L’Observatoire Crédit Logement CSA vient de publier son 76e rapport trimestriel. Ce bilan du 4e trimestre 2025 confirme un tournant pour le marché du crédit immobilier français. Après un point bas à 3,06% en juin, les taux atteignent 3,17% en décembre. Le nombre de prêts accordés reste inférieur de 29% au niveau moyen de 2016-2019. Quelles sont les causes de ce retournement ? Quelles perspectives pour 2026 ? L’Observatoire Crédit Logement CSA apporte des réponses chiffrées.
Sommaire :
- Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils depuis l’été 2025 ?
- Comment évoluent les conditions d’emprunt pour les ménages ?
- Quels emprunteurs sont les plus pénalisés par ce durcissement ?
- Quel bilan pour la production de crédits en 2025 ?
- Quelles perspectives pour le crédit immobilier en 2026 ?
À retenir – Observatoire Crédit Logement CSA bilan 2025
- Les taux remontent : 3,17% en décembre 2025 contre 3,06% en juin.
- Durée record des prêts : 250 mois en moyenne, du jamais vu depuis 2000.
- Les jeunes trinquent : 87,7% des moins de 35 ans empruntent sur 20 ans et plus.
- Marché toujours en berne : -29% de prêts accordés par rapport à 2016-2019.
- Prévision 2026 : les taux devraient atteindre 3,55% en fin d’année.
Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils depuis l’été 2025 ?
Un point bas atteint en juin avant le retournement
Le marché du crédit immobilier a connu une première partie d’année 2025 favorable. En effet, les taux ont baissé de 23 points de base au premier trimestre selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. En mars-avril 2025, le taux moyen s’établissait à 3,09%. Puis, en juin et août, l’Observatoire enregistrait un taux moyen de 3,06%. Ce niveau constituait le point bas de l’année.
Toutefois, dès septembre, la tendance s’est inversée. Le 4e trimestre a vu une accélération de la remontée. Le taux moyen atteignait alors 3,14%. En décembre 2025, il grimpait à 3,17%. Les établissements bancaires ont donc dû réajuster leurs conditions. L’environnement économique devenait moins porteur.
Comme l’explique Michel Mouillart, professeur d’Économie : « Nous avons commencé à basculer dans un monde un petit peu différent de celui que l’on avait connu jusqu’à la fin de l’année 2024, jusqu’au printemps 2025. »
La BCE et l’incertitude politique en cause
Plusieurs facteurs expliquent ce retournement selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. D’abord, la Banque Centrale Européenne (BCE) n’a pas procédé aux baisses de taux attendues. La baisse de 25 points de base escomptée en octobre n’a jamais eu lieu. Par conséquent, le taux de refinancement reste bloqué à 2,15%.
Par ailleurs, les tensions sur le marché obligataire français persistent. Le déficit budgétaire illustre cette situation. Prévu à 3%, il atteindra finalement 5,5% selon les estimations. Cette incertitude politique et économique pèse donc sur les décisions des prêteurs. De plus, la présidente de la BCE a insisté sur les conséquences de cette instabilité dans tous les États de l’Union. Les établissements bancaires arbitrent désormais en faveur de la préservation de leurs marges. Néanmoins, ils s’efforcent de maintenir la solvabilité des emprunteurs.
Comment évoluent les conditions d’emprunt pour les ménages ?
Des durées de prêt au plus haut historique
L’Observatoire Crédit Logement CSA relève une durée moyenne de 250 mois en décembre 2025. Ce chiffre constitue un record depuis le début des années 2000. À titre de comparaison, cette durée s’établissait à 160 mois en 2001. Autrement dit, les prêts se sont allongés de 90 mois en deux décennies.
Michel Mouillart, professeur d’Économie, souligne l’ampleur de cette évolution : « 250 mois, c’est la durée la plus longue que l’Observatoire a eu à connaître depuis le début des années 2000. »
Cet allongement a permis d’ouvrir l’accès au crédit à de nouvelles catégories d’emprunteurs. En effet, le mouvement de baisse des taux observé à partir de 2012 a rendu cette stratégie possible. Cependant, elle atteint aujourd’hui ses limites. La remontée des taux complique la donne. En revanche, l’annuité de remboursement moyenne reste stable depuis le début de l’année 2025.
Une transformation de la structure du marché
La part des prêts à 25 ans et plus recule significativement. Elle passe de 51,9% au premier trimestre à 45,4% en décembre 2025. En parallèle, les prêts de 20 à moins de 25 ans voient leur poids dans le marché s’élever. Cette modification traduit un durcissement des critères d’octroi.
Concrètement, les prêts à 25 ans ont augmenté de 13 points de base au second semestre. Les prêts à 20 ans progressent de 10 points. Quant aux prêts à 15 ans, ils n’augmentent que de 8 points.
De plus, les écarts se creusent selon le profil des emprunteurs. Les ménages du premier groupe (25% avec les meilleurs apports) bénéficient d’une hausse limitée à 6 points de base sur les prêts à 15 ans. En revanche, les 3e et 4e groupes (apport personnel moins solide) subissent une hausse de 15 points de base sur les prêts à 25 ans. Résultat : en décembre, les prêts à 25 ans s’établissent à 3,25% en moyenne contre 3,09% pour les prêts à 15 ans.
Quels emprunteurs sont les plus pénalisés par ce durcissement ?
