873.358 immeubles, 13 millions de logements : la copropriété en France représente un parc immobilier colossal. Selon l’étude de l’ANIL publiée en 2025 à partir des données Coproff, ce mode d’organisation structure l’habitat collectif français. Mais où se situent précisément ces logements ? Qui les occupe ? Quelle est leur performance énergétique ? La réalité révèle de fortes disparités territoriales. 82% des logements se concentrent en zones urbaines, tandis que 17% sont des passoires énergétiques. Entre grandes tours des années 1960 et petites copropriétés de centre-ville, le parc présente une asymétrie marquée. Découvrez les chiffres clés, la répartition géographique et les enjeux énergétiques de la copropriété en France.
Sommaire :
- Combien d’immeubles sont organisés en copropriété sur le territoire français ?
- Où se situent les logements en copropriété dans l’Hexagone ?
- Qui occupe les logements en copropriété en France ?
- Quelle est l’ancienneté du parc des immeubles en copropriété français ?
- Comment varient les tailles de copropriétés sur le territoire ?
- Quel est le niveau de performance énergétique des copropriétés ?
À retenir – La copropriété en France
- 873.358 immeubles en copropriété représentent 13 millions de logements sur le territoire français.
- 82% des logements en copropriété se concentrent dans les zones urbaines.
- 17% des logements sont des passoires énergétiques (classes F-G).
- Les deux-tiers des copropriétés comptent moins de 11 lots.
- 40% des logements en copropriété sont loués.
Combien d’immeubles sont organisés en copropriété sur le territoire français ?
La copropriété occupe une place centrale dans le paysage immobilier français.
Selon les données issues du fichier Coproff au 1er janvier 2023, analysées par l’ANIL en 2025, la France compte 873 358 immeubles soumis au régime de la copropriété. Parmi eux, 850 713 comportent un ou plusieurs logements, représentant près de 13 millions de logements au total.
Cette différence de 22.645 copropriétés s’explique par deux facteurs techniques. D’abord, le taux de renseignement atteint 99,4% sur la variable “nombre de logements”. Ainsi, 5.300 copropriétés restent sans donnée déclarée. Ensuite, 17.345 copropriétés immatriculées ne recensent aucun logement sur leur terrain d’unité de propriété.
Ces chiffres révèlent l’ampleur d’un modèle d’habitat collectif devenu la norme dans les grandes villes françaises. La copropriété structure désormais une part essentielle du parc résidentiel national, à la croisée des enjeux de densification urbaine, de transition énergétique et de cohésion sociale.
Encadrée par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette organisation repose sur un équilibre délicat entre gestion collective du bâti et propriété individuelle des lots. Elle constitue aujourd’hui un levier majeur des politiques publiques du logement et de la rénovation énergétique, au cœur des transformations du cadre de vie urbain.
Où se situent les logements en copropriété dans l’Hexagone ?
La répartition géographique des logements en copropriété confirme leur fort ancrage urbain. En effet, 82% du parc de logements en copropriété se situent dans les zones urbaines, selon la grille de densité en sept classes de l’INSEE. Cette concentration reflète la nature même de la copropriété : un mode d’habitat collectif directement lié aux espaces de forte densité.
Ainsi, les grands centres urbains regroupent à eux seuls 68,4% des logements en copropriété en France. Les centres urbains intermédiaires en accueillent 13,5%, tandis que les ceintures urbaines ne représentent que 4,6% du parc. Les zones rurales, quant à elles, restent marginales dans cette typologie d’habitat collectif.
Cette cartographie illustre une corrélation étroite : la copropriété n’est pas seulement un mode juridique de gestion du bâti, elle constitue aussi le reflet géographique du développement urbain. Autrement dit, là où la densité s’intensifie, la copropriété s’impose comme la forme naturelle d’organisation du logement collectif.
Qui occupe les logements en copropriété en France ?
Le poids important du parc locatif privé
La copropriété joue un rôle clé dans le marché locatif français. En effet, quatre logements en copropriété sur dix sont aujourd’hui loués. La part du logement social y demeure marginale : la copropriété reste avant tout le terrain privilégié du parc locatif privé.
Au niveau national, le logement locatif privé représente 25% des résidences principales. Mais, il atteint 40% dans les immeubles collectifs, concentrés dans les zones à forte densité.
Cette surreprésentation traduit une logique urbaine. En effet, les appartements en copropriété, souvent situés dans les cœurs de ville, répondent à la demande locative des ménages mobiles, des étudiants et des actifs urbains.
