Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 introduit des modifications réglementaires de la copropriété majeures. Ce texte modifie le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et applique les dispositions de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur la rénovation de l’habitat dégradé. Les copropriétaires et syndics doivent désormais composer avec trois innovations essentielles. En effet, la notification électronique remplace progressivement la voie postale, l’emprunt collectif souscrit au nom d’un syndicat devient possible pour financer les travaux de rénovation énergétique, et les copropriétaires peuvent réaliser des travaux d’isolation thermique sur les parties communes après autorisation de l’assemblée générale. Le texte apporte des réponses concrètes aux enjeux de modernisation et de décarbonation du parc immobilier français.
Sommaire :
- Quelles sont les principales modifications réglementaires du décret du 22 décembre 2025 ?
- Comment fonctionne la notification électronique en copropriété ?
- Quel est le mécanisme de l’emprunt collectif syndical ?
- Comment réaliser des travaux d’isolation sur les parties communes ?
- Quelles sont les autres modifications apportées ?
À retenir – Modifications réglementaires de la copropriété
- La notification électronique remplace la voie postale en copropriété.
- L’emprunt collectif syndical finance les travaux de rénovation énergétique.
- Les copropriétaires peuvent isoler les parties communes avec accord de l’AG.
- Le syndic peut facturer la gestion de l’emprunt collectif.
- Le décret s’applique dès le 25 décembre 2025.
Quelles sont les principales modifications réglementaires du décret du 22 décembre 2025 ?
Le décret n° 2025-1292 transforme profondément les règles de fonctionnement des copropriétés. Trois axes majeurs structurent ces modifications réglementaires de la copropriété : la dématérialisation des communications, le financement collectif des travaux et la simplification des procédures d’isolation thermique. Publié au Journal officiel le 24 décembre 2025, ce texte fait suite à l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières du 30 juin 2025.
La notification électronique devient le principe
La voie électronique remplace désormais la voie postale pour toutes les notifications et mises en demeure. Les articles 64 à 64-4 encadrent cette dématérialisation. Ainsi, les syndics adressent convocations, appels de charges et procès-verbaux par courrier électronique. Cette mesure répond aux enjeux de rapidité et d’efficacité administrative. L’article 64 précise deux modalités possibles :
- la lettre recommandée électronique selon les articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes,
- un procédé électronique via un prestataire de services de confiance qualifié.
L’emprunt collectif au nom du syndicat
Le texte instaure un nouveau dispositif d’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat. L’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre ce mécanisme. Il facilite les travaux de rénovation énergétique sans avance de fonds individuelle. Par conséquent, les copropriétaires remboursent leur quote-part via les charges courantes. Cette innovation s’inscrit dans les objectifs de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Elle vise l’accélération de la rénovation de l’habitat dégradé.
Les travaux d’isolation simplifiés
Un copropriétaire peut désormais réaliser des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher. Le nouvel article 10-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 autorise ces interventions sur les parties communes après accord de l’assemblée générale. Cette souplesse accélère les chantiers de performance énergétique. Néanmoins, le copropriétaire doit respecter le descriptif détaillé présenté à l’assemblée. Il doit également attendre l’expiration du délai de deux mois mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment fonctionne la notification électronique en copropriété ?
Le décret fixe un cadre précis pour la dématérialisation. Il établit les conditions techniques et juridiques de mise en œuvre. L’ancien article 53-1 imposait la voie postale. Désormais, les modifications réglementaires de la copropriété privilégient le numérique.
Les conditions de validité
La notification électronique s’effectue selon deux modalités :
- La lettre recommandée électronique respecte les articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes.
- Un prestataire de services de confiance qualifié peut intervenir selon les articles 64-5 à 64-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le procédé doit garantir l’intégrité des données. Il assure également la sécurité et la traçabilité des communications. Le délai court à partir du lendemain de la transmission de l’avis électronique. Cette précision figure à l’article 64 modifié. Elle assure la sécurité juridique des échanges.
Le droit d’option pour les copropriétaires
Les copropriétaires peuvent refuser la notification électronique. Ils conservent le droit de recevoir les documents par voie postale. L’article 64-1 encadre cette option. Pour en bénéficier, le copropriétaire formule une demande expresse auprès du syndic. Sans cette demande, la notification électronique s’applique automatiquement. Cette faculté protège les propriétaires peu familiers des outils numériques.
Les mentions obligatoires
Le syndic accompagne les avis d’appels de charge d’une mention spécifique. Il indique la possibilité de recevoir les notifications par voie postale. Cette obligation figure à l’article 64-2. Elle préserve les droits de chaque copropriétaire. Par ailleurs, la notification des convocations peut valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.
