La facturation du pré-état daté en copropriété soulève des interrogations chez les copropriétaires vendeurs. Dans une réponse publiée au Journal Officiel le 23 décembre 2024, le ministère du Logement clarifie sa position suite à la question écrite de la députée Françoise Buffet. Ce document, destiné à informer l’acquéreur sur la situation financière de la copropriété, n’apparaît pas dans la liste des prestations encadrées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Le gouvernement estime que les outils numériques existants, comme l’extranet obligatoire, permettent aux vendeurs d’accéder aux informations nécessaires sans recourir systématiquement au syndic. Cette position éclaire le cadre juridique actuel de la facturation du pré-état daté et les alternatives disponibles pour les copropriétaires lors d’une transaction immobilière.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le pré-état daté en copropriété ?
- Pourquoi la facturation du pré-état daté n’est-elle pas encadrée ?
- Quelles alternatives existent pour éviter la facturation du pré-état daté ?
- Quelle position adopte le gouvernement face à cette situation ?
À retenir – Facturation du pré-état daté en copropriété
- Le pré-état daté ne figure pas dans la liste des prestations encadrées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, contrairement à l’état daté obligatoire.
- Le ministère du Logement refuse d’encadrer la facturation du pré-état daté et considère cette pratique comme facultative pour les vendeurs.
- Les copropriétaires peuvent accéder gratuitement aux informations financières via l’extranet sécurisé obligatoire mis en place par leur syndic.
- L’ordonnance de 2015 a simplifié les obligations d’information en limitant la transmission des données au dernier exercice clos.
- Les vendeurs ne sont pas contraints de solliciter le syndic pour obtenir un pré-état daté et peuvent compiler eux-mêmes les informations nécessaires.
Qu’est-ce que le pré-état daté en copropriété ?
La loi ALUR de 2014 a créé le pré-état daté. Cette loi visait à mieux informer les acquéreurs lors de l’achat d’un lot en copropriété. L’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de remettre une liste de documents à l’acquéreur. Cette remise doit intervenir au plus tard au jour de la promesse de vente. Ces documents concernent la situation financière, juridique et technique de la copropriété.
Le pré-état daté regroupe les informations financières essentielles. Il mentionne le montant des charges courantes. Il indique également les sommes éventuellement dues par l’acquéreur. Enfin, il présente l’état global des impayés dans la copropriété. Le syndic peut transmettre ces informations via ce document spécifique. Toutefois, la facturation du pré-état daté suscite des questionnements légitimes. En effet, son coût et son encadrement juridique restent flous. Par conséquent, cette absence de réglementation tarifaire préoccupe les copropriétaires.
La distinction entre pré-état daté et état daté
L’état daté constitue un document officiel et réglementé. Le syndic l’établit obligatoirement après la signature de la promesse de vente. Ce document certifie la situation exacte du lot au moment de la transaction définitive. Sa facturation est encadrée par la réglementation en vigueur. De plus, il figure dans la liste des prestations particulières du décret n° 2015-342.
En revanche, le pré-état daté intervient avant la promesse de vente. Il permet au vendeur de fournir les informations financières préliminaires à l’acquéreur potentiel. Cette différence de timing explique en partie les interrogations sur la facturation du pré-état daté. En effet, ce document ne bénéficie d’aucun encadrement spécifique. Françoise Buffet, députée du Bas-Rhin, souligne cette anomalie. Elle indique que “de nombreux syndics facturent pourtant le pré-état daté au même titre que l’état-daté, qui lui est encadré par la loi”.
Pourquoi la facturation du pré-état daté n’est-elle pas encadrée ?
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 établit une liste limitative. Cette liste répertorie les prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le syndic. Or, le pré-état daté ne figure pas dans cette liste. Selon la réponse ministérielle, la facturation du pré-état daté constitue une pratique libre. En effet, elle ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire.
Le ministère du Logement justifie cette absence d’encadrement par plusieurs arguments. D’abord, le vendeur n’est pas juridiquement contraint de solliciter le syndic pour établir un pré-état daté. Ensuite, les pouvoirs publics ont progressivement simplifié les obligations d’information des vendeurs. Cette simplification visait justement à éviter ce type de facturation.
Françoise Buffet alerte sur les conséquences de ce vide juridique. La députée constate qu'”en l’absence d’un décret encadrant concrètement cette pratique, aucune sanction n’est intervenue contre les syndics concernant la facturation du pré état-daté”. Elle souhaite connaître “les mesures envisagées afin de lutter contre ces dérives”. Par ailleurs, elle demande explicitement si le ministère “envisage d’encadrer par un décret la facturation du pré-état daté”.