Les disparités territoriales sont toutefois marquées. Les zones d’emploi rétrolittorales, notamment le long de la façade atlantique, ainsi que les centralités urbaines, affichent une proportion élevée de logements locatifs. En cela, les analyses cartographiques de l’ANIL révèlent que certaines zones dépassent 53% de logements locatifs au sein du parc en copropriété, notamment dans les grandes métropoles et les villes universitaires.
En définitive, un logement en copropriété sur quatre est détenu par un propriétaire bailleur privé. Cela représente environ 3,25 millions de logements locatifs au sein du parc de copropriété français. Un poids économique et social majeur dans la structuration du marché du logement.
Les résidences secondaires : une présence notable
Environ 9% du parc en copropriété est détenu à titre de résidence secondaire. Cette proportion reste comparable à celle observée dans l’ensemble du parc de logements français. La géographie des résidences secondaires en copropriété suit une logique touristique classique. Ainsi, les façades littorales et les zones de montagne concentrent la majorité de ces biens, reflet des dynamiques de villégiature et des investissements patrimoniaux familiaux. Dans ces territoires, la fonction locative apparaît moins dominante, car une part importante du parc est occupée épisodiquement par les propriétaires eux-mêmes.
Les résidences secondaires en copropriété se distinguent également par leur ancrage territorial.
Elles se concentrent :
- dans les zones rurales à faible densité (15,8% contre 3,3% pour l’ensemble du parc)
- dans les ceintures urbaines (13,3%),
- et dans les bourgs ruraux (13,7%).
À l’inverse, les grands centres urbains ne comptent que 33,1% de résidences secondaires. Ces logements correspondent souvent à des résidences familiales ou à des biens hérités, restés en dehors du circuit locatif. Ils incarnent alors un patrimoine immobilier de transmission, plus affectif qu’économique, représentant environ 1,17 million de logements en copropriété en France.
Quelle est l’ancienneté du parc des immeubles en copropriété français ?
Un parc majoritairement ancien
Selon l’étude ANIL 2025, la distribution par époque de construction des logements en copropriété reflète fidèlement celle de l’ensemble du parc résidentiel français, tout en présentant quelques spécificités urbaines notables.
Près d’un logement en copropriété sur deux (47%) a été construit avant 1975, soit avant l’entrée en vigueur de la première réglementation thermique (RT 1975).
Ces immeubles se situent à 88% dans les centres urbains, témoignant de la forte urbanisation des Trente Glorieuses (1945-1975), période d’essor massif de la copropriété. Cette surreprésentation du parc ancien s’explique par la construction de grands ensembles collectifs dans les métropoles, conçus pour répondre à la croissance démographique et à la demande de logements accessibles. Quant aux immeubles antérieurs à 1949, ils représentent à eux seuls 24% des logements en copropriété.
La répartition détaillée du parc en copropriété met en évidence la diversité des périodes de construction :
- 7% des logements datent de 1949 à 1960,
- 11% de 1961 à 1974,
- 13% de 1975 à 1993,
- 6% de 1994 à 2000,
- et 8% de 2001 à 2010.
Ces chiffres montrent que la copropriété française reste majoritairement vieillissante, avec un patrimoine bâti antérieur aux normes énergétiques modernes. En outre, ce constat renforce la nécessité d’une politique ambitieuse de rénovation énergétique, enjeu central pour la durabilité et la valorisation de ce parc collectif.
Une dynamique récente de construction
La copropriété récente occupe une place croissante dans le paysage immobilier français.Ainsi, on constate que 14% des logements en copropriété datent d’après 2011, contre 11% pour l’ensemble du parc résidentiel. Cette différence s’explique par une évolution structurelle du mode de production du logement. Depuis 2010, la forme collective est redevenue prépondérante dans la construction neuve, comme elle l’avait été durant les Trente Glorieuses. La copropriété s’impose ainsi comme le modèle dominant du logement contemporain, notamment dans les zones de forte tension foncière.
Sur le plan territorial, les copropriétés récentes se distinguent par leur meilleure représentation dans les espaces moins denses. Ainsi, 19,1% des logements en copropriété situés dans les petites villes ont été construits après 2011, contre 12,4% dans les grands centres urbains. Cette répartition traduit un double mouvement : la rareté du foncier dans les cœurs de métropoles et la poursuite de l’étalement urbain au cours des années 2000 et 2010.
Ces copropriétés neuves se concentrent également dans les grandes métropoles attractives, où la production a été stimulée par les dispositifs d’investissement locatif, notamment le “Pinel”, créé en 2014. Elles sont également bien représentées sur les façades maritimes, territoires marqués par une forte dynamique de construction sur les deux dernières décennies.
Comment varient les tailles de copropriétés sur le territoire ?
