Le marché immobilier français reprend des couleurs en 2025. Selon l’étude Meilleurtaux, les ménages peuvent désormais financer 59 m² pour 1 000 € par mois sur 20 ans, soit 2 m² de plus qu’en 2024. Cette amélioration reste toutefois modeste. Depuis 2020, le pouvoir d’achat immobilier a perdu 13 m² en raison de la hausse des taux, passés de 1,10% à 3,27%. Les prix n’ont pas suivi la correction attendue. Conséquence : 40 000 € de capacité d’emprunt en moins pour les acquéreurs. Pour 2026, Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, annonce un statu quo avec des taux entre 3,30% et 3,50%. Son conseil : “Il ne sert à rien d’attendre pour acheter.”
Sommaire :
- Comment a évolué le pouvoir d’achat immobilier en 2025 ?
- Quelles sont les disparités géographiques du pouvoir d’achat immobilier ?
- Quelle est la perte de pouvoir d’achat immobilier sur cinq ans ?
- Comment les banques réagissent-elles face à cette situation ?
- Quelles sont les prévisions pour 2026 ?
À retenir – Pouvoir d’achat immobilier 2025
- La surface finançable atteint 59 m² pour 1 000 € par mois, gagnant 2 m² sur l’année.
- Les taux d’emprunt sur 20 ans se maintiennent à 3,27%.
- Le Havre et Saint-Étienne progressent fortement tandis que Paris recule.
- Les ménages ont perdu 13 m² de capacité d’achat en cinq ans.
- En 2026, les taux devraient se maintenir entre 3,30% et 3,50% sans relance du marché.
Comment a évolué le pouvoir d’achat immobilier en 2025 ?
Une progression modeste de 2 m² en un an
Le pouvoir d’achat immobilier affiche une légère amélioration en 2025. En décembre 2025, la surface moyenne finançable pour 1 000 € par mois sur 20 ans atteint 59 m², contre 57 m² en 2024. Cette progression de 2 m² confirme le redressement amorcé après le point bas de fin 2023. À cette période, les ménages ne pouvaient financer que 51 m². En deux ans, le pouvoir d’achat immobilier a donc regagné 8 m².
Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux , analyse cette évolution : “cette progression, modeste, confirme l’amélioration constatée en 2024 après un point bas fin 2023”.
Avec un taux à 3,27% sur 20 ans, les ménages peuvent emprunter jusqu’à 175 991 € pour cette mensualité de 1 000 €. Les ménages retrouvent ainsi une certaine marge de manœuvre après les années de turbulences de 2022 et 2023.
Des taux d’emprunt stabilisés
Les taux d’emprunt se sont stabilisés en 2025. La variation atteint seulement 8 points de base sur l’année. Les taux sur 20 ans s’établissent à 3,27% en décembre 2025, contre 3,35% un an plus tôt. Pour les autres durées, les taux atteignent 3,06% sur 15 ans et 3,37% sur 25 ans.
Cette stabilité contraste avec les fortes hausses observées en 2022 et 2023. En effet, cette stagnation n’avait été observée qu’en 2021. Toutefois, le contexte était radicalement différent avec des taux en baisse sous les 1%. À l’opposé, les prix immobiliers connaissaient une forte hausse. Aujourd’hui, le marché retrouve un certain équilibre grâce à cette combinaison de stabilisation des prix et des conditions de crédit.
Quelles sont les disparités géographiques du pouvoir d’achat immobilier ?
Des variations importantes selon les villes
Sur les 20 villes étudiées par Meilleurtaux, les évolutions du pouvoir d’achat immobilier sont contrastées. Le Havre et Saint-Étienne se distinguent positivement avec respectivement +16 m² et +13 m² de surface finançable.
À Saint-Étienne, le prix au m² s’établit à 1 258 €. Les acquéreurs peuvent ainsi financer 140 m². Au Havre, le prix au m² atteint 1 871 €. Les acquéreurs peuvent désormais acheter 94 m². Par ailleurs, Nîmes et Grenoble gagnent également plus de 3 m² cette année. Ce résultat témoigne d’un rééquilibrage du marché dans ces métropoles régionales.
Un recul à Paris et dans certaines métropoles
À l’inverse, trois villes voient leur surface finançable reculer de 1 m² : Paris, Strasbourg et Le Mans. À Paris, le pouvoir d’achat immobilier reste limité à 18 m², soit l’équivalent d’un studio. Le prix au m² atteint 9 718 €. À Strasbourg, la surface finançable passe à 47 m² avec un prix au m² de 3 756 €.
Pour les deux tiers des villes analysées, le bilan 2025 oscille entre une surface finançable identique à 2024 et un gain de 2 m². Cette relative homogénéité témoigne d’un marché qui se stabilise progressivement après les fortes corrections des années précédentes. Néanmoins, les grandes métropoles comme Lyon (38 m²), Nice (33 m²) ou Bordeaux (40 m²) restent difficilement accessibles malgré la stabilisation des taux.