Les simplifications apportées par l’ordonnance de 2015
L’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 a profondément simplifié les obligations pesant sur le vendeur en copropriété. D’abord, elle a supprimé l’obligation de mentionner les sommes susceptibles de rester dues par le copropriétaire vendeur. Ensuite, elle a restreint la transmission des données financières au seul dernier exercice clos. Enfin, elle a mis un terme à l’exigence de fournir des documents financiers complexes et souvent redondants.
Ces allègements ont été pensés pour réduire la dépendance des vendeurs à l’égard des syndics. Désormais, les copropriétaires peuvent accéder plus directement aux informations essentielles à la vente. Ainsi, ils n’ont plus à recourir systématiquement au pré-état daté facturé par le syndic. Plus largement, cette ordonnance s’inscrit dans une logique de simplification administrative. Son ambition est claire : fluidifier les transactions immobilières en copropriété et limiter les freins inutiles lors des ventes.
Quelles alternatives existent pour éviter la facturation du pré-état daté ?
La loi ALUR a instauré l’obligation pour les syndics de mettre en place un extranet sécurisé. Chaque copropriétaire peut ainsi accéder aux pièces de la copropriété en ligne. Cette mesure constitue l’alternative principale à la facturation du pré-état daté.
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 précise la liste minimale des documents dématérialisés. Ces documents sont accessibles sur l’espace sécurisé. Parmi eux figurent les informations financières à transmettre à l’acquéreur en cas de cession. Par conséquent, le vendeur peut récupérer lui-même ces données sans passer par le syndic.
Dans sa réponse, le ministère souligne un point essentiel. Il affirme que “les différentes mesures permettent donc au vendeur de satisfaire à son obligation d’information”. Il ajoute que “le vendeur n’est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d’établissement d’un pré-état daté”. Cette position officielle confirme ainsi le caractère facultatif du recours au syndic. En effet, les vendeurs peuvent obtenir ces informations financières par d’autres moyens.
L’accès aux documents via l’extranet obligatoire
L’extranet de la copropriété doit contenir plusieurs types de documents. On y trouve les comptes annuels, les procès-verbaux d’assemblée générale et les informations sur les charges courantes. Le copropriétaire vendeur peut télécharger ces documents directement. Ensuite, il compile les informations financières nécessaires pour l’acquéreur potentiel.
Cette démarche autonome permet d’éviter la facturation du pré-état daté. Néanmoins, elle nécessite que le syndic ait effectivement mis en place l’extranet. De plus, celui-ci doit le maintenir à jour régulièrement avec les documents obligatoires. L’article 2 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 garantit l’accessibilité permanente de ces documents aux copropriétaires.
Dans la pratique, tous les syndics ne respectent pas scrupuleusement leur obligation de mise à jour de l’extranet. En conséquence, cette situation peut compliquer l’accès autonome du vendeur aux informations. Celui-ci peut alors être contraint de solliciter malgré tout un pré-état daté payant.
Quelle position adopte le gouvernement face à cette situation ?
Le ministère du Logement a rendu sa réponse officielle le 23 décembre 2024. Il y affirme sans ambiguïté qu’« il n’est donc pas envisagé à ce jour d’encadrer sa facturation ». Selon le gouvernement, les dispositifs existants permettent déjà au vendeur de remplir son obligation d’information sans passer par le syndic.
En conséquence, la facturation du pré-état daté relève d’une pratique commerciale libre. Certes, le ministère reconnaît que cette pratique peut susciter des interrogations légitimes sur son coût, mais il se refuse à instaurer un nouvel encadrement. À la place, l’exécutif privilégie la responsabilisation des copropriétaires et le recours aux outils numériques existants.
Les implications pour les copropriétaires vendeurs
Cette absence d’encadrement laisse les copropriétaires face à une alternative claire. Soit ils sollicitent un pré-état daté auprès du syndic, en acceptant la facturation correspondante. Soit ils choisissent de rassembler eux-mêmes les informations via l’extranet, une option plus exigeante en temps et en implication, mais exempte de frais.
Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier occupent une place déterminante. En pratique, ils orientent les vendeurs vers la solution la plus adaptée, selon la situation de la copropriété et l’accessibilité des documents en ligne. Ainsi, agences immobilières et notaires peuvent accompagner efficacement leurs clients dans la collecte autonome des données financières nécessaires à la vente.
