Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un incroyable dynamisme. Ce sont sans conteste les conditions bancaires qui portent le marché. Les projets d’investissement locatif reviennent en force. En effet, la part de ces transactions augmentant de +17,5% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018.
Les conditions bancaires portent le marché immobilier
« L’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des niveaux extraordinairement élevés. Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956.000 acquisitions annuelles. Cela a été annoncé récemment par les notaires. », indique Laurent Vimont, Président Century 21 France.
Cette vigueur du marché fait nécessairement pression sur les prix, mais la hausse reste modérée (+2,3%) sur la France entière. Aussi, le prix moyen au m², s’il atteint désormais 2.590 €, est encore en deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011, soit 2.693 € le m² à l’époque.
Proposant toujours des taux extrêmement bas, les banques ont, en outre, assoupli leurs critères d’octroi de prêts. Cela permet à de plus en plus de ménages d’accéder à la propriété. Les établissements bancaires peuvent même aujourd’hui prêter sans apport personnel.
On peut emprunter plus et acheter plus grand
« Sur la base d’une mensualité de 1000 € sur 20 ans, un ménage peut emprunter environ 211.000 €. Au 1er semestre 2011, il obtenait un crédit de 160.800 €. 50.000 euros : c’est donc la somme supplémentaire dont bénéficient actuellement les familles grâce aux conditions bancaires exceptionnelles. Une somme qui représente près d’un quart du montant moyen d’un achat immobilier en France (214.385 €) », commente Laurent Vimont.
Pas étonnant dans ce contexte que les ménages souhaitent concrétiser leur projet d’acquisition et que la demande, soutenue, fasse monter les prix. Mais la pression sur les prix reste modérée. Le prix moyen au m² des appartements est en hausse de + 2,1% au premier semestre 2018. Il se situe à 3.502 € le m².
Cette enveloppe financière permet à ceux, qui ne pouvaient pas acheter jusqu’à présent, de pouvoir devenir propriétaires. De plus, elle permet aussi à ceux qui étaient déjà solvables d’acheter plus grand. La superficie moyenne d’une acquisition atteint ainsi un nouveau record. En s’établissant à 86,4 m² au 1er semestre 2018, en augmentation constante depuis 2011 où un logement acheté mesurait en moyenne 79,4 m².
L’activité est soutenue, mais le marché immobilier ne s’emballe pas
Les délais de vente au niveau national raccourcissent de 2 jours entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018. Mais ils demeurent à des niveaux relativement élevés. Il faut compter 92 jours en moyenne quand en 2011 ils s’étaient contractés à 78 jours et en 2004 à 64 jours !
Sur le plan national, la proportion des employés / ouvriers parmi les acquéreurs est naturellement la plus importante. Elle représente 40% des transactions, mais c’est celle des cadres supérieurs et des professions libérales qui augmentent le plus vite (+5,3%). Désormais, 15,8% des acquéreurs sont représentés.
À Paris, les prix ont continué de grimper en prenant +3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9.270 € le m², le record historique établi l’an dernier est de nouveau battu. Évidemment, cette flambée des prix parisiens a des conséquences sur l’activité. En effet, le nombre de transactions avait déjà reculé l’an passé (-3,1%). L’activité marque encore le pas entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 (-2,5%).
Les délais de vente s’allongent (+4 jours). Signe que les acquéreurs parisiens se montrent légitimement exigeants dans leur recherche et prennent le temps de la décision. Pour acheter, ils consentent à quelques sacrifices en termes de surface. En effet, la superficie moyenne d’une acquisition parisienne se réduit pour s’établir à un peu plus de 50 m². Et pour acheter à Paris, les ménages débourseront en moyenne 458.651?€, là encore un record historique.
Ces acquéreurs sont essentiellement des cadres supérieurs et des professions libérales, à l’origine de 46,2% des transactions dans la Capitale (contre 15,8% France entière). Les employés et ouvriers sont chassés de Paris : leur proportion parmi les acquéreurs s’effondre de -25% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 pour ne représenter plus que 5,1% des transactions désormais.
L’investissement locatif revient sur le marché et sa part progresse
Passée la période d’attentisme liée aux élections présidentielles, les projets d’investissement locatif reviennent en force, la part de ces transactions augmentant de +17,5% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 sur la France entière et de 15,5% sur Paris.
À Paris, l’investissement locatif représente 26,8% des transactions réalisées. Si la loi ELAN ne vient pas casser cette dynamique, le marché locatif pourra progressivement se reconstituer et proposer une offre de biens plus large aux locataires.
Le marché francilien est naturellement un marché de résidences principales qui représentent 81,3% des acquisitions (France entière, cette part est de 70,9%). Toutefois, sur les douze derniers mois, la proportion des transactions réalisées à titre d’investissement locatif a substantiellement progressé (+23,6%) pour représenter désormais 15,2% des achats immobiliers, un niveau jamais atteint jusqu’alors.
Le marché tourne résolument à plein régime. Galvanisée par les conditions de crédit, la demande est soutenue et exerce une pression sur les prix qui augmentent sensiblement. L’activité se stabilise, mais à un très haut niveau.
« Tant que les taux se maintiennent à un bas niveau et que les établissements bancaires conservent des conditions d’octroi de prêts souples, le marché immobilier peut continuer à battre son plein. Les Français achètent, en sachant raison garder. Attention néanmoins, une trop forte hausse des prix aurait inéluctablement des conséquences sur le financement et entraînerait une augmentation de l’apport personnel nécessaire des acquéreurs », conclut Laurent Vimont.
La période est donc propice à une France de propriétaires.
Source : www.century21france.com
