Et, si les parties communes étaient bien plus que de simples couloirs ? C’est la question que pose l’exposition “Parties communes, une aventure collaborative”, inaugurée au Pavillon de l’Arsenal et présentée à l’Hôpital La Rochefoucauld (Paris 14e) à l’occasion d’une visite organisée par la Compagnie des Architectes de Copropriété. Fruit de trois ans de recherche menée par les commissaires Aldric Beckmann, architecte, et Jean-Philippe Hugron, journaliste et historien de l’architecture, cette exposition pionnière dresse un inventaire inédit des espaces partagés du logement collectif parisien. Elle révèle ainsi une vérité méconnue : les parties communes — escaliers, halls d’entrée, couloirs, cours intérieures, jardins partagés, toits-terrasses — constituent le premier réseau social physique de nos immeubles. Dans un contexte de densification urbaine, de tension foncière et de repli sur soi, leur rôle de vivre-ensemble est pourtant menacé. Décryptage.
Sommaire :
- Les parties communes : une histoire méconnue et mouvante
- Quel espace occupent les parties communes dans nos immeubles ?
- Les parties communes sont-elles encore un lieu de vie collective ?
- Vers de nouveaux modèles de parties communes ?
À retenir — Les parties communes au cœur du logement collectif
- Les parties communes n’ont pas toujours existé sous leur forme actuelle : leur histoire est indissociable des évolutions architecturales, hygiénistes et technologiques des deux derniers siècles.
- L’escalier, le couloir, la cour ou le toit-terrasse ont chacun une histoire distincte, façonnée par les usages, les matériaux et les réglementations.
- Les promoteurs immobiliers tendent à minimiser ces espaces, qu’ils considèrent comme des surfaces non vendables — au détriment de la qualité de vie.
- Les bailleurs sociaux et certains architectes engagés font le choix inverse, en créant des parties communes généreuses comme levier de lien social.
- La pérennisation des espaces communs est fragile : conflits d’usage, vétusté et pression spéculative menacent leur survie dans les copropriétés.
Les parties communes : une histoire méconnue et mouvante
L’escalier : de la cage à vis au monument architectural
L’escalier est l’une des parties communes les plus anciennes. À l’origine, il se réduit à un simple escalier à vis, aussi rudimentaire que fonctionnel. Dès la Renaissance, les théoriciens de l’architecture repensent cet espace. Ils imaginent des escaliers plus larges, dotés d’un vide central progressivement monumental.
Or, à la fin du XIXe siècle, ce vide trouve une utilité inattendue : il accueille l’ascenseur. Cette révolution technologique bouleverse tout. L’escalier perd sa noblesse. Il se déporte vers les murs, s’enferme dans une gaine technique et devient escalier de secours réglementaire.
En 1976, la réglementation consacre définitivement cette dissociation, pour des raisons de sécurité incendie — résistance au feu et compartimentage. L’ascenseur, de son côté, quitte sa cage ornementée pour disparaître dans une gaine opaque. Résultat : les parties communes de circulation perdent une grande part de leur qualité architecturale et de leur valeur d’usage pour les résidents.
Le couloir : une invention récente née de l’électricité
Contrairement aux idées reçues, le couloir est une invention relativement récente. Dès le XVIIIe siècle, les théoriciens l’imaginent pour résoudre un problème précis : la distribution spatiale interne des hôtels particuliers. Il s’agit alors d’éviter que les pièces soient “commandées” les unes par les autres.
Pourtant, le couloir souffre d’un défaut rédhibitoire : l’absence de lumière naturelle et d’éclairage zénithal. Sans lumière artificielle, il contraint les habitants au recours aux bougies — et augmente ainsi le risque d’incendie. Ce n’est donc qu’avec l’avènement de l’électricité que le couloir devient viable. Il se généralise alors dans le logement collectif comme espace de desserte des appartements.
La coursive : un dispositif millénaire remis au goût du jour
La coursive — circulation horizontale extérieure — est paradoxalement bien plus ancienne que le couloir. Elle puise son origine dans les galeries de l’immeuble médiéval, qui distribuaient les logements par l’extérieur. À la fin du XIXe siècle, l’hygiénisme la réhabilite pleinement. Ventilée et éclairée naturellement, elle répond aux préoccupations sanitaires de l’époque en matière de salubrité et de qualité de l’air.
Aujourd’hui, la coursive connaît un véritable renouveau dans l’architecture contemporaine, souvent présentée comme un symbole d’innovation et de mixité fonctionnelle. Elle présente aussi un avantage économique décisif. En effet, non comptabilisée dans la surface de plancher vendable, elle permet aux promoteurs d’optimiser la surface habitable tout en offrant des circulations généreuses et des prolongements extérieurs appréciés des résidents.