Une forte asymétrie dans la taille des copropriétés
Les copropriétés françaises comptent en moyenne 15 lots d’habitation. Ce chiffre met en évidence la prépondérance des petites copropriétés, qui constituent l’essentiel du tissu collectif en France. Toutefois, le nombre de lots varie fortement selon la densité urbaine. Plus on s’éloigne des centres, plus les immeubles sont de taille réduite.
Les grandes copropriétés se concentrent dans les espaces urbains denses, où la verticalité répond à la pression foncière. À l’inverse, les petites structures collectives dominent dans les zones rurales ou périurbaines, souvent constituées de copropriétés horizontales ou de résidences de taille modeste.
Toutefois, cette moyenne nationale de 15 lots reste un indicateur partiel. En effet, le parc en copropriété présente une distribution très asymétrique, marquée par une forte dispersion des tailles et une hétérogénéité territoriale. Certaines grandes copropriétés regroupent plusieurs centaines de logements, tandis qu’une multitude d’immeubles n’en comptent que quelques-uns.
Des petites copropriétés majoritaires en nombre
Les petites copropriétés dominent largement le paysage immobilier français. Ainsi, les copropriétés de moins de 11 lots d’habitation représentent 67% des immeubles en copropriété, mais seulement 18% de l’ensemble des logements. Elles constituent donc la forme majoritaire d’organisation collective, tout en abritant une minorité du parc résidentiel.
Ces petits immeubles, présents sur l’ensemble du territoire national, incarnent souvent le modèle des collectifs de centre-ville construits avant la généralisation des grands ensembles. Soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965, ils relèvent désormais de la copropriété sans avoir été conçus pour cela à l’origine. En outre, ils ne font rarement l’objet de politiques publiques spécifiques, mais peuvent être intégrés à des dispositifs globaux, comme les Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), notamment dans le cadre de la lutte contre la dégradation des copropriétés.
À l’inverse, la grande copropriété demeure marginale en nombre, mais prépondérante en volume de logements. En effet, 47% des logements en copropriété se concentrent dans seulement 7% des immeubles, ceux de plus de 200 logements.
Ces ensembles, construits pour la plupart entre 1960 et 1990, se situent dans les centres urbains denses et font régulièrement l’objet de politiques publiques ciblées. C’est le cas, notamment dans le cadre de projets de requalification urbaine ou de programmes de rénovation énergétique d’envergure.
Par ailleurs, les enjeux de gouvernance, de financement et d’entretien diffèrent profondément selon la taille de la copropriété et le contexte territorial. Les approches opérationnelles doivent donc être adaptées. Les petites structures nécessitent un accompagnement juridique et technique de proximité. En revanche, les grands ensembles urbains requièrent une gouvernance collective renforcée. Ils exigent également une ingénierie financière plus élaborée.
Quel est le niveau de performance énergétique des copropriétés ?
Le parc en copropriété comporterait 17% de logements classés F et G (passoires énergétiques), soit une part supérieure à la moyenne nationale de 14%. Si la proportion de logements construits avant les réglementations thermiques ne différencie pas les copropriétés du reste du parc, celles-ci se distinguent par le poids des petites surfaces associées aux logements locatifs. En effet, 28% des logements de moins de 30 m² sont des passoires énergétiques. Cette exposition à la non-décence énergétique représente un enjeu majeur pour la copropriété en France, d’autant que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose progressivement l’interdiction de louer les logements les plus énergivores.
Ces chiffres mettent en lumière une situation préoccupante pour les copropriétés rurales en matière de performance énergétique. En effet, le parc rural concentre une part importante de bâtiments anciens et mal isolés, souvent exclus des programmes de rénovation collective faute de moyens techniques et financiers. Cette réalité accentue les inégalités territoriales face à la transition énergétique.
DPE : une nouvelle chance pour les logements mal classés
Un changement majeur de méthode de calcul intervient toutefois avec l’arrêté du 13 août 2025, qui modifie le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité, passant de 2,3 à 1,9. Cette révision aligne la France sur la valeur de référence européenne et entrera en vigueur le 1er janvier 2026.
Concrètement, cette nouvelle méthode pourrait reclasser une partie des logements actuellement considérés comme passoires énergétiques. Les copropriétaires concernés pourront télécharger gratuitement une attestation de changement d’étiquette énergétique via l’observatoire de l’ADEME, afin de mettre à jour leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce reclassement réglementaire constitue donc une opportunité réelle pour de nombreuses copropriétés rurales et intermédiaires. Il permet non seulement de valoriser leur patrimoine, mais aussi de rendre plus accessibles les dispositifs d’aide à la rénovation, dans un contexte de hausse des exigences environnementales.
