Dommages sur parties privatives : le syndicat n’est pas responsable

Dommages sur parties privatives : le syndicat n’est pas responsable

Un tiers ne peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsque les dommages causés ont pour origine des parties privatives. Bien qu’il s’agisse d’un percement d’un mur de façade pour la création de fenêtres. L’action engagée par le propriétaire voisin en dommages et intérêts et en suppression des fenêtres est irrecevable.

Dommages sur parties privatives

En l’espèce, le propriétaire voisin d’un immeuble en copropriété assigne en responsabilité le syndicat des copropriétaires. Car des fenêtres percées dans le mur jouxtant sa propriété créent des vues droites ainsi qu’un empiétement sur sa propriété. Pour la Cour de cassation, bien que les travaux touchent à des parties communes, ils avaient pour objectif la création de parties privatives.

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Il ressort de cet arrêt du 10 septembre 2020 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que la qualification de parties privatives ou communes détermine la qualité du défendeur à l’action. En effet, les travaux entrepris par le copropriétaire touchent à des parties communes mais avaient pour objectif la création de fenêtres parties privatives.

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires

Pourtant, le demandeur dans son pourvoi affirmait le rôle du syndicat des copropriétaires. Car celui-ci a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. De sorte que les fenêtres, leurs tablettes et les jours percés dans le mur séparatif et dans la toiture sont des parties communes de l’immeuble en copropriété.

En effet, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (article 14 de la loi 65-557 du 10-7-1965). Mais si l’origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue.

En l’espèce, le règlement de copropriété désignait les fenêtres comme des parties privatives.

Ce sont donc des parties privatives qui étaient à l’origine du trouble invoqué par le propriétaire du fonds voisin. Bien que ces fenêtres étaient percées dans les parties communes que constituent le mur de façade de la copropriété.

L’action en responsabilité ne pouvait donc pas être dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le jugement n’a pas soulevé la faute éventuelle du syndicat qui autorise le percement des fenêtres et jours dans les murs et toitures.


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-13.373, Publié au bulletin

Décision attaquée : Cour d’appel de Dijon, du 27 novembre 2018
Président M. Chauvin
Avocat(s) SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Piwnica et Molinié


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