Refuser de mettre à jour son règlement de copropriété peut coûter des dizaines de milliers d’euros. C’est ce qu’ont appris à leurs dépens deux copropriétaires parisiens qui ont perdu 55 642 euros de subventions ANAH faute d’avoir accepté cette révision. Leur recours devant la Cour administrative d’appel de Paris s’est soldé par un échec cuisant le 29 juillet 2025. Cette décision confirme une réalité juridique méconnue : la mise à jour du règlement de copropriété conditionne désormais l’accès aux aides publiques pour la rénovation. Découvrez pourquoi cette obligation transforme la gestion de copropriété et comment l’anticiper pour sécuriser vos financements.
Sommaire :
- Comment la mise à jour du règlement de copropriété impacte-t-elle l’accès aux subventions ?
- Quels sont les enjeux financiers de la mise à jour du règlement de copropriété ?
- Dans quels cas la mise à jour du règlement de copropriété devient-elle impérative ?
À retenir – Mise à jour du règlement de copropriété
- La mise à jour du règlement de copropriété conditionne désormais l’accès aux subventions ANAH et municipales pour les travaux de réhabilitation.
- L’arrêt CAA Paris du 29 juillet 2025 confirme la légalité de cette exigence comme condition préalable au financement public.
- Le refus de mise à jour peut priver les copropriétaires de dizaines de milliers d’euros de subventions publiques.
- La révision permet une répartition plus juste des coûts entre bâtiments selon l’ampleur réelle des travaux entrepris.
- La mise à jour intègre les évolutions légales récentes et protège les droits des copropriétaires lors des transactions immobilières.
Comment la mise à jour du règlement de copropriété impacte-t-elle l’accès aux subventions ?
Le règlement de copropriété constitue le document contractuel fondamental régissant l’organisation et la gestion d’un immeuble en copropriété. Dès lors, la mise à jour du règlement de copropriété s’impose comme condition préalable à l’obtention de subventions publiques. En effet, cette exigence découle directement des dispositions des articles L. 303-1, L. 321-1 et R. 321-12 du Code de la construction et de l’habitation. Par conséquent, l’ANAH peut conditionner ses aides à des critères supplémentaires. Ces critères sont définis par les collectivités partenaires. Ils s’appuient sur l’article 11 de son règlement général approuvé par arrêté du 1er août 2014.
L’obligation légale confirmée par la jurisprudence
L’arrêt CAA Paris, 8ème chambre, 29/07/2025, n° 23PA03643, établit clairement une règle fondamentale. Ainsi, les organismes publics disposent d’une marge d’appréciation pour fixer des conditions d’attribution des subventions. D’ailleurs, selon les termes de la décision : “l’attribution d’une subvention par l’ANAH ne constitue pas un droit pour les personnes éligibles et peut être refusée par l’agence”. De ce fait, la mise à jour du règlement de copropriété entre pleinement dans ce cadre légal. Cette règle s’applique notamment lorsque les travaux concernent plusieurs bâtiments avec des besoins différents.
Comme l’analysent Eric Audineau, Avocat, et Alexandre Balossi, Juriste : “la mise à jour des règlements de copropriété ne se limite pas à une simple formalité visant à la rendre conforme aux nouvelles dispositions légales ; bien au contraire cette dernière représente avant tout un atout stratégique”.
Les critères d’éligibilité aux aides publiques
Dans cette affaire parisienne, les subventions ANAH s’inscrivaient spécifiquement dans le cadre d’une opération d’amélioration de l’habitat dégradé (OAHD). Cette procédure particulière est définie par l’article R. 327-1 du Code de la construction et de l’habitation. En outre, les OAHD exigent une approche globale de la réhabilitation. Cette approche inclut les aspects techniques, financiers et administratifs.
Prenons l’exemple concret de ce dossier jugé par la Cour administrative d’appel de Paris (CAA). En 2016, la ville de Paris, l’État et l’ANAH signent une convention d’aide pour rénover des immeubles dégradés. Cette convention fixe un objectif clair : résoudre “les problématiques de gestion des copropriétés” avant d’accorder les subventions.
Pourquoi cette exigence ? Parce que l’immeuble parisien comprenait deux bâtiments distincts nécessitant des travaux très différents. Sans révision du règlement, impossible de répartir équitablement les coûts entre les copropriétaires des deux bâtiments. Cette répartition juste des charges est d’ailleurs imposée par les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965.
Quels sont les enjeux financiers de la mise à jour du règlement de copropriété ?
