Annecy, Nice, Bordeaux, Lyon, Paris… La liste s’allonge. Après Marseille, Lille, Saint-Denis et Honfleur, de nouvelles villes s’apprêtent à imposer le Diagnostic Structurel Obligatoire (DSO) à leurs copropriétés les plus vétustes. Ce dispositif, créé par la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 et entré en vigueur le 15 août 2025, a un objectif clair : prévenir l’effondrement des immeubles anciens. Plus de 1 500 immeubles sont déjà dans le viseur des mairies. Les copropriétaires ont 18 mois pour s’exécuter. Problème : le DSO ne débarque pas seul. Il s’ajoute à une série d’obligations déjà en cours — PPPT, DPE collectif, DTA — qui écrasent les petites copropriétés, pourtant majoritaires en France. Pour les aider à s’y retrouver, Alber, nouvelle structure du groupe Acceo, propose un accompagnement sur mesure.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le Diagnostic Structurel Obligatoire et d’où vient-il ?
- Quelles villes imposent déjà le DSO aux copropriétés ?
- Pourquoi les petites copropriétés sont-elles les plus exposées ?
- Comment sortir de la logique du coup par coup grâce à Alber ?
À retenir — Diagnostic Structurel Obligatoire dans les copropriétés
- Le Diagnostic Structurel Obligatoire est entré en vigueur le 15 août 2025, après publication du décret n° 2025-814 du 12 août 2025.
- Plus de 1 500 immeubles sont déjà soumis au DSO, avec un délai de 18 mois pour transmettre le rapport à la mairie sous peine d’intervention d’office.
- 71 % des copropriétés françaises comptent moins de 10 logements et sont les plus exposées à cet empilement réglementaire (source : rapport du Sénat, juillet 2024).
- 90 % des petites copropriétés n’ont toujours pas réalisé leur PPPT, pourtant obligatoire depuis janvier 2025 selon la loi Climat et Résilience.
- Dans certaines conditions, le PPPT peut remplacer le DSO : Alber, lancé en 2026, aide les copropriétés à démêler ces obligations et à bâtir un plan de travaux sur dix ans.
Qu’est-ce que le Diagnostic Structurel Obligatoire et d’où vient-il ?
Le Diagnostic Structurel Obligatoire (DSO) n’est pas tombé du ciel. Il est la réponse directe à des drames qui ont marqué les esprits. Le 5 novembre 2018, les immeubles du 63 et 65 rue d’Aubagne, dans le quartier populaire de Noailles à Marseille, s’effondrent en quelques secondes. Huit personnes périssent. L’immeuble était pourtant connu des autorités : il avait fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril, le dernier signé trois semaines avant le drame. En 2024, le procès condamne plusieurs responsables, dont des copropriétaires et un ancien adjoint au maire. Mais pour les familles, l’essentiel reste ailleurs : ce drame n’aurait jamais dû se produire.
Le 12 novembre 2022, deux immeubles de la rue Pierre-Mauroy s’effondrent en plein centre de Lille. Un médecin perd la vie. Le drame aurait pu être bien plus meurtrier : trois étudiants avaient alerté dans la nuit sur une fissure au pied de l’immeuble, permettant d’évacuer la plupart des habitants. Dans les semaines suivantes, la ville reçoit 500 signalements de bâtiments suspects — contre 140 par an en temps normal. La prise de conscience est brutale.
Ces deux catastrophes ont mis en lumière une réalité difficile à accepter : le système de prévention reposait essentiellement sur la réaction, pas sur l’anticipation. On attendait la fissure visible, l’arrêté de péril — avant d’agir. Trop souvent, trop tard.
Un cadre légal désormais opérationnel
Pour changer de logique, le législateur a agi. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », crée un nouvel outil : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, codifié à l’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, elle autorise chaque commune à délimiter des secteurs dans lesquels tout immeuble collectif doit faire l’objet d’un contrôle de solidité. Ce diagnostic est obligatoire quinze ans après la réception des travaux, puis tous les dix ans.
Toutefois, une loi sans décret d’application reste lettre morte. Monimmeuble.com a d’ailleurs publié un article de référence sur comment prévenir l’effondrement des immeubles grâce au diagnostic structurel. C’est pourquoi la publication du décret n° 2025-814 du 12 août 2025 marque le vrai tournant. Ce texte fixe le contenu du diagnostic, les qualifications exigées des professionnels, et les modalités de délimitation des secteurs concernés. Le DSO entre officiellement en vigueur le 15 août 2025.
Comment fonctionne concrètement le DSO ?
Le mécanisme est clair et balisé. D’abord, le conseil municipal délibère et délimite les périmètres concernés. Il notifie ensuite les copropriétés visées par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée directement au syndic. À partir de cette notification, les copropriétaires disposent de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic par un professionnel qualifié — titulaire d’un diplôme adapté, couvert par une assurance et indépendant de toute entreprise de travaux — et transmettre le rapport à la mairie.
Le diagnostic doit décrire les désordres structurels observés et évaluer les risques pour la sécurité des occupants et des tiers. En cas de non-respect du délai, le maire peut faire réaliser le diagnostic d’office et en recouvrer les frais auprès des copropriétaires défaillants. Le message est sans ambiguïté : agir ou subir.
Quelles villes imposent déjà le DSO aux copropriétés ?
Le mouvement est lancé — et il prend de l’ampleur. Plusieurs communes ont déjà franchi le cap.
