaire de Toulouse
Cependant, le tribunal judiciaire de Toulouse, dans son jugement du 9 janvier 2023, a rejeté sa demande. Les juges ont estimé que Mme K. R. n’avait pas officiellement notifié au syndic son adresse actuelle, malgré la clôture de sa liquidation judiciaire. Selon la juridiction, la simple connaissance de son domicile par l’administrateur provisoire ne suffisait pas pour exiger du syndic qu’il adresse la convocation d’AG ailleurs qu’à la dernière adresse officielle connue, à savoir celle de son ancien mandataire liquidateur.
Un appel devant la Cour d’appel de Toulouse
Mécontente de cette décision, Mme K. R. a interjeté l’appel devant la Cour d’appel de Toulouse, estimant que le syndic ne pouvait pas ignorer sa nouvelle adresse et qu’il aurait dû adapter son envoi en conséquence. Son objectif restait l’annulation de l’assemblée générale du 2 juillet 2021, ainsi que la reconnaissance d’un manquement du syndic à son obligation de notification correcte des convocations d’AG.
La décision de la Cour d’appel de Toulouse
Le 5 février 2025, la Cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement de première instance. Ainsi, elle a estimé que, faute pour Mme K. R. d’avoir notifié son changement d’adresse au syndic, ce dernier était en droit d’envoyer la convocation à l’adresse de l’ancien mandataire liquidateur, considérée comme la dernière adresse connue.
De plus, la Cour a souligné que la publication de la clôture de la liquidation judiciaire au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ne dispensait pas la copropriétaire de son obligation de notification personnelle au syndic. Ainsi, faute de cette formalité, le syndic a considéré la convocation d’AG comme régulière et a maintenu la validité de l’AG du 2 juillet 2021.
Les enseignements pour les copropriétaires et syndics
Cette affaire met en exergue plusieurs points essentiels :
Pour les copropriétaires
- Obligation de notification. Il est impératif de communiquer toute modification d’adresse au syndic par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, pour assurer la réception des convocations et autres communications officielles.
- Vigilance accrue. En l’absence de convocation à une AG, le copropriétaire doit rapidement contacter le syndic pour vérifier l’adresse utilisée et, le cas échéant, régulariser sa situation.
Pour les syndics
- Mise à jour des coordonnées. Bien que le syndic ait la possibilité de se fier à la dernière adresse notifiée, il est néanmoins préférable d’assurer une mise à jour régulière des coordonnées des copropriétaires. En effet, en sollicitant périodiquement ces informations, le syndic limite les risques d’erreurs ou d’omissions. Par conséquent, cette démarche préventive permet d’éviter d’éventuelles contestations ultérieures et garantit une meilleure communication au sein de la copropriété.
- Archivage rigoureux. Conserver les preuves d’envoi des convocations et des notifications est essentiel pour démontrer la régularité des procédures en cas de litige.
Conclusion
L’arrêt n° 23/00840 de la Cour d’appel de Toulouse rappelle l’importance cruciale de la communication entre copropriétaires et syndics. Le respect des obligations légales en matière de notification d’adresse conditionne la validité des actes de la copropriété. Cette décision met en évidence un principe essentiel : la responsabilité de la mise à jour des informations personnelles repose avant tout sur le copropriétaire. En effet, c’est à lui qu’il revient d’informer le syndic de tout changement. À défaut de notification formelle, le syndic est en droit de considérer que la dernière adresse connue reste valide. Ainsi, en l’absence de démarche proactive de la part du copropriétaire, le syndic peut légitimement se fier aux informations précédemment fournies.