Quelle est la perte de pouvoir d’achat immobilier sur cinq ans ?
13 m² perdus depuis 2020
Depuis 2020, le recul du pouvoir d’achat immobilier est significatif. Les ménages ont perdu 13 m² en moyenne. Les taux sur 20 ans sont passés de 1,10% en décembre 2020 à 3,27% en décembre 2025. Cette hausse représente près de 220 points de base en cinq ans.
Pour un ménage avec une mensualité de 1 000 € par mois sur 20 ans, cet écart de taux représente près de 40 000 € de capacité d’emprunt en moins. Cette donnée illustre parfaitement l’impact de la politique monétaire de la BCE sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. L’évolution année par année montre l’ampleur de la correction : 72 m² en 2020, 71 m² en 2021, 58 m² en 2022, 51 m² en 2023, 57 m² en 2024 et 59 m² en 2025.
Des leviers limités pour acheter plus grand
Les salaires n’ont pas augmenté en conséquence de la hausse des taux. Ensuite, les durées de prêt s’allongent déjà. De plus, l’apport personnel reste limité pour de nombreux ménages. Les prix sur le marché immobilier n’ont pas été corrigés avec la même ampleur que la hausse des taux. Ce décalage explique cette perte durable de pouvoir d’achat immobilier.
Selon Maxime Chipoy, “la correction nette du marché n’a pas eu lieu. Avec les taux qui se stabilisent et les acheteurs qui reviennent après avoir mis leur projet en pause ces dernières années, il ne sert à rien d’attendre pour acheter.”
Ce constat souligne l’importance de saisir les opportunités actuelles. Par conséquent, les acquéreurs ne doivent pas espérer un retour aux conditions exceptionnelles des années 2020-2021.
Comment les banques réagissent-elles face à cette situation ?
Un retour de la concurrence bancaire
Les banques reviennent avec force sur le crédit immobilier. Elles manifestent une ouverture globale et recherchent de nouveaux dossiers pour fidéliser des clients. Cette concurrence repart et constitue une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Ceux-ci bénéficient de conditions plus favorables.
Après une période de restriction du crédit en 2022 et 2023, les établissements bancaires adoptent désormais une stratégie plus offensive. Ils cherchent à reconstituer leurs portefeuilles de prêts immobiliers. Parallèlement, ils souhaitent capter de nouveaux clients dans un marché qui retrouve progressivement des volumes de transactions plus normaux.
Des marges réduites pour rester attractives
Malgré les tensions économiques, les banques françaises continuent de soutenir le crédit immobilier. Elles n’hésitent pas à rogner sur leurs marges pour rester attractives et accompagner les projets d’achat.
Maxime Chipoy indique : “Malgré les tensions sur l’économie, les banques françaises continuent de soutenir le crédit immobilier. Elles n’hésitent pas à rogner sur leurs marges pour rester attractives et accompagner les projets d’achat, un signal positif pour les ménages. La concurrence entre établissements joue pleinement son rôle, limitant les hausses”.
Cette dynamique concurrentielle bénéficie directement aux emprunteurs. Ainsi, ils peuvent négocier leurs conditions de financement. Par conséquent, ils obtiennent des taux parfois inférieurs aux barèmes affichés.
Quelles sont les prévisions pour 2026 ?
Des taux attendus entre 3,30% et 3,50%
Dans un contexte politique national incertain, aucune mesure d’ampleur ne semble se dessiner pour soutenir l’immobilier ou faciliter l’accès au crédit en 2026. Le marché devrait donc évoluer principalement au rythme des indicateurs économiques. Ceux-ci pointent aujourd’hui vers un scénario de stabilité plutôt que de relance. Tous les signaux convergent vers des taux qui se fixent autour de 3,30%-3,50% sur 20 ans.
Les taux OAT restent stables malgré une légère hausse. Par ailleurs, la politique monétaire demeure inchangée. La BCE a ainsi maintenu ses taux le 18 décembre, après plusieurs baisses représentant 100 points de base en 2025. Cette prévision suggère un statu quo pour le pouvoir d’achat immobilier en 2026.
Des risques géopolitiques et économiques
Cette stabilisation des taux intervient dans un contexte économique et géopolitique mouvant. Des événements majeurs comme un choc inflationniste ou déflationniste lié aux tensions géopolitiques pourraient modifier la trajectoire économique. Une crise budgétaire pourrait également avoir des conséquences. Ils pourraient alors entraîner une révision de la politique monétaire avec des répercussions directes sur les taux de crédit et le pouvoir d’achat immobilier.
L’instabilité politique nationale et les incertitudes internationales constituent des facteurs de risque. Ceux-ci pourraient remettre en cause ces prévisions de stabilité. Par conséquent, les emprunteurs doivent rester vigilants face à ces aléas potentiels qui pourraient impacter leurs projets immobiliers en cours d’année.
