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Charges de copropriété : Table ronde Econhomes et Walterre

31 décembre 2021

Le 10 décembre 2021, nous étions à Lyon avec une partie de l’équipe de Monimmeuble. Nous en avons profité pour répondre à l’invitation de Corentin Le Moal, cofondateur d’Econhomes. À cette occasion, nous avons improvisé une table ronde sur le thème de l’optimisation des charges de copropriété. Maxence de Langautier, co-fondateur de la société Walterre s’est joint à nous.

Introduction d’Econhomes, spécialiste de l’analyse et de l’optimisation des charges de copropriété

Bonjour à tous. Merci Isabelle. On est très ravi de te recevoir à Lyon. Ça fait très longtemps que je t’invite, de ce fait, je suis bien heureux d’avoir une partie de l’équipe de monimmeuble.com aujourd’hui. J’espère qu’on aura régulièrement l’occasion de se revoir et d’organiser des évènements à Lyon. Car, il faut savoir que de nombreuses sociétés interviennent en copropriété sur la région et ont des choses à raconter.

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Nous allons parler d’optimisation des charges de copropriété. Comme tu le sais, c’est le “dada” d’Econhomes. Nous procédons ainsi à la renégociation de l’ensemble des contrats.

Table ronde sur l'optimisation des charges de copropriété
De gauche à droite : Maxence de Langautier, Isabelle Dahan, Corentin Le Moal

Introduction de Walterre, une solution innovante d’optimisation de chaufferie

Bonjour à tous ! Bonjour Isabelle et Corentin ! Merci de m’accueillir dans tes locaux. Je suis Maxence de Langautier, cofondateur de la société Walterre. Nous aussi on s’attaque à l’optimisation des charges de copropriété, mais en travaillant sur la partie chauffage.

On ne va pas regarder le bilan de la copropriété, on va plutôt regarder les réglages qu’il y a dans vos systèmes de chauffage. De sorte que l’on va essayer de les améliorer. Walterre propose une solution pour faire faire des économies d’énergie et financières aux copropriétaires. En effet, nous sommes une équipe de techniciens et d’ingénieurs qui mettons nos compétences au service de l’exploitation de chauffage.

Aussi, un technicien vient réaliser un diagnostic technique, environnemental et financier de votre installation. Vous êtes alors accompagné dans la relation avec votre exploitant de chauffage. Aujourd’hui, ça marche !

En fait, avec Corentin, on se connait de la Protech Lyon, mais également du Réseau Entreprendre. Donc, je suis ravi d’être là aujourd’hui.

Comment réduire ses charges de copropriété quand on fait appel à Econhomes ?

Isabelle Dahan. On a déjà eu l’occasion d’échanger au Salon de la copropriété sur l’optimisation des charges de copropriété. D’ailleurs, vous pouvez revoir l’interview sur notre chaîne Youtube. En effet, certains postes de charges permettent de réaliser plus d’économies que d’autres. J’aimerais savoir comment cela se passe dans les copropriétés quand on fait appel à Econhomes…

Corentin Le Moal. Certes, des postes de charges de copropriété sont plus coûteux, sur lesquels il y a des choses à faire en ce moment. Maxence va nous en parler, mais l’énergie est le sujet du moment. Puisque les courbes de prix s’envolent complètement et le marché devient fou.

Je pense que les copropriétaires sont sensibles à l’augmentation des prix de l’énergie. Mais, à bien considérer les choses, ils veulent avant tout comprendre ce qu’ils dépensent. Or, c’est notre objectif premier. Parce que pour pouvoir économiser, il faut d’abord essayer de redonner un peu de visibilité en matière de charges de copropriété.

Pour cela, nous aidons les copropriétaires à répondre à de nombreuses questions. Combien de fois mon prestataire de nettoyage passe par semaine ? Qu’est-ce que fait mon ascensoriste ? Quelles sont les options de maintenance de mon contrat ? Etc. Sur ce point, la compréhension est essentielle. Parce qu’une fois que l’on sait à quoi servent les dépenses, on est un peu moins frustré de payer ses charges de copropriété.

Nous accompagnons le syndic sur l’ensemble de son portefeuille

Corentin Le Moal. Pour faire appel à nous, c’est très simple. Aujourd’hui notre positionnement, c’est plutôt d’accompagner le syndic sur l’ensemble de son portefeuille. Ainsi, on va proposer à des cabinets d’intervenir comme une espèce de services achats externalisés. En premier lieu, notre mission consiste à analyser l’ensemble du portefeuille de ce syndic. Puis, on va lui proposer une feuille de route “achat” qui sera déployée sur l’ensemble de son parc.

À l’appui de notre rapport, l’objectif sera alors de regrouper les négociations. Ainsi, notre mission vise à améliorer la relation fournisseur de ce syndic pour en faire bénéficier tous les copropriétaires. Donc, la première chose à faire, c’est de venir nous en parler. Puis, on va s’adresser au syndic pour intervenir sur l’ensemble de son portefeuille.

