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Diagnostics

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en copropriété ?

diagnostics immobiliers obligatoires

Certains diagnostics immobiliers obligatoires sont nécessaires dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un logement. En copropriété, cette expertise se fait non seulement pour les parties privatives, mais encore pour les parties communes. Pour autant, certains diagnostics sont obligatoires en toutes circonstances et d’autres le sont selon l’année de construction du bâtiment ou de sa localisation.

Les diagnostics immobiliers obligatoires liés à la conservation de l’immeuble

En ce qui concerne la conservation de l’immeuble, le diagnostic technique global (DTG) est le plus courant. C’est pourquoi, il inclut généralement le diagnostic de performance énergétique (DPE) afin de détecter les sources possibles d’amélioration de la consommation d’énergie.

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Le diagnostic technique global (DTG) : ce qu’il faut savoir

Ce diagnostic permet d’obtenir une cartographie des éventuels risques. D’autant plus, lorsque l’immeuble est en mauvais état. En effet, il réalise une analyse des travaux à lancer en cas de besoin. Ainsi, cet état des lieux donne une meilleure visibilité sur l’état des réseaux du logement (les conduites d’aération, d’évacuation…). Les divers équipements relatifs au bâtiment sont également examinés : ascenseur, chaudière, rampes, etc.

Au terme de ce diagnostic, il est plus facile d’avoir une idée du montant des travaux à engager en vue de conserver durablement l’immeuble. Toutefois, le DTG peut être réalisé de façon obligatoire ou volontaire.

Ainsi, il est obligatoire lorsque le bâtiment date de 10 ans ou plus. Mais, il peut aussi faire l’objet d’une demande de l’administration publique lorsque le bâtiment s’inscrit dans une procédure d’insalubrité.

Outre ces deux cas de figure, le DTG est volontaire. Il sera alors réalisé suite à un vote majoritaire obtenu lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Pour ce faire, c’est au syndicat de copropriété de soumettre chaque année une proposition auprès des principaux concernés. L’objectif principal du DTG est de dresser un bilan général. À partir d’une étude, on va préconiser des éléments d’amélioration à mettre en place. De ce fait, le DTG inclut l’audit énergétique en fonction du nombre de lots que comprend l’immeuble.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : de quoi s’agit-il ?

Ce diagnostic va établir le bilan énergétique de l’immeuble. Il comprend deux facettes bien distinctes. En effet, il s’agit de réaliser un audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique. Ces deux diagnostics immobiliers obligatoires se différencient par le nombre de lots dont dispose le bien en copropriété. Mais, cela va dépendre également de la date de construction ou de remise du permis de construire.




De ce fait, l’audit énergétique va concerner les immeubles comptant plus de 50 lots. Il est valable aussi pour les biens avec un permis de construire déposé avant le 1er juin 2001. Quant au DPE, il est destiné aux constructions en copropriété datant d’après le 1er juin 2001 et comprenant moins de 50 lots.

Quoi qu’il en soit, le bilan énergétique permet d’évaluer les dépenses en énergie. Ce qui amène souvent à la prévision de travaux de rénovation en vue de favoriser la performance énergétique du bien. En effet, depuis le 1er juillet 2021, le DPE inclut toutes les émissions de gaz à effet de serre et les consommations d’énergie des installations.

Le bilan énergétique étendu par la loi Climat et Résilience

L’article L. 126-31 du CCH a été mis à jour par la loi Climat et Résilience. Désormais, cette dernière généralise le DPE collectif aux immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

À cette exception près, le DPE collectif s’impose à présent à toutes les copropriétés à usage d’habitation.

Les diagnostics immobiliers obligatoires liés à la santé des occupants

Dans les parties communes d’un bien en copropriété, il existe deux diagnostics obligatoires imposés par la législation. Il s’agit du diagnostic amiante et du diagnostic plomb, en lien avec la santé des résidents de l’immeuble.

Le diagnostic amiante : généralités

En vue de détecter la présence de matériaux composés d’amiante, pouvant être nocifs pour la santé, ce diagnostic est obligatoire. Il concerne tous les immeubles ayant déposé leur permis de construire avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic doit être exclusivement effectué par un spécialiste titulaire d’une certification lui permettant d’exercer sa profession. Néanmoins, sa mise à jour incombe au syndic de copropriété.

La réalisation du diagnostic nécessite l’usage d’équipements de protection individuelle ou EPI. Au terme de l’analyse, le bilan et les résultats du diagnostiqueur sont classés dans le Dossier Technique d’Amiante ou DTA. Dans le cadre d’une mise en vente, la présence d’une fiche récapitulative du DTA est requise et est incorporée au compromis.

Deux situations sont à envisager. Si aucune trace d’amiante n’a été détectée le DTA est définitif. Si l’on trouve de l’amiante, un autre contrôle devra être réalisé dans les 3 ans à compter du premier rapport.

À propos du diagnostic plomb

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb ou CREP existe depuis plusieurs années. En effet, il concerne tous les édifices dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic plomb est destiné à repérer la présence de plomb dans les revêtements des murs du bâtiment. En se dégradant, les peintures peuvent effectivement présenter des risques pour la santé des occupants.

Le CREP est ajouté dans un dossier que l’acquéreur potentiel récupère lors d’une vente. Ce diagnostic met en évidence les dangers encourus lors d’une exposition au plomb. Toutefois, il comprend également des conseils et des mesures à prendre si cela devait arriver. Si le constat révèle une présence de plomb avec des concentrations supérieures aux taux règlementaires, il devra dater de moins d’un an pour une promesse de vente ou un contrat de location.

Les diagnostics non obligatoires mais recommandés

À part les diagnostics immobiliers obligatoires en copropriété, il existe aussi d’autres diagnostics qui ne sont pas imposés, mais qui sont conseillés.

Le diagnostic mérules

Ne faisant pas partie des diagnostics obligatoires, une demande de diagnostic mérules est toutefois recommandée lors de l’acquisition d’un bien. Les mérules sont des champignons lignivores, nocifs pour le bois et qui prolifèrent dans l’obscurité. Ce diagnostic peut être joint au dossier de vente et permettre à l’acquéreur de prendre les précautions nécessaires en cas d’infestation des mérules.

Le diagnostic termites

Dans certaines zones ciblées, le diagnostic termites est conseillé. En effet, difficile à repérer et pourtant à la source de dégâts considérables, les termites doivent faire l’objet d’un diagnostic. Les risques encourus avec la présence des termites touchent la solidité de certaines parties du bien immobilier. Il est judicieux de faire appel à un diagnostiqueur afin d’évaluer la présence de ces petites bêtes destructrices. Cela se pratique également dans les zones non répertoriées où le diagnostic termites n’est pas requis lors de la vente.

Pour en savoir plus sur les diagnostics immobiliers obligatoires

Découvrez le RDV COPRO “Diagnostics obligatoires des parties communes en copropriété”. Cet atelier du 14 décembre 2021 animé par Isabelle DAHAN a réuni plusieurs experts pour nous aider à y voir plus clair…

Pour cet atelier nous avons invité :

  • M. Jean-Marc MOINARD, Directeur Général chez AVICEA
  • M. Charles BOHBOT, Avocat associé chez BJA AVOCATS
  • M. Fabrice GENDRE, Architecte chez ARTEXIA

> Retrouvez la vidéo en replay (accès réservé aux abonnés du CLUB MI PLUS et MI PRO).

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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