La cour et le jardin : du stockage à l’espace vert
La cour tire son origine de la cour de ferme, à vocation purement utilitaire. Dans l’immeuble collectif bourgeois, elle gagne ensuite une valeur représentative, presque un espace de standing. Dès le XXe siècle, cependant, l’hygiénisme et les théories sur le droit à la lumière transforment progressivement les cours en jardins partagés.
Ces jardins évoluent à leur tour : ils migrent vers la toiture et deviennent toits-terrasses végétalisés, solariums, puis espaces de loisirs collectifs. Certains projets contemporains vont plus loin encore, en intégrant des jardins potagers collectifs ou des espaces de biodiversité urbaine. Cette trajectoire illustre bien la capacité des parties communes à se réinventer, époque après époque, au gré des besoins, des idéaux et des enjeux environnementaux.
Quel espace occupent les parties communes dans nos immeubles ?
De la Cité Napoléon au Castel Béranger : deux philosophies opposées
L’exposition analyse 18 adresses parisiennes en détail, à travers des axonométries éclatées et des graphiques de répartition de surface. Ces analyses font apparaître deux philosophies radicalement opposées.
La Cité Napoléon (9e arrondissement), l’un des premiers bâtiments de logement social de Paris, déploie de très grandes coursives et des parties communes extrêmement généreuses. Elle incarne un idéal communautaire proche des familistères — ces cités ouvrières du XIXe siècle pensées comme des espaces de vie collective.
À l’opposé, le Castel Béranger de Guimard (rue de la Fontaine, 16e), immeuble Art nouveau emblématique, réduit au minimum ses parties communes. En revanche, il leur offre un traitement architectural spectaculaire : moulures, vitraux, ferronneries et éléments décoratifs d’exception.
Les années 50-70 : l’âge d’or des parties communes généreuses
L’après-guerre et les Trente Glorieuses marquent un véritable tournant. Jean Ginsberg, l’un des premiers architectes-promoteurs parisiens, dessine des escaliers amples, des toits-terrasses sculptés et des jardins soignés.
Dans les années 1970, les immeubles de grande hauteur (IGH) — comme les tours du Front de Seine (15e arrondissement) — poussent cette logique encore plus loin. Grâce aux économies d’échelle, ils s’offrent des équipements remarquables : piscines — également réservoirs d’eau en cas d’incendie — et grands solariums. Ces équipements ont toutefois un revers direct : des charges de copropriété parmi les plus élevées de Paris.
Les années 80 : le grand recul face à la pression économique
Le choc pétrolier et la crise économique des années 1980 provoquent un brutal retournement. Les promoteurs immobiliers cherchent alors à minimiser les parties communes, qu’ils qualifient de “surfaces qu’on ne vend pas”. Jean-Philippe Hugron le formule sans ambages : “Dans leur réflexe, c’est tout ce qu’ils ne vendent pas.”
Cette pression se traduit concrètement par la réduction des noyaux de circulation, la multiplication des appartements mono-orientés et l’appauvrissement général de la qualité architecturale des espaces partagés. Pourtant, la valeur patrimoniale de l’immeuble s’en trouve bien affectée — même si les promoteurs tardent à l’intégrer dans leur calcul.
Les parties communes sont-elles encore un lieu de vie collective ?
Chez soi, chez eux, chez nous : trois façons de vivre les espaces partagés
Pour aborder les usages des parties communes, les commissaires de l’exposition adoptent un prisme à la fois sociologique et comportemental. Ils proposent trois catégories distinctes :
- Appropriation individuelle “Chez soi”. Certains habitants vivent le palier ou le hall d’entrée comme un prolongement direct de leur logement privatif.
- Conscience de l’autre “Chez eux”. Le voisin occupe aussi cet espace, ce qui appelle civilité résidentielle et respect mutuel.
- Vie collective “Chez nous” et la solidarité de voisinage.
Ce triptyque révèle toute la complexité des dynamiques humaines à l’œuvre dans ces espaces. Certains habitants s’y investissent avec enthousiasme. D’autres restent indifférents. D’autres encore y voient un simple lieu de passage.
Les espaces communs : une fragilité structurelle
Une opération participative à Montreuil illustre parfaitement cette fragilité. Des familles conçoivent ensemble un immeuble avec un grand espace commun au rez-de-chaussée. Elles le destinent aux fêtes, aux événements et à l’accueil de migrants de passage.
Mais la sociologie du bâtiment évolue. Les copropriétaires d’origine déménagent. Les nouveaux résidents ne partagent pas nécessairement les mêmes valeurs. La fonction de l’espace se trouve alors remise en question. Pire encore : si des travaux de toiture ou de façade s’imposent, la tentation de vendre cet espace pour financer les réparations devient forte.
“Ces espaces communs sont extrêmement fragiles dans leur histoire, dans leur pérennisation. Même un règlement de copropriété protecteur peut être modifié si une majorité ou une unanimité s’y décide.”, conclut Jean-Philippe Hugron.
