L’encadrement des loyers joue les prolongations, mais son avenir reste incertain. Le 22 octobre 2026, le Sénat a adopté, par 325 voix contre 17, une proposition de loi visant à prolonger de deux ans cette expérimentation, portée par le député socialiste Iñaki Echaniz. Une décision qui offre un répit à 1,2 million de locataires concernés par le dispositif à Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Lille et dans plusieurs communes du Pays basque.
Toutefois, cette prolongation jusqu’en 2028 s’accompagne d’une condition majeure : aucune extension à de nouveaux territoires ni pérennisation du dispositif. Surtout, le calendrier parlementaire impose une véritable course contre la montre. L’Assemblée nationale doit adopter le texte conforme avant le 24 novembre 2026, sous peine de voir l’expérimentation prendre fin. Quels changements cette proposition de loi prévoit-elle concrètement ? Et quelles conséquences pour les locataires, les propriétaires bailleurs et les professionnels de l’immobilier ? Décryptage d’un vote décisif pour l’avenir du plafonnement des loyers.
Qu’est-ce que le plafonnement des loyers expérimental ?
Trois mécanismes distincts coexistent en 2026
En 2026, trois dispositifs distincts encadrent les loyers des locations de longue durée. Si leur objectif commun est de réguler les loyers, chacun répond à des règles spécifiques et s’applique à un périmètre géographique bien défini. Une distinction essentielle à comprendre : pour les propriétaires bailleurs, une mauvaise application de ces règles peut entraîner des sanctions. Quant aux locataires, méconnaître ces dispositifs peut les empêcher de faire valoir leurs droits.
① Le plafonnement du niveau des loyers
Ce dispositif expérimental est issu de la loi ELAN de 2018. Il s’applique dans une soixantaine de communes volontaires situées en zone tendue, là où la tension locative est la plus forte. Dans ces communes, des loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, sur la base des données des observatoires locaux des loyers. Concrètement, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré — soit le loyer médian augmenté de 20 %. C’est précisément ce dispositif que le Sénat vient de prolonger.
② L’encadrement à la relocation
Il concerne toutes les zones tendues, soit environ 1 150 communes. Lors d’une remise en location, le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, sauf dans trois cas précis — travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, ou rénovation récente. Ce mécanisme est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 par le décret n°2025-652 du 15 juillet 2025.
③ La révision annuelle par l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Elle s’applique partout en France. L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il plafonne l’augmentation du loyer en cours de bail — mais uniquement si le contrat de location comporte une clause de révision explicite.
Comment fonctionne le loyer de référence ?
Dans les communes concernées, le préfet fixe chaque année trois montants en euros par mètre carré, sur la base des données des observatoires locaux des loyers. Ces montants varient selon la catégorie du logement : vide (location nue) ou meublé, nombre de pièces, époque de construction et secteur géographique.
- Loyer de référence, il correspond au loyer médian observé pour la catégorie.
- Le loyer de référence majoré (médian + 20 %) est le plafond absolu pour le loyer de base.
- Le loyer de référence minoré (médian − 30 %) est le plancher : en dessous, le locataire peut demander une réévaluation à la hausse.
Un bailleur peut aller au-delà du plafond en appliquant un complément de loyer — mais à une condition stricte : le logement doit présenter des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. Ce complément doit être justifié objectivement dans le bail.
Les 9 agglomérations soumises au plafonnement des loyers en 2026
Neuf territoires appliquent le dispositif expérimental de plafonnement des loyers en 2026. Leur entrée dans le dispositif s’est faite progressivement depuis 2019.
🁢 Les 9 agglomérations soumises au plafonnement des loyers
| Agglomération | Communes concernées | Date d’entrée en vigueur | Locataires estimés |
|---|---|---|---|
| Paris | Paris intra-muros | Juillet 2019 | ~1 100 000 |
| Lille-Hellemmes-Lomme | 3 communes (Nord) | Mars 2020 | ~160 000 |
| Plaine Commune | 9 communes (Seine-Saint-Denis) | Juin 2021 | ~400 000 |
| Lyon-Villeurbanne | Lyon + Villeurbanne (Rhône) | Novembre 2021 | ~350 000 |
| Est Ensemble | 9 communes (Seine-Saint-Denis) | Décembre 2021 | ~330 000 |
| Montpellier | Montpellier (Hérault) | Juillet 2022 | ~140 000 |
| Bordeaux | Bordeaux intra-muros (Gironde) | Juillet 2022 | ~115 000 |
| Pays basque | 24 communes (Pyrénées-Atlantiques) | Juin 2024 | ~70 000 |
| Grenoble-Alpes Métropole | Grenoble et communes voisines (Isère) | 2025 | ~80 000 |
Légende : Ces 9 agglomérations représentent environ 70 communes et 1,2 million de locataires au total. Source : Info Sénat, proposition de loi sur les rapports locatifs, octobre 2026.