Isabelle Dahan. Effectivement, il est important de comprendre ses charges de copropriété. Car, on a souvent l’impression de payer trop pour des services dont on n’a pas besoin ou que l’on n’utilise pas du tout ! Une fois qu’on a fait l’inventaire des dépenses, on peut commencer à discuter. Je pense qu’il est important de situer le contexte.

Comment réduire les charges de copropriété pour le poste chauffage ?

Isabelle Dahan. Nous sommes en hiver, on avait remarqué qu’il faisait un peu froid en ce moment et le chauffage est d’actualité. C’est vraiment un gros poste de dépense en copropriété. Pour autant, comment savoir si notre chaufferie fonctionne de la bonne façon ? Est-ce que l’on contrôle ce qui se passe au niveau de la technique ? Est-ce que l’on descend de temps en temps dans ce local chauffage pour voir ce qu’il s’y passe ? Je ne crois pas. Donc, ce n’est pas le tout de baisser son chauffage ou son radiateur. Ne faut-il pas simplement se préoccuper un peu plus de la mécanique, de la technique ?

Comment savoir si notre chauffage fonctionne correctement ?

Maxence de Langautier. Notre première mission dans le chauffage, c’est d’expliquer aux copropriétaires ce que l’on a vu. Pour cela, on envoie des exploitants de chauffage, des professionnels du secteur pour nous remonter ces informations et restituer ainsi la qualité de maintenance. Aujourd’hui, il y a un vrai biais sur la maintenance. Attendu que les copropriétaires ne parlent pas du tout le même langage que les exploitants. De même, les gestionnaires ne savent pas exactement ce qu’il se passe dans la chaufferie.

D’ailleurs, vous avez dit on descend rarement à la chaufferie. Tant mieux puisqu’il ne faut pas que les copropriétaires y descendent. Théoriquement, ils n’en ont pas le droit. C’est pourquoi nous réalisons un diagnostic pour expliquer et pointer du doigt des anomalies ou des réglages nécessaires pour améliorer la performance.

En général, l’exploitant réalise correctement son travail. Toutefois, les contrats les moins disant, ne prévoient que très peu de visites de contrôle. Or, ce sont des systèmes techniques très compliqués à piloter et à régler. Toutefois, si l’exploitant fait mal son travail ou s’il y a un manque de technique, nous sommes là pour y remédier.

On parle de charges de copropriété. En améliorant quelques réglages, on peut réaliser 10 à 15 % de réduction des dépenses d’énergie. Cela dit, on l’observe sur des copropriétés que l’on suit. Ainsi, des réglages très simples ont amené des 7, 8, 10 % d’économies. Aujourd’hui, avec le prix de l’énergie qui augmente, ça va être très substantiel. Mais, on pourra en reparler après l’appel de charges qui interviendra en janvier.

Pour le chauffage, qu’est-ce qu’Econhomes propose ?

Corentin Le Moal. Sur le chauffage, Econhomes intervient sur toutes les dépenses récurrentes d’une copropriété. En effet, vous allez avoir des consommations d’énergie, donc un abonnement de fluides, d’électricité, de gaz ou de fioul. Peu importe le combustible qui va vous permettre de vous chauffer. Là-dessus, on peut regarder l’optimisation des puissances souscrites. Quel est l’abonnement qui a été souscrit dans la copropriété ? Est-ce que l’abonnement est adapté aux besoins de la copropriété ?

Ensuite, il faut essayer de mieux acheter cette énergie. Ce n’est pas simple parce qu’il y a un effet de marché. Ce sont des marchés, un peu comme la Bourse avec des “traders d’énergie”. Après tout, c’est un petit peu notre métier. D’ailleurs, on va surtout s’attacher aux contrats de prestations de maintenance d’une chaufferie ou sur des contrats de performances énergétiques. De même, notre mission consiste à contrôler toute la partie contractuelle, le cahier des charges, etc. Pour autant, on ne va pas traiter de la partie technique et des réglages. Parce que là, pour le coup, ce n’est plus notre expertise.

Comment se servir des indicateurs techniques ?

Isabelle Dahan. C’est pour cela que vous vous complétez bien ! Le technicien est passé, il a relevé des informations, des indices, des mesures, certains indicateurs, etc. J’imagine que c’est un peu pointu. Il y a beaucoup de choses à regarder dans tous les sens. C’est là que j’aimerais bien savoir ce qu’il se passe, une fois que toutes ces informations sont saisies ? Qu’en faites-vous ? Quelle est la prochaine étape ?