Le rôle clé des bailleurs sociaux et des syndics
Les bailleurs sociaux jouent un rôle déterminant dans la qualité des parties communes du parc locatif social. Dans les années 1990, la Ville de Paris commande des opérations à des architectes comme Philippe Gazeau et Frédéric Borel. Ces projets produisent des parties communes généreuses et qualitatives — ce qu’un promoteur privé n’aurait jamais réalisé dans une logique de rentabilité immédiate.
Par ailleurs, la rénovation énergétique des bâtiments constitue un levier inattendu de cohésion sociale. Elle mobilise les habitants autour d’un projet de réhabilitation thermique commun, crée des occasions de rencontre et libère des attentes collectives sur le cadre de vie. Dans plusieurs cas documentés, des cours intérieures se transforment ainsi en jardins partagés, générant une vie commune inédite. Quant aux syndics de copropriété, ils peuvent insuffler une vraie dynamique de vie collective et d’entretien participatif — mais rien ne garantit leur succès dans la durée.
Vers de nouveaux modèles de parties communes ?
Des architectes qui réinventent l’échelle
Certaines agences d’architecture poussent la réflexion bien au-delà du bâtiment. L’agence Hanoï Beltrando explore ainsi la mutualisation des espaces communs entre immeubles. Pourquoi ne pas partager les cours, les toitures, voire créer de grandes copropriétés inter-bâtiments à l’échelle de l’îlot urbain ?
Cette approche permettrait de financer des équipements collectifs plus ambitieux — salle commune, espace associatif, local vélo sécurisé, buanderie collective — que chaque immeuble ne pourrait pas s’offrir seul. À l’autre extrémité de l’échelle, d’autres architectes travaillent sur le mobilier partagé comme nouvelle forme de partie commune : cuisines collectives, rangements mutualisés, espaces de coworking résidentiel. Ces recherches s’inscrivent dans le cadre du concours PER lancé par le Pavillon de l’Arsenal.
La coursive en spirale et la serre collective : deux exemples récents
Deux projets récents illustrent avec éclat cette créativité architecturale. L’opération “La Cabane sur le toit” (avenue de France, 13e), conçue par Catherine Dormoy et Vincent Parreira, déploie des coursives en spirale qui transforment la circulation verticale en véritable promenade architecturale — référence explicite au Guggenheim de New York.
À Pantin, l’agence Plantes communes réalise une opération en autopromotion avec une grande serre collective au dernier étage, représentant 20 % de surfaces communes. Cette ambition force l’admiration. Elle soulève néanmoins des questions légitimes sur la durabilité des matériaux, la résistance au temps et la gestion des charges de copropriété à long terme.
Pays nordiques vs France : deux cultures de l’espace partagé
La comparaison internationale s’avère éclairante. Dans les pays nordiques, les habitants s’impliquent activement dans l’entretien et l’animation des parties communes. Des mécanismes d’incitation fonctionnent — une baisse des charges de copropriété en échange d’une participation à l’entretien — et renforcent le sentiment d’appartenance collective au bâtiment.
Jean-Philippe Hugron le reconnaît sans détour : “En France, la réalité est tout autre. On est très égoïstes, très individualistes. S’il y a un papier par terre, personne ne va le ramasser. Cette différence culturelle constitue un frein réel à la vie collective dans les parties communes françaises. Elle interroge, plus largement, notre rapport à l’espace partagé et au bien commun.”
Sources
- Exposition “Parties communes, une aventure collaborative”, Pavillon de l’Arsenal / Hôpital La Rochefoucauld (Paris 14e), 2026. Commissaires : Aldric Beckmann (architecte) et Jean-Philippe Hugron (journaliste, historien et critique d’architecture). Avec la participation de Rosa (troisième commissaire pour la partie usages).
- Catalogue de l’exposition : disponible sur le site du Pavillon de l’Arsenal — www.pavillon-arsenal.com
- Références architecturales citées : Cité Napoléon (9e), Castel Béranger de Guimard (rue de la Fontaine, 16e), immeuble rue Méchain de Mallet-Stevens (14e), tours du Front de Seine (15e), opérations de Philippe Gazeau et Frédéric Borel (logement social, années 1990), “La Cabane sur le toit” de Catherine Dormoy et Vincent Parreira (avenue de France, 13e), opération participative à Montreuil.
- Reportage photographique : Hortense Soichel (photographe et sociologue), 10 adresses parisiennes.
- Collection de mots des parties communes : Nicolas Delonde, collectif Encore Heureux.
- Concours PER, Pavillon de l’Arsenal (recherche sur le mobilier comme partie commune).
- Agence Hanoï Beltrando : recherche sur la mutualisation inter-immeubles.