L’impact sur la répartition des charges
La révision du règlement de copropriété permet d’adapter la clé de répartition des charges aux réalités des travaux entrepris. Cette adaptation respecte le principe énoncé à l’article 10 de la loi de 1965. En effet, “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot”.
Concrètement, dans l’affaire jugée par la CAA de Paris, deux immeubles nécessitaient des interventions d’ampleur différente. D’une part, le premier immeuble ne nécessitait qu’une simple rénovation de toiture. D’autre part, le second nécessitait des travaux complets de fondations, cage d’escalier et façade.
Les conséquences du refus de mise à jour du RCP
Le refus de procéder à la mise à jour du règlement de copropriété peut entraîner la perte définitive des subventions ANAH et municipales complémentaires. En effet, selon le diagnostic SOLIHA de juin 2016 cité dans l’arrêt, les copropriétaires étaient confrontés à un obstacle majeur : “la question du financement des travaux” constituait “un frein” à la réalisation des rénovations nécessaires.
De surcroît, cette situation place les copropriétaires dans une impasse financière. Sans subventions, ils doivent financer 100% des travaux. Or, ces travaux ne sont pas optionnels : ils sont imposés par des arrêtés de péril que la mairie peut prendre en vertu des articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction.
?Un coût qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros
L’affaire parisienne révèle un véritable bras de fer financier qui s’étale sur près d’une décennie. Tout commence en 2016 rue Vicq d’Azir dans le 10ème arrondissement. L’immeuble tombe sous le coup d’un arrêté de péril. La façade se dégrade, les fondations faiblissent, la cage d’escalier menace ruine. Face à cette urgence, la ville de Paris propose son aide : des subventions ANAH pour financer les travaux. Mais, elle assortit son offre d’une condition inattendue : réviser entièrement le règlement de copropriété.
Les copropriétaires se braquent. En mai 2017, lors de l’assemblée générale, ils refusent catégoriquement cette exigence. Pourquoi modifier leur système de répartition des charges qui les arrange ? Un mois plus tard, la douche froide arrive par courrier : “Sans refonte du règlement, pas un euro de subvention”, leur écrit noir sur blanc l’adjoint de la responsable du logement parisien.
L’étau se resserre. En juillet 2017, acculés à un choix impossible entre des travaux impayables et une répartition défavorable, les copropriétaires capitulent. Le vote devient unanime. Mais, cette capitulation a un prix : la nouvelle répartition fait exploser la facture pour les propriétaires du bâtiment le plus abîmé. Au final, les deux plaignants touchent certes les subventions, mais déboursent 55 642,52 euros de plus qu’avant.
La pilule ne passe pas. En 2021, ils portent l’affaire devant les tribunaux, accusant la ville de chantage. Quatre ans plus tard, c’est l’amère défaite : la Cour d’appel administrative valide cette pratique comme parfaitement légale.
Dans quels cas la mise à jour du règlement de copropriété devient-elle impérative ?
Les situations d’habitat dégradé
Les immeubles faisant l’objet d’une procédure de péril ou intégrés dans un dispositif OAHD doivent obligatoirement adapter leur règlement. En effet, l’article R. 321-12 du Code de la construction précise que l’ANAH peut accorder des subventions aux syndicats de copropriétaires d’immeubles “pour lequel le syndicat de copropriétaires s’est vu notifier un arrêté de péril”.
Par ailleurs, cette mise à jour accompagne les programmes de réhabilitation globale soutenus par les pouvoirs publics. Ces programmes s’inscrivent dans le cadre des conventions pluriannuelles mentionnées aux articles L. 321-1-1, L. 303-1 et R. 327-1.
L’évolution des dispositions légales
La loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 209) a introduit de nouvelles obligations concernant les parties communes spéciales et les lots transitoires. Comme le soulignent Eric Audineau, la mise à jour du règlement de copropriété permet d’intégrer ces évolutions. En outre, elle permet de “confirmer l’opposabilité d’un droit lors de la vente d’un lot devant les notaires”.
Enfin, cette démarche sécurise également la formalisation d’interdictions spécifiques. Ces interdictions concernent notamment les dark-stores, points-relais-colis ou locations AirBnB.
Selon l’analyse prospective d’Eric Audineau et Alexandre Balossi : “Il convient désormais d’attendre la position définitive du Conseil d’État sur le sujet, mais il est à supposer, en l’état, que la même condition puisse être exigée pour des aides publiques relatives à des travaux collectifs de rénovation énergétique”.
