La DGCCRF (Direction Générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a livré le 14 mars 2014 le résultat d’une action en direction des contrats de syndics afin de rechercher la présence de clauses abusives et / ou illicites.
324 professionnels ont ainsi été contrôlés au regard de la règlementation applicable au secteur des syndics, notamment de l’arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. La période n’est pas précisée, on peut supposer qu’il s’agit d’une action menée en 2013. Des infractions ont ainsi été relevées à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (absence de registre-répertoire, d’habilitation des gestionnaires ou de garantie financière) et à l’arrêté du 29 juin 1990 (affichage des prix).
Les contrats proposés par les syndics indépendants sont très différents de ceux proposés par les syndics des grandes enseignes. Les premiers contiennent les clauses essentielles au fonctionnement de la copropriété, dont quelques-unes sont ambigües, tandis que les seconds revêtent des présentations quasi-uniformes selon les réseaux : il s’agit de tableaux listant les prestations et indiquant par la présence d’une puce, si elles sont incluses dans le forfait annuel de gestion courante, ou si elles sont facturées en supplément.
La formule « tout-compris », consistant à privilégier la facturation dans le forfait d’un maximum de prestations se généralise particulièrement chez les grandes enseignes. Ce mode de calcul des honoraires simplifiant le travail du syndic, est plus attractif pour les syndicats de copropriétaires. Il permet en effet de proposer un forfait de base d’un montant légèrement supérieur à une offre classique. En outre, ces contrats n’empêchent absolument pas la facturation de prestations complémentaires, non incluses dans le forfait de base, à des prix relativement élevés.
Les enquêteurs ont constaté une sensible augmentation du nombre de prestations particulières depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 mars 2010 dit arrêté « Novelli ». La comparaison des prestations offertes par les différents professionnels est rendue plus difficile pour les copropriétaires alors que l’arrêté « Novelli » devait les simplifier en donnant une grille de lecture standardisée des tarifs des syndics.
La distinction entre les deux catégories d’honoraires n’est pas claire et parfois trompeuse : le forfait annuel de gestion courante et les autres prestations pouvant, selon le choix des parties, être comprises dans le forfait annuel de gestion courante ou au contraire être facturées en tant que prestations supplémentaires.
Des prestations normalement incluses dans le forfait annuel (établissement et mise à jour du carnet d’entretien, gestion des diagnostics, déclaration de sinistres, gestion d’archives dormantes) ont ainsi été facturées en sus du forfait. Dans la majorité des cas, cela était lié à une absence de la mention de la prestation de gestion courante dans le contrat, celle-ci étant généralement assurée par le syndic sans surcoût.
En outre, certains contrats présentaient des services « inclus dans le forfait annuel selon le choix des parties » alors qu’ils relevaient obligatoirement de ce forfait. Ceci peut constituer une pratique commerciale trompeuse dans la mesure où elle laisse faussement croire aux copropriétaires que des prestations sont offertes.
Parmi les clauses illicites les plus fréquemment relevées figure l’imputation, au seul copropriétaire concerné, de prestations variables (communication des informations nécessaires à l’établissement de diagnostic, actualisation de l’état daté, aides aux déclarations fiscales, travaux à la demande d’un copropriétaire, réalisation d’études juridiques ou fiscales particulières).
Ces clauses concernent la plupart du temps, des honoraires indus et des surcoûts prélevés par le syndic :
- la fixation d’honoraires afférents à des travaux autres que ceux liés à la maintenance sans préciser leur caractère purement indicatif ;
- le surcoût lié à la garantie financière apportée par le syndic ;
- la double rémunération pour une même prestation, telles que la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier en plus de la clause « suivi des actions contentieuses ».
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Source : www.economie.gouv.fr