Que décide le Sénat sur le plafonnement des loyers ?
Une prolongation a minima, sans extension ni pérennisation
La proposition de loi visait initialement à pérenniser et à étendre l’encadrement des loyers à toutes les communes en zone tendue. Le Sénat en a profondément réduit la portée. Le texte adopté le 22 octobre 2026 — contre les seuls sénateurs du Rassemblement national et les sénateurs ciottistes (17 voix) — se limite à une prolongation de deux ans à périmètre constant.
Résultat concret : les neuf agglomérations qui expérimentent le dispositif peuvent le maintenir jusqu’en 2028. Mais pas une commune supplémentaire ne rejoindra le dispositif. La rapporteure du texte, la sénatrice centriste Amel Gacquerre, s’est prononcée en faveur de la prolongation de l’encadrement des loyers, sans pour autant masquer les limites du dispositif. Si celui-ci permet de freiner la hausse des loyers dans le parc privé de 2 à 4 %, ses effets restent inégalement répartis. Selon elle, cet « effet de modération ne bénéficie pas prioritairement aux ménages les plus modestes ». Un constat qui justifie sa prudence quant à l’avenir du dispositif : « Les conditions d’une pérennisation ne sont pas réunies. »
Ce diagnostic est partagé. La Cour des comptes, dans un rapport publié la semaine précédant le vote, recommandait elle aussi de prolonger sans étendre, afin de « poursuivre l’évaluation du dispositif ». Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a abondé dans le même sens, appelant à « collecter plus de données » avant que la future majorité présidentielle n’en évalue la pertinence.
« Dans le contexte politique que nous connaissons, une prolongation de l’expérimentation constitue déjà une grande victoire pour les millions de locataires concernés. L’essentiel est d’éviter une sortie sèche et une disparition pure et simple du dispositif. » — Iñaki Echaniz, député des Pyrénées-Atlantiques.
Trois nouvelles dispositions concrètes introduites par le texte sénatorial
Au-delà de la simple reconduction, le texte introduit trois modifications substantielles qui changent concrètement les droits des locataires et les responsabilités des communes.
① Délégation du contrôle aux communes volontaires. Jusqu’ici, seul le préfet pouvait contrôler et sanctionner les bailleurs hors-plafond. Désormais, toute collectivité volontaire — au-delà de Paris, qui dispose déjà de cette faculté — peut recevoir cette délégation de compétence. Elle percevra également le produit des amendes, aujourd’hui versé à l’État. Iñaki Echaniz a rappelé que, lorsque la mairie de Paris contrôle elle-même, le taux de conformité est « bien plus important qu’ailleurs ».
② Allongement du délai de contestation du complément de loyer. Le délai passe de trois mois à un an à compter de la signature du bail. Un délai de prescription identique est parallèlement créé pour l’action en diminution de loyer — harmonisant ainsi l’ensemble des procédures contentieuses.
③ Possibilité de sortie anticipée. Les collectivités qui le souhaitent peuvent quitter le dispositif avant 2028, sans attendre la fin officielle de l’expérimentation.
Quelles sont les obligations du bailleur en zone de plafonnement ?
Mentions obligatoires dans le bail et plafond à respecter
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le contrat de location doit obligatoirement mentionner trois éléments :
- le loyer de référence applicable au logement (en euros par m²) ;
- le loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal ;
- le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer.
Ces données, actualisées chaque année par les observatoires locaux des loyers, sont accessibles sur les sites des préfectures concernées. Pour les propriétaires bailleurs, deux règles s’appliquent simultanément :
- Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, hors éventuel complément de loyer légalement justifié.
- Ces communes étant situées en zone tendue, le loyer demandé à un nouveau locataire ne peut, en principe, excéder celui payé par le précédent occupant, sauf exceptions prévues par la réglementation. Les bailleurs doivent donc respecter ces deux plafonds lors de la fixation du loyer.
