Règlement de copropriété : l’AG peut reconnaitre une clause illicite

Règlement de copropriété : l’AG peut reconnaitre une clause illicite

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété. Aussi, elle peut reconnaître le caractère non écrit d’une clause de celui-ci. De même, tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent faire constater l’absence de conformité à la loi d’une clause de répartition des charges.

Division de lots et modification de la répartition des charges dans le règlement de copropriété

Le litige porte sur la modification de la répartition des charges suite à une division de lots dans une copropriété. Cette division est alors inscrite dans l’acte descriptif de division publié. Toutefois, 27 ans plus tard, une résolution de l’assemblée générale en conteste la légalité et exige sa rectification.

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Au motif que cette répartition ne respectait pas les règles de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le propriétaire d’un des lots issus de la division assigne alors le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution. Le syndicat des copropriétaires invoque l’inopposabilité à l’égard de cet acte en évoquant le caractère non écrit desdites clauses.

Toutefois, la cour d’appel rejette la demande du syndicat, au motif que le syndicat ne peut contester, 27 ans après la publication de l’acte modificatif du règlement de copropriété. En effet, le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans. Rappelons que l’imprescriptibilité ne concernent que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété. Ce qui ne peut être effectué que par le juge.

Aussi, selon la cour d’appel, l’action en inopposabilité, de nature personnelle, était prescrite. Donc, il n’y avait pas lieu de procéder à la modification des charges sollicitées.

Pourtant, la Cour de cassation vient censurer cette décision.

L’assemblée générale a le pouvoir de modifier le règlement de copropriété

L’article 43 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 n’interdit pas à l’assemblée générale de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété. Certaines clauses contraires aux dispositions de la loi de 1965 sont réputées non écrites. Notamment celles relatives aux règles de répartition des charges.

En effet, l’assemblée générale est compétente pour modifier un règlement de copropriété ou pour l’adapter. Dans ce cas, est-ce que l’assemblée générale peut déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ? En cela, la Cour de cassation reconnait ce pouvoir à l’assemblée générale. Le rôle du juge n’exclut pas la compétence de l’assemblée générale.

Il en découle que le juge n’est pas indispensable en la matière lorsque l’assemblée générale peut dégager une majorité pour supprimer la clause non conforme à la loi.

Tout copropriétaire peut faire constater l’absence de conformité de la clause de répartition des charges

De même, un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges. C’est-à-dire que l’on est plus restreint par le délai de prescription de l’article 42.

En effet, l’action en nullité des clauses d’un règlement de copropriété non conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas soumise à la prescription décennale.

Peu importe que cette clause de répartition, non conforme, résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’AG. Enfin, soulignons que cette imprescriptibilité s’applique de la même façon, que le caractère non écrit soit constaté par un juge ou par l’assemblée générale.


> Arrêt n°542 du 10 septembre 2020 (19-17.045) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Dagneaux
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia – SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh


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