Marché immobilier : la percée des villes moyennes

Marché immobilier : la percée des villes moyennes

Après un an de pandémie, le marché immobilier ne montre pas de signe de faiblesse au premier trimestre. Résidences principales, résidences secondaires, investissements… Les Français continuent de se projeter, d’entamer des projets immobiliers et tous les profils sont concernés. L’exode urbain n’a pas eu lieu, mais quel avenir pour ces métropoles saturées ? Le point de vue de Christine Fumagalli, Présidente d’Orpi.

Les villes moyennes gagnent en attractivité sur le marché immobilier

En avril 2021, notre sondage du marché immobilier réalisé auprès de 250 porteurs de projet a confirmé que 52% des sondés qui n’ont pas pu finaliser leur achat en 2020 comptent le concrétiser en 2021. Toutefois, s’ils ont majoritairement maintenu leurs projets, les Français ont réorienté leurs critères de recherche sur le marché immobilier. L’envie de plus d’espace et de nature les encourage à déménager vers des villes moyennes qui voient la demande augmenter.

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En effet, ils sont 52% à privilégier une ville moyenne pour leur projet immobilier 2021-2022. Ce phénomène est loin d’être négligeable, il apporte une dynamique positive pour tous. Cela permet le développement du réseau de transports d’infrastructures. De même, des entreprises s’installent et attirent leurs salariés.

Pourtant, cet engouement fait naturellement monter les prix, car les nouveaux habitants ont souvent un pouvoir d’achat plus élevé. De plus, cela attire aussi les investisseurs, ce qui peut créer une tension sur ce nouveau marché immobilier. L’augmentation de la demande peut rendre inaccessible certains biens suite à l’augmentation rapide des prix.

Alors qu’on cherchait une meilleure qualité de vie, on peut se retrouver, à terme, avec le schéma des métropoles. C’est-à-dire ne plus pouvoir accéder à la propriété. Et pour les vendeurs, certains hésiteront à mettre leur bien sur le marché par peur de ne pas retrouver un bien à acheter par la suite.

“ La percée de ce nouveau marché immobilier vient directement concurrencer les métropoles. Les points névralgiques comme Paris deviennent des “villes de transit”, où on recherche plus volontiers un pied à terre qu’une résidence principale fixe.”

Ce phénomène est en train de s’installer durablement compte tenu des périodes de confinement qui se poursuivent et de la généralisation du télétravail. Cette tendance est en passe de modifier en profondeur l’usage que nous faisions jusqu’ici de l’immobilier.

Le phénomène de “bi-résidence” de plus en plus visible sur le marché immobilier

Même si les inquiétudes liées à la situation économique du foyer ou à l’accès au crédit perdurent, les Français sont toujours séduits par la pierre. Selon le sondage Orpi, la moitié des répondants ont un budget entre 100 et 300K € pour réaliser leur projet immobilier.

Marché immobilier - sondage Orpi
Source : https://www.orpi.com/

 

Dans certaines régions, comme l’Auvergne, les résidences secondaires deviennent même un investissement qui séduit de nouveaux types d’acheteurs. Car il permet à des familles de réaliser leur rêve de “maison bis”.

En juin 2020, nous prédisions le grand retour des résidences secondaires. Un quart des répondants envisageaient d’en acheter une. Les Français ont été au rendez-vous ! En revanche, nous n’avions pas soupçonné à quel point cette nouvelle génération d’acquéreurs ferait évoluer sa manière de vivre dans cet habitat.

En Picardie par exemple, des agents locaux nous remontent que ces maisons annexes, sont rapidement devenues des deuxièmes résidences principales. Ce phénomène de “bi-résidence” est de plus en plus visible sur le terrain et s’étend à d’autres régions. En effet, on le retrouve en Normandie, dans le Cher, et même dans la campagne lyonnaise ou bordelaise. En un an, les Français ont revu leurs priorités. Bien que l’attrait des grandes villes demeure, les citadins s’éloignent petit à petit de cette idée de métropole à tout prix.

Les investisseurs suivent les courbes de migration

En 2020, la part des investisseurs était de 26%. En avril 2021, notre sondage révèle que 18% des porteurs de projets songent à investir cette année. Les investisseurs suivent de près les tendances du marché immobilier et des nouvelles villes montantes. En effet, 53% visent une ville moyenne et 26% prospectent en zone rurale.

Ce phénomène est à suivre de près. Autre élément révélateur, l’intérêt nouveau et grandissant des primo-accédants pour l’investissement immobilier. Ils font le choix de l’investissement locatif tout en restant eux-mêmes locataires de leur résidence principale.

Est-ce que ces perspectives sont positives pour le dispositif Denormandie ? Peut-être bien. Car, malgré son élargissement, il avait du mal à trouver son public. Grâce aux nouvelles aspirations des Français, il pourrait attirer les investisseurs en quête de rendement locatif et de défiscalisation. C’est la revanche possible des bénéficiaires de l’Action Cœur de Ville ou du dispositif Denormandie qui, jusqu’ici n’avaient pas trouvé leur public.

“ De mon point de vue, l’enjeu sera d’agir durablement sur l’offre. Il faut pousser encore plus loin dans l’étalement de la cartographie immobilière. L’intérêt n’est pas de reporter les tensions des métropoles vers les villes moyennes.”

Certaines de ces villes moyennes sont aujourd’hui des “place to be”, mais qu’en sera-t-il de leur marché immobilier demain ? Il est important d’avoir en tête le coup d’après, et ne pas hésiter à explorer davantage le territoire. Pour cela, il faudrait élargir encore sa zone de recherche en s’intéressant aux prochaines zones en devenir comme Limoges ou Le Havre.

À propos de Orpi

Avec plus de 1 300 points de vente et 7 000 collaborateurs, Orpi est aujourd’hui un acteur incontournable du marché immobilier. Il est le leader de son secteur en nombre de points de vente. Créé en 1966 à l’initiative de plusieurs agents immobiliers qui décident de mettre en commun leur fichier de biens, Orpi est le premier réseau historique immobilier en France. La singularité d’Orpi réside dans son organisation en coopérative.

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