Les jeunes et les primo-accédants en première ligne
Les moins de 35 ans représentent la catégorie la plus exposée. Parmi eux, 87,7% bénéficient d’un prêt à 20 ans et plus. En 2013, ils n’étaient que 54%. Or, la raréfaction des prêts très longs menace directement leur capacité d’accès à la propriété.
Michel Mouillart alerte sur cette situation : « Si les produits les plus longs se raréfient de manière relative sur le marché, ce sont ces catégories de clientèles qui vont être les perdants des évolutions qu’on constate aujourd’hui. »
De fait, le nombre de primo-accédants en 2025 reste inférieur de 7 à 8% au niveau de 2015. Pourtant, cette année-là était qualifiée de « pire année en matière de primo-accession » par le professeur Mouillart. Plus inquiétant encore : le nombre total d’accédants en 2025 est même inférieur à celui de 2015.
Un apport personnel en hausse de 41% depuis 2019
Le niveau d’apport personnel exigé a bondi de 41,3% depuis fin 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. En 2025, l’apport personnel a reculé de 3%. Toutefois, il avait augmenté de 3% en 2024. Le bilan sur 3 ans reste donc stable. Malgré tout, ce niveau demeure très élevé. Il exclut mécaniquement une partie des ménages du marché.
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) contraignent les établissements depuis 2019. D’ailleurs, le bulletin de la Banque de France de novembre-décembre 2025 reconnaît explicitement la mise en place de « mesures macroprudentielles contraignantes pour encadrer les conditions d’octroi des crédits immobiliers ».
Michel Mouillart n’hésite pas à qualifier ces mesures : « En termes économiques, cela signifie mettre en place des dispositifs de rationnement du crédit. Quand on se trouve aujourd’hui avec -29% de nombre de prêts accordés, il y a peut-être une responsabilité à chercher du côté de la mise en œuvre de ces recommandations. »
Quel bilan pour la production de crédits en 2025 ?
Une reprise en trompe-l’œil
L’année 2025 affiche une hausse de 31,1% de la production et de 38% du nombre de prêts selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. Toutefois, ces chiffres doivent être relativisés. En effet, ils s’expliquent par une base de comparaison très faible en 2024.
Le ralentissement est d’ailleurs visible au fil des trimestres. Le 4e trimestre 2025 enregistre +13,9% pour la production et +20,1% pour le nombre de prêts en glissement annuel. Le premier semestre affichait +46,9% pour le nombre de prêts. Le second semestre n’atteint que +28,5%.
Par conséquent, le marché reste en retrait par rapport à ses niveaux historiques. Le nombre de prêts accordés demeure inférieur de 29,3% au niveau moyen de la période 2016-2019. Quant à la production, elle reste inférieure de 39,6% à cette même référence.
Un marché du neuf contrasté
Le secteur de la maison individuelle progresse de plus de 30% en 2025. Cette hausse résulte du soutien des banques sur les territoires ruraux, intermédiaires et les petites villes de province. De plus, l’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) aux zones B2 et C a accompagné cette dynamique. En revanche, la promotion immobilière reste atone. Le marché de la construction en 2024 se situait à un niveau comparable aux années 1950 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.
Michel Mouillart relativise toutefois : « Le marché du neuf est en train de sortir progressivement, doucement, du point bas qui a été celui qu’on a connu en 2024. Mais ça ne montera pas jusqu’au ciel. »
Au final, le nombre de prêts accordés dans le neuf reste inférieur de 29,8% au niveau moyen des années 2016-2019. Néanmoins, l’Observatoire note une sortie progressive du point bas.
Quelles perspectives pour le crédit immobilier en 2026 ?
Des taux attendus à 3,55% fin 2026
L’Observatoire Crédit Logement CSA anticipe une poursuite de la hausse des taux. À mi-janvier 2026, le taux moyen atteint déjà 3,21%. Il pourrait s’établir à 3,55% à la fin de l’année 2026. Cela représente une hausse de 41 points de base sur l’année.
Plusieurs facteurs expliquent cette progression. D’abord, la BCE devrait maintenir son taux de refinancement à 2,15%. En effet, le risque de reprise de l’inflation en zone euro limite ses marges de manœuvre. Ensuite, l’environnement économique français reste dégradé. La croissance attendue plafonne à 0,8% maximum en 2026. De plus, le marché de l’emploi ne devrait pas s’améliorer. Le pouvoir d’achat reste contenu. Enfin, la montée des défaillances d’entreprises (PME et travailleurs indépendants) incite les banques à plus de prudence.
Un marché sous pression jusqu’en 2027
Les prévisions tablent sur un taux approchant 4% fin 2027. En effet, la BCE devrait relever ses taux de refinancement au fur et à mesure du raffermissement économique en zone euro. Ainsi, la production de crédit devrait poursuivre sa hausse en 2026. Cependant, cette progression restera contenue. Un début d’atterrissage est attendu en 2027. Même avec cette évolution, la production resterait inférieure de 25% à celle d’avant 2019 en euros constants.
Par ailleurs, la capacité d’achat des ménages continue de se dégrader. L’Observatoire relève une perte de 3 m² de surface achetable entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025. Le coût des opérations immobilières a progressé de 4,8% sur un an. C’est le double de la hausse des revenus des emprunteurs (+2,4%).
Michel Mouillart, professeur d’Économie, conclut son analyse : « On n’est pas sur une configuration de retournement de marché. On est sur une configuration de poursuite de l’atterrissage. »
Un atterrissage en douceur, certes. Mais, il maintient le marché bien en deçà de ses niveaux d’activité d’avant 2019.
