En 2025, les propriétaires français font face à une nouvelle hausse de la taxe foncière. L’augmentation automatique de +1,7% liée à l’inflation porte la taxe foncière moyenne à 1 090 € pour une maison et 865 € pour un appartement. Dans 13% des communes, principalement de petite taille ou touristiques, des augmentations supplémentaires alourdissent la facture. Certaines villes enregistrent des hausses spectaculaires, jusqu’à +137,3% à Gandrange. Comment expliquer ces disparités ? Quels impacts sur le marché immobilier ? Quelles conséquences pour les propriétaires de résidences secondaires soumis à une double taxation ? Le réseau Guy Hoquet l’Immobilier décrypte les tendances et leurs impacts sur la rentabilité locative, le pouvoir d’achat immobilier et l’attractivité des territoires.
Sommaire :
- Comment est calculée la taxe foncière 2025 ?
- Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle en 2025 ?
- Quelles sont les villes où la taxe foncière augmente le plus ?
- Quel impact sur le marché immobilier et les investisseurs ?
- Quelle fiscalité pour les résidences secondaires en 2025 ?
À retenir – Taxe foncière 2025
- Hausse automatique de +1,7% pour tous les biens immobiliers, portant la taxe foncière moyenne à 1 090 € pour une maison et 865 € pour un appartement
- 13% des communes augmentent leurs taux locaux
- Fortes disparités entre territoires : les taux varient de 20,50% à Paris à 65,79% à Grenoble parmi les grandes villes
- Impact direct sur l’investissement locatif : la taxe foncière devient un critère déterminant d’achat et pèse sur la rentabilité des bailleurs
- Double taxation des résidences secondaires : taxe foncière + taxe d’habitation majorée jusqu’à +60% dans les zones tendues, pouvant dépasser 2 000€/an
Comment est calculée la taxe foncière 2025 ?
La valeur locative cadastrale comme base de calcul
Chaque année, la taxe foncière repose sur un mécanisme de calcul strictement encadré par la loi de finances. En 2025, ce dispositif continue de s’appuyer sur un principe central : la valeur locative cadastrale du bien. Autrement dit, le loyer annuel théorique qu’un logement pourrait générer s’il était mis en location. L’administration fiscale détermine cette valeur en tenant compte de plusieurs critères : surface, confort, situation géographique et standing du logement. Cette base sert ensuite à calculer le montant de la taxe foncière due par chaque propriétaire.
Une revalorisation automatique indexée sur l’inflation
Chaque année, cette valeur locative fait l’objet d’une réévaluation automatique, indexée sur l’indice des prix à la consommation (IPC) publié par l’INSEE. Pour 2025, la hausse atteint +1,7%. Cette revalorisation s’applique à l’ensemble des biens immobiliers français, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de logements locatifs.
Ce mécanisme de revalorisation dite “mécanique” garantit l’évolution annuelle des bases fiscales, indépendamment des décisions locales des communes. Il s’ajoute, le cas échéant, aux éventuelles hausses de taux votées par les collectivités territoriales, qui peuvent accentuer la progression finale de la taxe foncière.
L’application des taux communaux
Après la revalorisation nationale de +1,7%, chaque commune applique ensuite son propre taux d’imposition sur le foncier bâti. Ce taux, fixé localement par le conseil municipal, explique les écarts parfois considérables entre les territoires.
Les 20 plus grandes villes françaises illustrent parfaitement ces disparités. À une extrémité du classement, Paris affiche un taux de 20,50%, l’un des plus faibles du pays. À l’opposé, Grenoble atteint un record à 65,79%, soit plus du triple du taux parisien.
Entre ces deux extrêmes, les écarts demeurent marqués :
- Marseille : 44,54 %
- Lyon : 31,89 %
- Toulouse : 35,35 %
- Nice : 35,30 %
- Bordeaux : 48,48 %
Ces différences traduisent avant tout les stratégies budgétaires propres à chaque municipalité. Elles reflètent les priorités locales en matière d’équipements publics, d’entretien du patrimoine communal ou de financement des services de proximité. Autrement dit, la fiscalité foncière reste un levier essentiel d’autonomie financière pour les communes. Mais, pour les propriétaires, elle représente aussi une variable d’ajustement locale à surveiller attentivement, notamment lors d’un achat immobilier ou d’un investissement locatif.
Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle en 2025 ?
Une hausse mécanique liée à l’inflation
L’augmentation de la taxe foncière 2025 s’explique d’abord par un ajustement automatique lié à l’inflation. La revalorisation de +1,7 % touche tous les propriétaires sans exception. Pour une maison, la taxe foncière moyenne passe ainsi de 1 072 € à 1 090 €, soit 18 € supplémentaires. Pour un appartement, elle grimpe de 851 € à 865 €, représentant 14 € de plus. Cette indexation sur l’inflation vise à maintenir le pouvoir d’achat des collectivités locales face à l’augmentation du coût des services publics.
