En 2020, les usages des copropriétaires et le fonctionnement des copropriétés ont fortement changé. En cause, la crise sanitaire a fait apparaître de nouvelles exigences liées au télétravail et aux confinements. C’est pourquoi l’observatoire des charges de l’ARC 2021 enregistre quelques évolutions. Il a permis de relever une augmentation de 3,89 % des charges de copropriété sur tout le pays. Décryptage.
Une hausse des charges de copropriété dans l’Hexagone malgré un contexte inflationniste
L’observatoire de l’ARC de l’année 2021 présente quelques spécificités. Les 4 256 annexes comptables saisies représentent 93 632 lots provenant des copropriétés adhérentes de l’ARC. Ces dernières sont réparties sur le territoire français. Cependant, 67 % des annexes comptables sont issues des copropriétés situées en Île-de-France.
En raison des circonstances exceptionnelles causées par la crise sanitaire, il était nécessaire d’affiner les chiffres. Il a donc fallu enregistrer de nouvelles annexes comptables en tenant compte des charges de 2020 et de 2021. De ce fait, une partie des chiffres présentés en 2020 a été actualisé afin d’optimiser la pertinence du comparatif des charges.
D’après l’observatoire de l’ARC, les charges de copropriété ont connu une hausse générale de 3,89 % entre 2020 et 2021.
Cette forte augmentation concerne l’ensemble du territoire français. Le prix des dépenses courantes par mètre carré est passé de 43,70 € à 45,40 €. Rappelons toutefois qu’une baisse des charges de 2 % a été observée entre 2019 et 2020.
En outre, le coût moyen des dépenses courantes annuelles a augmenté de 102 € pour un lot d’habitation de 60 m². Il s’établissait à 2 724 € en 2021, contre 2 622 € en 2020. Cela a ainsi fait remonter les appels de fonds trimestriels à 681 € (contre 655,5 € en 2020).
L’impact d’un hiver plus rude sur les charges de copropriété en hausse
Le poste « chauffage » a subi la plus forte augmentation s’établissant à 15,24 %. Il est passé de 10,50 €/m² en 2020 à 12,10 €/m² en 2021. Malgré ce fait, son évolution doit être pondérée avec les degrés jour unifiés (DJU). Ces derniers justifient, en effet, un niveau élevé de la rigueur de l’hiver partout en France (+16,2 % sur un an).
Ainsi, en retranchant l’évolution de la rigueur de l’hiver de la hausse du coût du chauffage, le résultat serait quasiment nul. De plus, on doit prendre l’augmentation du prix du gaz en compte. Celle-ci s’est enclenchée depuis mai 2021. Le prix du mégawatt a évolué de 20 € à 90 € entre janvier et décembre 2021.
Il faut également noter la forte évolution du poste « électricité » puisque l’on enregistre une augmentation de 10 %. En cause, le prix de l’électricité a progressé de 4 % et le prix de l’abonnement de 7 %.
Des augmentations dénotant des dérives budgétaires en copropriété
Certains postes de charges de copropriété ont connu des augmentations inquiétantes qui dénotent même des dérives budgétaires. Ces évolutions devraient être analysées, traitées et redressées immédiatement.
Comparatif des charges de copropriété – France entière 2020/2021
C’est le cas notamment de :
- L’augmentation de 9,09 % des dépenses liées au poste « ascenseur ». Celle-ci est due partiellement à l’évolution du prix de l’électricité. Toutefois, sa principale cause est l’envolée des tarifs des contrats d’entretien et le coût des interventions de maintenance inopinées. Ces dernières engendrent des charges de copropriété non budgétisées.
- L’augmentation de 3,30 % des honoraires du syndic, avec un montant de 3 €/m2 en 2020 à 3,10 €/m² en 2021. En considérant l’inflation (+1,6 %), le coût des honoraires du syndic aurait dû évoluer uniquement de 0,04 centimes par m2, soit 3,04 €. Alors qu’il a évolué de 10 centimes. En fait, cette augmentation est due à la hausse des honoraires du forfait de base de 3,33 %. Il n’y a pas de baisse enregistrée des frais de gestion.
Selon l’ARC, les syndics font payer aux copropriétaires certaines prestations illégales. Ce qui pourrait potentiellement provoquer des dérives budgétaires dans les années à venir. Pour autant, l’étude ne précise pas de quelles prestations il s’agit.
Une stagnation, voire une baisse de certains postes de charges de copropriété
Entre 2020 et 2021, certains postes de charges de copropriété ont stagné ou ont légèrement évolué. Citons notamment le poste « assurance » qui a su garder son niveau de coût à 2,50 €/m². En effet, les copropriétés adhérentes de l’ARC ont pu jouir de la possibilité de mettre en concurrence plusieurs contrats d’assurance.
Précisons cependant que la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a fixé l’indice de révision à 0,26 % en 2021. En 2022, cette stagnation du poste « assurance » sera peu probable. Puisqu’il a été prévu d’augmenter de 9,89 % l’indice de révision auquel s’ajoutent les marges envisagées par les assureurs.
Le poste « gardiens et employés d’immeubles » figurent aussi parmi les charges de copropriété qui n’ont pas évolué. Son coût s’élevait à 8 €/m² en 2021. Sa stagnation résulte ainsi du remplacement des gardiens d’immeubles retraités et du versement moins systématique de la prime Macron.
Par ailleurs, le poste « eau froide » a reculé (4,60 €/m² en 2021, contre 4,80 €/m² en 2020). On a constaté une régularisation des comportements des résidents en 2021. Rappelons qu’une surconsommation d’eau a été observée en 2020, car les résidents ont été contraints de rester chez eux.
En revanche, la baisse du poste « entretien général » en 2021 doit alerter les copropriétaires. Son coût par mètre carré est passé de 8,40 € en 2020 à 8,30 € en 2021. Ce recul peut dénoter un manque d’entretien des immeubles, sachant que 70 % d’entre eux ont été bâtis avant 1970.
Une hausse des charges de 4,71 % pour les copropriétés situées en Île-de-France
Par rapport au reste du territoire français, la région Île-de-France affiche une augmentation des charges de copropriété plus élevée. Puisque l’évolution est de +4,71 %. Le prix des charges par mètre carré a progressé de 2,20 € (48,90 € en 2021, contre 46,70 € en 2020).
Pour un logement de 60 m², les charges courantes annuelles de copropriétés s’élevaient à 2 934 € en 2021. Le montant moyen d’appels de fonds trimestriel est ainsi passé de 528,30 € à 733,50 €. Cette hausse semble inquiétante, mais elle demeure moins importante que les potentielles quotes-parts de charges travaux et rénovation (entre 15 000 € et 45 000 €).
En résumé, selon l’observatoire de l’ARC, une hausse significative des impayés de charges de copropriété a été constatée en 2020. La situation s’est améliorée en 2021, en dépit d’une augmentation des charges. Cela est dû à un gel du vote des travaux qui a permis de reporter ultérieurement leur réalisation.
Pour l’année 2022, on redoute une augmentation significative des impayés de charges. En cause, il pourrait y avoir une explosion des charges de copropriété. Cela serait lié à la hausse de l’indice de révision des contrats d’assurance, du prix des énergies et des honoraires du syndic.