Le non-respect de ces règles est sévèrement sanctionné. Un bailleur qui dépasse le plafond sans justification s’expose à une mise en demeure du préfet — ou de la commune délégataire — et à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
Le complément de loyer sous surveillance renforcée
Le complément de loyer permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré — mais à une condition précise : le logement doit présenter des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. La loi n’en dresse pas de liste exhaustive. Chaque situation est donc appréciée au cas par cas.
Avec le texte sénatorial, ce complément est désormais beaucoup plus facile à contester. Le locataire dispose d’un an — contre trois mois auparavant — pour saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire. Le bailleur, de son côté, devra justifier chaque élément avec des arguments objectifs et comparatifs. À la clé pour les locataires : les 500 € d’économies annuelles prouvées dans les villes les mieux contrôlées devraient encore progresser.
⚠️ Cas particulier des passoires thermiques. Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), aucune hausse de loyer n’est possible à la relocation ni au renouvellement du bail — et ce depuis le 24 août 2022, quel que soit le mécanisme invoqué. Seule une rénovation permettant de sortir du classement F ou G rouvre ce droit.
Quel est l’avenir de l’encadrement des loyers ?
Les députés ont jusqu’au 24 novembre pour statuer
Le compte à rebours tourne. Pour entrer en vigueur, le texte doit être adopté par l’Assemblée nationale sans la moindre modification avant le 24 novembre 2026. Ce délai est imposé par l’expiration de l’expérimentation, fixée au 26 novembre 2026 par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Côté socialiste, Iñaki Echaniz a confirmé l’accord de sa formation : « Ce qu’on peut prendre, on le prend ! »
L’enjeu est immense. Si les députés n’adoptaient pas le texte dans ce délai — ou y apportaient la moindre modification —, le plafonnement des loyers disparaîtrait purement et simplement dans les 70 communes concernées. Les loyers redeviendraient librement fixables lors de chaque remise en location, sans référence ni plafond. Seul l’encadrement à la relocation continuerait de s’appliquer en zone tendue.
Un débat structurant pour la présidentielle de 2027
Au-delà de l’urgence immédiate, le plafonnement des loyers s’annonce comme un enjeu central de la présidentielle 2027.
D’un côté, les partisans du dispositif — socialistes, écologistes, communistes — mettent en avant des résultats tangibles : une modération de la hausse des loyers de 2 à 4 % dans les communes concernées, un taux de conformité en progression et des économies chiffrées pour les locataires. Ian Brossat va plus loin en soulignant que la raréfaction de l’offre locative frappe aussi les villes qui n’appliquent pas l’encadrement des loyers.
« Dans un certain nombre de villes qui n’encadrent pas, comme Nice, l’offre s’est même réduite bien davantage que dans des villes où l’encadrement s’applique. Cet argument contredit directement le principal reproche fait au dispositif. » – Ian Brossat.
De l’autre côté, les opposants — groupe RN, une partie des centristes et des représentants de propriétaires-bailleurs — dénoncent des effets pervers à long terme : découragement de l’investissement locatif, sous-entretien des biens, raréfaction de l’offre neuve. Le sénateur RN Thierry D’Aigremont y voit un « acharnement idéologique inefficace » qui « décourage l’investissement et l’entretien ». Cette régulation des loyers nuit, selon eux, à l’attractivité du marché locatif.
C’est in fine à la future majorité présidentielle que reviendra la décision. Pour comprendre les trois visions du Sénat, de l’Assemblée et de la Cour des comptes sur le sujet, notre analyse approfondie détaille les divergences de fond.
Conclusion
En adoptant la prolongation de l’encadrement des loyers le 22 octobre 2026, le Sénat a choisi de préserver un dispositif qui continue pourtant de diviser. Mais ce vote ne règle ni la question de son efficacité à long terme ni celle de sa pérennisation. Désormais, l’avenir du dispositif repose entre les mains des députés, qui doivent adopter le texte sans modification avant le 24 novembre 2026. À défaut, près de 1,2 million de locataires risqueraient de perdre cette protection à l’expiration de l’expérimentation. Au-delà de cette échéance parlementaire, une question demeure : faut-il prolonger, généraliser ou abandonner l’encadrement des loyers ? Un débat qui pourrait bien s’imposer comme l’un des enjeux de la campagne présidentielle de 2027, sur fond de crise persistante du logement et de difficultés croissantes d’accès à la location.