Quel est le mécanisme de l’emprunt collectif syndical ?
Le décret crée un nouveau dispositif financier pour les travaux de rénovation énergétique. L’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée introduit l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat. Cette innovation constitue une avancée majeure pour financer la transition énergétique.
La constitution du dossier
Le syndic établit et suit le dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat. Cette mission figure parmi les prestations spécifiques rémunérables. Le contrat-type de syndic intègre désormais cette possibilité.
L’annexe 2 du décret précise au 16° bis : “Constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 et gestion de cet emprunt”.
Cette rémunération spécifique reconnaît la complexité technique de cette mission.
Les modalités de remboursement
Les copropriétaires versent leurs contributions via les charges courantes. Le syndic adresse à chaque propriétaire concerné un avis. Celui-ci indique le montant de la somme exigible. L’article 35-2 modifié encadre cette procédure. Ces avis sont valablement adressés par voie électronique à l’adresse communiquée. En l’absence de communication d’adresse électronique, le syndic utilise la lettre simple. Le versement s’effectue préalablement à la date d’exigibilité déterminée par l’assemblée générale.
Les mentions dans l’état daté
En cas de vente d’un lot, l’état daté doit mentionner le montant restant dû par le vendeur. L’article 4, 1°, f du décret modifié impose cette obligation. Il concerne les copropriétaires participant à l’emprunt souscrit au titre de l’article 26-4. Cette information protège l’acquéreur. Elle assure la transparence des modifications réglementaires de la copropriété. L’état daté doit également indiquer le montant versé par l’établissement de cautionnement en cas de défaillance du vendeur. Cette mention fait référence aux articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment réaliser des travaux d’isolation sur les parties communes ?
Le décret du 22 décembre 2025 facilite les initiatives individuelles de rénovation énergétique. L’article 10-4 nouvellement créé permet aux copropriétaires d’agir plus rapidement. Néanmoins, certaines conditions encadrent cette procédure.
L’autorisation de l’assemblée générale
Le copropriétaire doit obtenir l’accord de l’assemblée générale. L’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette autorisation. Elle concerne les travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes. Le syndic inscrit à l’ordre du jour trois éléments :
- La notification de la demande du copropriétaire,
- La résolution tendant à autoriser ces travaux,
- Le descriptif détaillé accompagnant cette demande.
Le délai d’exécution
En cas d’autorisation, le copropriétaire peut effectuer les travaux. Il doit respecter le descriptif présenté. Un délai de deux mois s’impose. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe cette période incompressible. Elle garantit la sécurité juridique de l’opération. L’article 10-4 précise explicitement ces conditions temporelles. Ainsi, toute contestation ultérieure se trouve évitée.
Les conditions de mise en œuvre
Le décret précise les conditions de tenue de l’assemblée générale. Celle-ci statue sur ces demandes. Ces modifications réglementaires de la copropriété équilibrent initiative individuelle et protection de l’intérêt collectif. Le syndic veille au respect du descriptif détaillé approuvé par l’assemblée.
Quelles sont les autres modifications apportées ?
Le texte procède à une mise à jour de références légales. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 connaît plusieurs ajustements. Ces modifications assurent la cohérence du corpus réglementaire avec la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
Les actualisations de références
Plusieurs articles voient leurs références législatives actualisées. Le décret remplace systématiquement les renvois à l’ancien article 26-6. Les nouveaux articles 26-7 et 26-12 se substituent à cette référence. Ces modifications apparaissent aux articles 11, 6°, 3° et 7°. De même, les références à l’article 14-2 évoluent. Elles renvoient désormais à l’article 14-1 ou au sixième alinéa du I de l’article 14-2-1. Cette harmonisation technique facilite l’application par les professionnels.
Les prestations particulières du syndic
Le décret enrichit la liste limitative des prestations particulières. Ces missions peuvent donner lieu à rémunération spécifique complémentaire. Elles figurent au tableau 7.2.7 de l’annexe 1 du décret de 1967. La constitution et le suivi du dossier d’emprunt syndical apparaissent désormais parmi ces missions rémunérables. L’article 20 consacre cette évolution. Elle reconnaît la charge de travail supplémentaire générée par la gestion de l’emprunt collectif.
L’entrée en vigueur
Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel. L’article 21 fixe cette date au 25 décembre 2025. Les dispositions des articles 19 et 20 concernent la notification électronique et l’emprunt collectif. Elles s’appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement à cette date. Pour les contrats en cours, un avenant s’avère nécessaire. L’article 22 encadre cette transition progressive. Les parties doivent introduire la prestation mentionnée au 16° bis du VI de l’annexe 2. Cette approche protège les contrats existants.
