Mise en copropriété : Formalités et obligations à connaître

Mise en copropriété : Formalités et obligations à connaître

Lorsqu’un bien immobilier comporte au minimum deux lots appartenant à deux propriétaires différents, sa mise en copropriété s’impose. À cet effet, il revient au propriétaire initial d’entreprendre les démarches nécessaires, strictement encadrées par la loi. À travers cet article, apprenez les conditions et les dispositifs nécessaires pour créer une copropriété.

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Les raisons d’une mise en copropriété

Dans les deux cas ci-après, la création d’une copropriété est indispensable. C’est une démarche complexe nécessitant l’assistance d’un expert dans ce domaine.

Découper en lots une grande propriété existante

Lors du partage d’un héritage, hors régime de l’indivision, une grande propriété peut être divisée en lots. En ce cas, la mise en copropriété facilite la répartition du bien immobilier entre les différents héritiers. Néanmoins, cette opération n’est réalisable que si l’on peut aménager les parties communes de la propriété. Aussi, le propriétaire d’une immense maison individuelle, peut vouloir la diviser pour en faciliter la vente. Il pourra diviser son bien en plusieurs unités d’habitation.

Vendre en lots un immeuble neuf

Les promoteurs immobiliers recourent souvent à la mise en copropriété de leurs immeubles neufs. Car l’objectif est de proposer aux acquéreurs des appartements/studios en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

De même, créer une copropriété est indispensable en matière d’habitat participatif. En effet cette démarche débute dès la construction de l”immeuble. Plusieurs personnes se regroupent pour réfléchir à un projet immobilier en commun. Ensemble, ils vont concevoir des logements qui correspondent à leurs besoins et surtout, à leurs principes de vie. Aussi, chaque “habitant” dispose d’espaces privatifs et qui plus est d’un accès à des espaces communs à partager (jardin, buanderie, salle de fêtes, salle de sport…).

Enfin, on peut envisager que des associés d’une SCI (société civile immobilière) envisagent de bâtir une propriété composée de deux logements au moins.

Mise en copropriété : les conditions et obligations à respecter

La mise en copropriété d’un immeuble requiert le respect de certaines conditions :

  • Le bien en question doit être en bon état. En l’occurrence, il n’est ni défectueux, ni insalubre, ni dangereux pour ses occupants. En cela, il remplit les critères de décence d’une habitation. De plus, il n’est pas concerné par un arrêté de péril ou une interdiction d’habiter ;
  • Le quart de la superficie totale du bien au minimum accueille des logements classés en catégorie IV de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. En effet, ces logements ne présentent plus les critères élémentaires d’habitabilité ;
  • L’immeuble dispose d’un système d’évacuation des eaux usées, d’un système d’alimentation en eau potable et d’un accès à l’électricité.

Notons que la création d’une copropriété sera écartée pour un immeuble bâti avant 1948 n’ayant subi ni un diagnostic amiante ni un diagnostic de saturnisme. De même, cette interdiction s’applique lorsque la division en lots de vieilles propriétés entraîne la création des logements inadaptés. C’est-à-dire la constitution d’espaces de vie inférieurs à une superficie de 14 m² et un volume habitable inférieur à 33 m².

Mise en copropriété : la réalisation de l’état descriptif de division

En premier lieu, le propriétaire doit faire établir l’état descriptif de division pour créer une copropriété. Aussi, il fera appel à un géomètre qui devra déterminer, mesurer et localiser chaque lot de l’immeuble. Notamment, les lots des parties privatives : appartements, studios, loggias, balcons, etc. Ensuite, il définira les lots des parties communes : couloirs, escaliers, locaux à poubelles, etc. Enfin, des lots des parties communes, pourront être attribués en jouissance exclusive, à certains des copropriétaires.

mise en copropriété

 

Après l’identification des lots, le géomètre attribue à chaque lot un numéro d’identification. En effet, sa mission est de fournir une description précise du lot. Il en détermine sa superficie, sa consistance, sa position dans le bâtiment et sa destination (habitation, bureau ou commerce). Notons que l’on affecte à chaque lot, une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. C’est à partir de cette quote-part que s’opère la répartition des charges communes entre les copropriétaires.

Mise en copropriété : l’établissement du règlement

Suite à l’opération de division de l’immeuble, le notaire, l’avocat ou le géomètre seront amenés à collaborer pour rédiger le règlement de copropriété. De quoi s’agit-il ? Le règlement de copropriété est un document contractuel accepté par tous les copropriétaires d’un immeuble. C’est une sorte de charte commune indiquant les droits et les devoirs de chaque propriétaire. Par conséquent, on devra s’y référer à tout moment de la vie de la copropriété.

En raison des précisions apportées sur la définition des parties privatives et des parties communes. Mais aussi, sur la destination, l’usage, la gestion ainsi que la contribution aux charges communes des copropriétaires.

De sorte que ces deux documents, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, doivent être obligatoirement publiés par le notaire au Fichier Immobilier (ancienne conservation des hypothèques). Puisque c’est cette publicité qui va rendre opposables ces documents. Par la suite, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires autorisera la modification de ces documents.

À savoir, les futurs acheteurs ne peuvent pas remettre en cause un acte opposable. Par ailleurs, cette publicité foncière implique également l’immatriculation au registre national des copropriétés.

Mise en copropriété : la réalisation du diagnostic technique global

Avant de créer la copropriété, le propriétaire initial doit procéder à un diagnostic technique de son immeuble de plus de 10 ans. En effet, il est important de renseigner les futurs copropriétaires sur l’état général de l’immeuble surtout s’il a plus de 10 ans. Précisons que ce diagnostic remplace le “diagnostic technique préalable à la mise en copropriété”, qui s’appliquait auparavant aux immeubles de plus de 15 ans.

À cet effet, le DTG permet de réaliser certaines opérations pour faire un état des lieux complets de l’immeuble, cela consiste à :

  • analyser l’état apparent des parties et équipements communs ;
  • évaluer les éventuelles améliorations à effectuer sur l’immeuble ;
  • effectuer un audit énergétique du bâtiment ;
  • vérifier la situation du syndicat des copropriétaires ;
  • évaluer les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble ;
  • estimer le coût prévisionnel de ces travaux.

Le propriétaire doit présenter le rapport de ce DTG à la première assemblée générale des copropriétaires. À l’appui de ce document, les futurs acquéreurs s’informeront sur l’état de l’immeuble et sur ses éléments de sécurité et d’équipements communs.

Mise en copropriété : la désignation d’un syndic

Le placement d’un immeuble en copropriété entraîne automatiquement l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. À cet égard, rappelons que la copropriété ne commence vraiment que lorsque la première vente d’un lot a lieu. Aussi, dans un immeuble neuf, il revient donc au promoteur de désigner le syndic provisoire.

Dans un immeuble existant, le syndic provisoire peut être choisi à l’amiable parmi les futurs copropriétaires (héritiers d’un partage successoral…). Celui-ci devra convoquer la première assemblée générale des copropriétaires. Il fixe seul l’ordre du jour puisque le conseil syndical n’est pas encore constitué pour l’assister et contrôler son action. Toutefois, c’est lors de cette première AG qu’un nouveau syndic sera nommé ou que le syndic provisoire sera confirmé dans ses fonctions. L’aventure de la copropriété peut commencer !

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