Les travaux privatifs en copropriété soulèvent de nombreuses questions juridiques complexes. Selon l’atelier juridique organisé par Monimmeuble.com et animé par Frédéric Drouard, avocat spécialisé en droit immobilier, et Anne-Laure Ménassé, syndic de copropriété, cette problématique touche quotidiennement les copropriétaires. Installation de climatiseurs, abattage de cloisons, création de fenêtres ou changement de revêtements : ces travaux privatifs en copropriété peuvent impacter les parties communes et nécessiter des autorisations spécifiques. L’article 25B de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement ces interventions. Cette réglementation vise à préserver l’harmonie architecturale, la solidité structurelle et les droits collectifs. Comprendre ces règles permet d’éviter des litiges coûteux et des remises en conformité tardives.
Que définit la loi sur les travaux privatifs en copropriété ?
Le cadre légal des parties privatives
La loi du 10 juillet 1965 définit précisément le statut des parties privatives. L’article 2 stipule que sont privatives “les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”. Cette définition pourrait laisser penser qu’un propriétaire dispose d’une liberté totale pour réaliser ses travaux privatifs en copropriété.
Mais, l’article 3 de cette même loi tempère cette liberté en décrivant les parties communes. Ces dernières incluent non seulement les espaces visibles comme les couloirs et halls, mais aussi des éléments moins évidents. Comme les parties de canalisations qui traversent les locaux privatifs, les coffres, gaines de cheminées, locaux de services communs, etc. Cette distinction fondamentale influence directement la réglementation des travaux privatifs en copropriété.
L’article 9 : la limite de la liberté individuelle
L’article 9 pose le principe essentiel : chaque copropriétaire “use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”. Cette clause restrictive encadre tous les travaux privatifs en copropriété et justifie les autorisations préalables. Le décret d’application du 17 mars 1967 complète ces dispositions d’ordre public.
Quels travaux privatifs en copropriété nécessitent une autorisation ?
Les travaux impactant la structure
L’abattage de cloisons constitue l’exemple type de travaux privatifs en copropriété nécessitant une autorisation. Selon l’article 25B, toute intervention “affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble” requiert un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Un mur porteur ne peut pas être touché sans rapport d’architecte ou d’ingénieur béton structure.
Anne-Laure Ménassé, Fondatrice de ALMD-Solutions immobilières, témoigne de cas concrets issus de son expérience : « Certains propriétaires entreprennent des travaux sans mesurer leurs conséquences : j’ai déjà vu des cas où une poutre avait été coupée alors qu’elle était essentielle à la solidité du bâtiment. Le problème, c’est que ces malfaçons restent invisibles pendant des années. Ce n’est souvent qu’à l’occasion d’un sinistre — un affaissement, une fissure, voire un dégât plus grave — que l’on met en évidence le défaut de conformité et les dangers qu’il représente pour l’ensemble de la structure. »
Ces situations démontrent l’importance des autorisations préalables pour les travaux privatifs en copropriété.
L’installation de climatiseurs : un cas fréquent
Les climatiseurs représentent la majorité des demandes de travaux privatifs en copropriété. Même invisibles depuis la rue, ils nécessitent une autorisation, car ils impactent les parties communes par les percements de façade.
Frédéric Drouard précise : « Il faut demander l’autorisation même si c’est pas visible de la chaussée, car d’autres copropriétaires peuvent le voir depuis leur balcon. Les nuisances sonores constituent également un facteur déterminant, certains équipements générant des troubles de voisinage. »
La fermeture de loggias : une complexité méconnue
La transformation des loggias en surfaces habitables illustre la complexité des travaux privatifs en copropriété.
Comme le souligne Anne-Laure Ménassé, fondatrice d’ALMD Solutions Immobilières : « Les propriétaires obtiennent l’autorisation de fermer leur loggia, mais vont parfois plus loin en supprimant ensuite la cloison intermédiaire pour agrandir leur salon. Or, une telle opération ne relève plus seulement d’un aménagement intérieur. En effet, elle modifie la consistance du lot. Et, elle impose donc une mise à jour du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, afin de refléter cette nouvelle configuration juridique et technique des parties privatives. »
Comment obtenir une autorisation pour des travaux privatifs en copropriété ?
La procédure d’autorisation
La demande d’autorisation pour travaux privatifs en copropriété suit une procédure codifiée. Le copropriétaire doit inscrire sa demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic peut apporter son assistance pour formuler correctement la demande, sans obligation de la remettre en forme.
Pour les travaux structurels, des documents techniques s’imposent : rapports d’architecte, études de structure, plans détaillés. Ces pièces permettent aux copropriétaires de voter en connaissance de cause sur les travaux privatifs en copropriété proposés. En outre, l’absence de ces documents constitue un motif légitime de refus.
Les règles de majorité
L’article 25B exige la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette majorité n’est pas atteinte au premier vote, mais que la résolution recueille au moins un tiers des voix, un second vote s’organise immédiatement à la majorité simple. Cette procédure facilite l’adoption des demandes de travaux privatifs en copropriété légitimes.
Que risque-t-on en cas de travaux privatifs non autorisés ?
Les sanctions juridiques
Les travaux privatifs en copropriété réalisés sans autorisation ne sont pas sans conséquence. Ils peuvent entraîner des sanctions particulièrement lourdes. En cas d’infraction, le syndicat des copropriétaires a la possibilité de saisir le juge des référés pour obtenir la dépose immédiate de l’installation litigieuse.
Comme le rappelle Frédéric Drouard, avocat spécialisé en droit immobilier : « On peut demander la condamnation sous astreinte du copropriétaire afin qu’il procède à la dépose du climatiseur et à la remise en état des lieux. Autrement dit, l’équipement non autorisé doit être retiré. Mais, le propriétaire fautif peut aussi être contraint de supporter des pénalités financières tant qu’il ne s’est pas exécuté. »
La remise en conformité s’effectue souvent sous contrôle d’un architecte missionné par la copropriété, aux frais du contrevenant. Ces coûts s’ajoutent aux frais de procédure et aux pénalités éventuelles. La jurisprudence montre que les tribunaux appliquent strictement ces sanctions.
L’impact sur les transactions immobilières
Les travaux privatifs réalisés sans autorisation en copropriété peuvent avoir de lourdes conséquences lors d’une vente. L’acquéreur découvre parfois, après la signature, que des aménagements qu’il pensait réguliers ne le sont pas en réalité. Or, la responsabilité de la mise en conformité lui incombe, même s’il n’est pas l’auteur des travaux. Il peut ainsi être contraint de déposer une installation non autorisée ou de financer une remise en état coûteuse. C’est pourquoi il est essentiel, avant tout achat, de vérifier attentivement les procès-verbaux des assemblées générales, qui révèlent souvent l’existence de contestations ou de refus d’autorisation. Cette démarche évite de mauvaises surprises et sécurise la transaction.
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