Maxence de Langautier. Effectivement, on a développé un outil technique pour accompagner le technicien et structurer la prise de données. D’autant que le diagnostic porte sur 650 points de mesure dans une chaufferie. En cela, le technicien y passe un certain temps et il faut par la suite restituer ce qu’il a vu sous la forme d’un rapport. Notons que ce premier rapport technique vise à soutenir nos donneurs d’ordre dans la relation qu’ils ont avec l’exploitant, pour qu’ils se comprennent. De plus, on produira un deuxième rapport qui va, cette fois, s’adresser aux copropriétaires.

Grâce à cette étude, le syndic peut répondre aux questions des copropriétaires. À quoi correspondent les charges de copropriété ? Doit-on prévoir des investissements sur la chaufferie ? Quel est le temps de rentabilité des investissements ? En ce qui nous concerne, on souhaite agir pour l’environnement et réduire votre consommation énergétique.

Une phase de suivi pour pérenniser les installations

Maxence de Langautier. Dès lors, on va rentrer dans une phase de suivi. On va suivre la copropriété pendant un certain temps et l’on va accompagner la copropriété dans ses choix techniques. De sorte que l’on sera amené à valider des devis. De même, on va s’assurer que les réglages dont on a parlé, sur lesquels on s’est mis d’accord, sont appliqués.

Enfin, on va piloter la performance avec un rapport de gestion annuel. Une sorte de synthèse de l’année pour que la copropriété sache où elle en est. Voilà, c’est assez simple la façon dont on procède maintenant on s’appuie vraiment sur de la technique !

Précisons que nous sommes issus d’un bureau d’études thermiques fluides qui a quinze ans d’existence. Notre équipe est composée d’experts en chauffage. On va toujours pousser cette dimension expertise parce que c’est notre ADN.

Isabelle Dahan. On ressent la passion. Ah oui, il y a du savoir faire, il y a de l’expérience, il y a du vécu aussi. Alors, on va continuer encore notre petit tour de table. Après, on conclura sur le message que vous voulez faire passer à nos copropriétaires et gestionnaires de copropriété.

Peut-on considérer d’autres postes de charges de copropriété ?

Isabelle Dahan. Corentin, il y a un autre poste de charges sur lequel tu voudrais revenir ? Peux-tu également évoquer un retour d’expérience sur une copropriété que tu as dans ton parc et sur lequel vous avez eu de bons résultats ?

Corentin Le Moal. Les postes de charges de copropriété liés à une prestation de service sont de bons leviers d’optimisation. Puisque la notion de qualité est très subjective en la matière. De plus, on a tendance, au fur et à mesure des années, à rajouter des couches de prestations. Parfois, on complète le service offert avec des options qui ne sont pas forcément utiles. On pense alors que le service sera de plus grande qualité. Ce n’est pas forcément le cas.

Prendre du recul sur les prestations

Ainsi, il est important à un moment donné de prendre un peu de hauteur et de recul sur les prestations de la copropriété. C’est pour répondre à ce besoin que nous intervenons avec notre équipe. Nous regardons la manière dont vous vivez, vos usages, le quartier où vous êtes situé, etc. On compare ces informations avec des copropriétés semblables à la vôtre. Grâce à ces observations, on va pouvoir prendre les bonnes décisions. Aussi, on pourra s’ajuster et repartir sur un contrat adapté.

Ce constat est vrai sur des contrats de type nettoyage, prestation d’espaces verts, etc. Après, on peut vraiment trouver des économies de charges sur tout ! Je me rappelle une première propriété sur laquelle on est intervenu. Il y avait un gros poste d’économie de charges sur la location des conteneurs poubelles. Au fil du temps, la copropriété s’est retrouvée avec deux fois trop de poubelles. Or, en dehors du coût de location, cela générait des odeurs, elles restaient trop longtemps sans être évacuées… Ainsi, en améliorant la qualité du service, on augmente aussi la satisfaction des usagers.

Cela dit, on peut vraiment obtenir des économies de charges de copropriété dans tous les domaines.

Nous voulons faciliter la communication dans la copropriété

L’économie, c’est un peu la cerise sur le gâteau. Ce qui nous anime, c’est d’abord de faciliter la communication dans la copropriété. Rappelons que nous avons d’un côté le gestionnaire qui gère les relations contractuelles avec les prestataires. Ces derniers qui exécutent les prestations et enfin le copropriétaire qui est finalement le client et l’utilisateur.

Ce triptyque a parfois du mal à communiquer, à bien s’aligner. En cela, on constate quelques frustrations de part et d’autre. Finalement, on sert un peu de médiateur pour assurer une parfaite liaison entre ces acteurs. En général, les situations s’apaisent. Donc, je pense que le premier bénéfice, c’est vraiment de redonner le bon niveau d’information à tout le monde pour apporter un peu plus de bienveillance et de sérénité.