Des augmentations votées par les conseils municipaux
Au-delà de cette hausse nationale, 13% des villes ont décidé d’augmenter leurs taux locaux de taxe foncière 2025. Les communes de moins de 10 000 habitants enregistrent les progressions les plus spectaculaires. Gandrange (Moselle) affiche une hausse record de +137,3 %, suivie de Poilcourt-Sydney dans les Ardennes (+64,7 %), Alzon dans le Gard (+42,0 %), Lourde en Haute-Garonne (+40,0 %) et Villard-Reymond en Isère (+35,8 %). Ces augmentations drastiques servent à compenser la baisse des dotations de l’État ou à financer des projets d’infrastructures locaux essentiels.
Un contexte préélectoral qui freine les hausses dans les grandes villes
Parmi les villes de plus de 50 000 habitants, seules La Roche-sur-Yon (+7,0 %) et Créteil (+1,0 %) ont choisi d’augmenter la taxe foncière 2025. Cette prudence fiscale généralisée s’explique par le calendrier électoral. En effet, les élections municipales étant prévues en mars 2026, les équipes sortantes privilégient la stabilité fiscale pour éviter de mécontenter les électeurs par des hausses d’impôts locaux. Cette stratégie préélectorale influence directement les décisions budgétaires des grandes agglomérations.
Quelles sont les villes où la taxe foncière augmente le plus ?
Les petites communes en tête des hausses
Les communes de moins de 10 000 habitants enregistrent en 2025 les plus fortes augmentations de taxe foncière. Ce phénomène touche en priorité les territoires ruraux, périurbains ou à vocation touristique, où la pression budgétaire s’intensifie d’année en année.
Depuis plusieurs exercices, ces petites communes doivent composer avec une baisse continue des dotations de l’État. Or, leurs besoins d’investissement ne diminuent pas : rénovation des écoles, entretien de la voirie, développement des équipements collectifs, transition énergétique… autant de projets coûteux, mais indispensables pour maintenir la qualité de vie locale. Face à cette équation budgétaire difficile, les maires n’ont souvent d’autre choix que d’augmenter les taux de taxe foncière.
Les villes moyennes face à leurs contraintes budgétaires
Dans la catégorie des communes comptant entre 10 000 et 50 000 habitants, plusieurs villes enregistrent des hausses spectaculaires de taxe foncière. En tête du classement figurent Ploërmel (Morbihan) et Pont-du-Château (Puy-de-Dôme), avec une augmentation identique de +8,0%. Elles sont suivies de Hendaye dans les Pyrénées-Atlantiques (+7,5%), Les Mureaux dans les Yvelines (+7,2%) et Les Herbiers en Vendée (+6,8%).
Ces villes de taille intermédiaire se trouvent dans une position délicate. Puisqu’elles doivent proposer des services urbains modernes (mobilité, équipements publics, culture, logement) tout en faisant face à une réduction continue des ressources publiques. Cette double contrainte crée une tension budgétaire structurelle, poussant les municipalités à relever leur taux de taxe foncière pour équilibrer leurs comptes. Entre équilibre budgétaire et attractivité territoriale, ces communes doivent désormais composer avec un arbitrage difficile entre fiscalité et développement local.
Quel impact sur le marché immobilier et les investisseurs ?
La taxe foncière comme critère d’achat déterminant
La fiscalité locale devient un facteur aussi important que la localisation ou la qualité du bien dans les décisions d’acquisition.
Selon Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier : “La fiscalité locale devient un critère aussi déterminant que la localisation ou la qualité du bien. Certaines communes perdent en attractivité quand d’autres deviennent des opportunités. Il est plus que jamais essentiel d’avoir une lecture fine des territoires.”
Une taxe foncière élevée peut, à elle seule, remettre en question un projet d’achat immobilier.
Ce facteur pèse particulièrement sur deux catégories de biens :
- les logements neufs, dont la valeur locative cadastrale, souvent plus élevée, entraîne mécaniquement une imposition supérieure ;
- les grandes surfaces, pour lesquelles chaque mètre carré supplémentaire alourdit le montant final de la taxe.
Concrètement, une taxe foncière importante modifie le calcul du coût annuel de détention du bien. Ainsi, elle peut faire basculer un projet jugé accessible vers une charge budgétaire trop lourde. En particulier dans un contexte où les taux d’intérêt se stabilisent à un niveau encore élevé. Les acquéreurs intègrent désormais la taxe foncière dans leur plan de financement, au même titre que les mensualités de crédit ou les charges de copropriété. Ainsi, un bien situé dans une commune à forte fiscalité peut se retrouver désavantagé face à un logement équivalent dans une ville voisine, fiscalement plus attractive.