Mon conseil aux copropriétés

Le petit conseil, je le donne au conseil syndical. À l’appui de notre retour d’expérience après 1 000 copropriétés sur lequel nous sommes intervenus. Quand cela fonctionne, c’est parce que l’on a un conseil syndical qui est à peu près structuré, impliqué, pas trop nombreux.

Parce que plus on est nombreux, plus cela devient difficile d’être bienveillant et coopératif vis-à-vis de son gestionnaire. Pour ces motifs, trop d’opposition éloigne le conseil syndical du syndic. Pourtant, le syndic doit s’assurer que l’immeuble fonctionne bien. Plus il y a de problèmes dans une copropriété, plus le syndic devra en assumer les conséquences et gérer les difficultés.

Isabelle Dahan. J’adhère complètement à ce que tu dis. Nous aussi, en qualité de média, on essaye de fédérer tout l’écosystème de la copropriété. On explique le mode de fonctionnement de la copropriété et le rôle de chacun dans cette histoire. Dans l’idéal, tout le monde devrait se comprendre et avancer dans la même direction. Cela donnerait de meilleurs résultats.

Le mot de la fin de la société Walterre

Isabelle Dahan. Alors, je reviens vers la société Walterre. Est-ce que parmi vos immeubles, il y a des belles réalisations dont vous pouvez nous parler ? Quel message souhaitez-vous faire passer aux copropriétaires et aux syndics d’immeubles qui ne connaissent pas encore votre service ?

Maxence de Langautier. Encore une fois, la transparence, je pense qu’il y a que ça de vrai ! Mon message : la meilleure dépense d’énergie qu’on puisse faire, c’est celle que l’on ne dépense pas. Notre objectif est celui d’amener de la frugalité dans la consommation des immeubles. C’est ce qui nous anime.

En retour d’expérience, je peux vous parler de réalisations sur des bâtiments que l’on suit depuis maintenant deux ans. Ainsi, on a pu aborder plusieurs types de problématiques parfois de réglage, parfois de transformation. D’ailleurs, avec nos clients, nous avons évoqué les différentes solutions techniques qui existent sur le marché. Pour autant, il ne suffit pas de dire on va changer la chaufferie fioul. Les paramètres changent en fonction de la localisation et des accès. C’est notamment le cas en région montagneuse. Que faire si le camion ne passe pas ? Est-ce que je mets des pellets ? Est-ce que je mets du propane ?

Un triptyque gagnant !

Aujourd’hui, on a réussi à aider l’exploitant. Car, il faut expliquer aux copropriétaires le choix de la solution. De plus, l’exploitant est valorisé parce que la solution marche. Les copropriétaires sont satisfaits. De son côté, le syndic a désamorcé une situation qui est souvent assez compliquée. De sorte que lorsque l’on arrive à avoir ce triptyque gagnant où tout le monde sort par le haut, c’est qu’on a bien fait notre boulot !

Toutefois, on peut aussi rencontrer des copropriétés où l’on s’est complètement planté dans les économies d’énergie. On a travaillé sur la condensation, sur le réglage du régulateur, sur une quantité considérable d’indicateurs… Alors que cela parle assez peu aux gens. On s’est planté parce que l’on a fait beaucoup plus d’économies que prévu. On s’est planté puisque nos modèles thermiques ne sont pas infaillibles !

Heureusement, cela va dans le bon sens. Donc, on va essayer de continuer ainsi. Nous aussi, on aime travailler avec des conseils syndicaux engagés. Encore une fois, je rejoins Corentin à 1000 %. Il faut des conseils syndicaux impliqués, ce n’est pas la peine d’être 10. Le mieux est encore d’avoir un responsable sur un sujet.

La conclusion pour réduire les charges de copropriété

Isabelle Dahan. Vous avez compris ce qu’il faut faire. Si vous êtes un conseil syndical, essayez de vous organiser pour qu’il y ait un spécialiste chauffage, un spécialiste nettoyage, etc. C’est là qu’il faut réaliser les économies, ce n’est pas ailleurs. Il faut ajuster les leviers des postes de charges. Mais, il y a des tas de choses à faire !

Bien sûr, on ne peut pas être tout seul. Faites appel à des services d’optimisation de charges de copropriété. Ils vous accompagnent dans vos démarches afin d’obtenir de belles économies.

De plus, il faut aussi que le syndic soit impliqué, qu’il soit motivé pour accompagner la copropriété dans ce cheminement. On a compris que c’était quand même dans l’intérêt du syndic, que tout se passe bien dans la copropriété. Car, si la copropriété réalise des économies, si on lui apporte des bons conseils, il risque de garder cette copropriété en gestion pendant longtemps.

Donc, tout le monde va être content dans cette histoire. Je pense qu’ils y auraient une multitude d’autres choses encore à raconter. Mais, ce sera l’objet d’une prochaine visite. Merci à tous les deux.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.