Une rentabilité locative fragilisée pour les bailleurs
Pour les investisseurs locatifs, la taxe foncière 2025 vient rogner davantage une rentabilité déjà fragilisée par un environnement réglementaire de plus en plus contraignant. D’un côté, l’encadrement des loyers dans les zones dites tendues limite mécaniquement les revenus locatifs. De l’autre, les obligations liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) imposent des travaux de rénovation coûteux pour maintenir la conformité du bien. À ces contraintes s’ajoute la hausse de la fiscalité locale, devenue une charge incompressible qui réduit directement la marge bénéficiaire des bailleurs.
Ainsi, dans certaines communes où la pression fiscale atteint des sommets, la seule taxe foncière peut faire perdre un à deux points de rendement locatif brut. Un investissement auparavant évalué à 5% de rentabilité peut tomber à 3% après prise en compte de cette charge annuelle. Les investisseurs doivent désormais intégrer la fiscalité locale dans leurs simulations de rentabilité au même titre que le DPE ou les charges de copropriété.
Le financement des services publics locaux
Il convient de rappeler que la taxe foncière finance directement les services de proximité essentiels à la qualité de vie des habitants : crèches, écoles, équipements sportifs, transports publics locaux, entretien de la voirie et aménagement d’espaces verts. Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales, elle est devenue la principale source de revenu fiscal direct des communes. Cette évolution structurelle explique en partie la tendance haussière de la taxe foncière 2025 et son importance croissante dans les budgets municipaux.
Quelle fiscalité pour les résidences secondaires en 2025 ?
Une double imposition qui pèse lourd
Les propriétaires de résidences secondaires subissent depuis plusieurs années une pression fiscale en nette augmentation. Contrairement aux résidences principales, qui ont bénéficié de la suppression de la taxe d’habitation, les résidences secondaires restent soumises à cette taxe, en plus de la taxe foncière 2025. Cette double imposition pèse lourdement sur le budget des propriétaires, surtout lorsque le bien n’est occupé que quelques semaines par an, le plus souvent pendant les vacances ou les week-ends.
Dans de nombreuses communes touristiques ou littorales, les élus ont augmenté la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour compenser la perte de recettes liées à la réforme fiscale. Résultat : certains propriétaires voient leur facture fiscale bondir de plusieurs centaines d’euros par an.
Cette politique vise à freiner la spéculation immobilière dans les zones tendues et à favoriser le logement des résidents permanents. Mais, elle suscite aussi des tensions. Ainsi, de nombreux propriétaires dénoncent une fiscalité punitive sur des biens qu’ils entretiennent sans en faire une source de revenus. Ainsi, la résidence secondaire devient un symbole des débats sur la justice fiscale et l’aménagement équilibré du territoire.
Des majorations jusqu’à +60% dans les zones tendues
Dans les zones où le logement se fait rare et où la demande locative explose, la loi autorise les communes à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à +60 % du montant initial. Ainsi, de nombreuses villes ont choisi d’appliquer cette majoration à son niveau maximal, motivées par plusieurs objectifs convergents. Elles veulent lutter contre la vacance locative, encourager le retour des logements sur le marché et renflouer leurs finances locales, fragilisées par la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
Les grandes métropoles françaises figurent parmi les premières à avoir enclenché cette politique : Paris, Marseille, Lyon, Nice ou Nantes appliquent déjà la majoration maximale. Mais la mesure s’étend désormais aux villes moyennes attractives, elles aussi confrontées à une tension immobilière croissante : Annecy, La Rochelle, Fréjus, Bayonne ou Arles font partie des communes ayant franchi le pas.
Une facture qui peut dépasser 2 000 € par an
Pour les propriétaires de résidences secondaires, la note fiscale grimpe rapidement — au point de devenir un véritable frein à la détention. Selon les données de Guy Hoquet l’Immobilier, un petit logement secondaire peut désormais coûter plus de 2 000 euros par an en impôts locaux cumulés, entre la taxe foncière 2025 et la taxe d’habitation majorée.
Face à cette pression croissante, de nombreux propriétaires ajustent leur stratégie. Certains choisissent de revendre leur bien pour alléger leur charge fiscale. D’autres préfèrent basculer vers la location longue durée, afin d’échapper à la double imposition et de rentabiliser un bien sous-occupé. Enfin, une part croissante opte pour la location saisonnière, un moyen de compenser les taxes locales tout en conservant la jouissance ponctuelle du logement.
Ce dilemme fiscal illustre un tournant dans la gestion des résidences secondaires. Autrefois perçues comme un plaisir familial ou un placement refuge, elles deviennent aujourd’hui un actif à optimiser. Ainsi, la fiscalité locale agit désormais comme un régulateur du marché, incitant les propriétaires à repenser l’usage et la rentabilité de leurs biens.