Les pionnières ont ouvert la voie
Lille, Saint-Denis et Honfleur ont envoyé des courriers recommandés aux syndics concernés. Marseille prépare les siens. Annecy finalise sa liste d’immeubles, et Nice s’apprête à lancer une zone pilote. Au total, selon Alber, plus de 1 500 immeubles sont déjà soumis à cette obligation à l’échelle nationale.
| Ville | Statut DSO (sept. 2026) | Courriers envoyés aux syndics |
|---|---|---|
| Lille | Engagée | Oui |
| Saint-Denis | Engagée | Oui |
| Honfleur | Engagée | Oui |
| Marseille | En préparation | En cours |
| Annecy | Liste en cours | Non |
| Nice | Zone de test | Non |
| Bordeaux | Intérêt annoncé | Non |
| Lyon | Intérêt annoncé | Non |
| Paris | Intérêt annoncé | Non |
Avancement du Diagnostic Structurel Obligatoire dans les grandes métropoles françaises au 15 septembre 2026. Source : Alber (groupe Acceo) – avec-alber.com
Un mouvement qui s’accélère
Bordeaux, Lyon et Paris ont déjà exprimé leur intérêt pour le dispositif. Les élus locaux y voient un levier puissant pour agir sur le bâti vétuste avant qu’un drame ne survienne. Le contexte climatique renforce d’ailleurs cette urgence : les canicules fragilisent les matériaux, les inondations dégradent les fondations. Les mairies n’ont plus le luxe d’attendre. Pour mieux comprendre les enjeux des copropriétés dégradées et les outils législatifs pour les traiter, la loi de 2024 marque une rupture décisive. En somme, le DSO s’impose autant comme outil de prévention des risques que comme signal politique fort.
Pourquoi les petites copropriétés sont-elles les plus exposées ?
Le Diagnostic Structurel Obligatoire touche en théorie toutes les copropriétés situées dans les périmètres définis par les mairies. Mais en pratique, ce sont les plus petites structures qui sont les plus vulnérables. Elles sont à la fois les plus nombreuses et les moins bien équipées pour répondre.
Un parc majoritairement composé de petites structures
Le constat est clair. Selon le rapport du Sénat de juillet 2024, 71 % des copropriétés françaises comptent moins de 10 logements. Ces ensembles sont souvent gérés par des syndics bénévoles, sans formation juridique particulière et sans budget dédié à la veille réglementaire. Résultat : quand une nouvelle obligation arrive, personne n’est là pour la détecter, l’expliquer et la mettre en œuvre.
Or, le DSO ne débarque pas seul. Il vient s’empiler sur une série d’obligations déjà en vigueur :
- Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans (loi Climat et Résilience, article L. 731-2 du CCH) ;
- Le DPE collectif, dont le calendrier s’aligne sur celui du PPPT ;
- Le DTA (Dossier Technique Amiante), pour tous les immeubles construits avant 1997 ;
- Et désormais le DSO, dans les communes qui l’ont adopté.
Face à cet empilement, beaucoup de copropriétaires se sentent perdus. Certains ne font tout simplement rien.
90 % des petites copropriétés déjà hors conformité
Le chiffre est éloquent. Selon Alber, 90 % des petites copropriétés n’ont toujours pas réalisé leur PPPT, pourtant obligatoire depuis janvier 2025. Trois raisons reviennent systématiquement : le manque d’information, la complexité des démarches, et des tarifs jugés trop élevés pour des structures de taille modeste. Ce retard massif est un signal d’alarme. Si le PPPT — plus simple et moins récent que le DSO — n’a pas été réalisé, il y a fort à parier que le DSO connaîtra le même sort… avec des conséquences bien plus graves.
| Obligation | Base légale | Entrée en vigueur (petites copropriétés) | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|---|
| PPPT | Loi Climat et Résilience – art. L. 731-2 CCH | 1er janvier 2025 | Blocage de vente, inaccessibilité aux aides à la rénovation |
| DPE collectif | Loi Énergie-Climat – CCH | Calendrier progressif (2024-2026) | Absence d’accès aux aides MaPrimeRénov’ copropriété |
| DTA | Décret n° 96-97 du 7 février 1996 | Permanent (immeubles avant 1997) | Sanctions pénales et civiles |
| DSO | Loi Habitat dégradé n° 2024-322 – Décret n° 2025-814 | 15 août 2025 (secteurs délimités par les mairies) | Diagnostic d’office aux frais des copropriétaires + amende jusqu’à 3 000 € |
Comparatif des obligations réglementaires pour les copropriétés de moins de 20 lots (2025-2026).
Comment sortir de la logique du coup par coup grâce à Alber ?
Face à ce constat, une réponse émerge du secteur privé. En 2026, le bureau d’études Acceo — 600 collaborateurs, 64 millions d’euros de chiffre d’affaires — crée Alber. Sa vocation : être le partenaire exclusif des 500 000 copropriétés françaises de moins de 20 lots pour tout ce qui touche à l’expertise bâtimentaire et à la mise en conformité réglementaire.
Faire le tri dans la jungle réglementaire
La première mission d’Alber, c’est de simplifier. Toutes les obligations ne s’appliquent pas à toutes les copropriétés. Mieux encore : certains diagnostics peuvent en remplacer d’autres.
« Nous proposons à ces petites copropriétés de démêler les obligations réglementaires qui les concernent », explique Marilyne Lacaze, directrice d’Alber. « Cela leur évite de multiplier les diagnostics : ainsi, sous certaines conditions, le PPPT peut remplacer le DSO. »
C’est un point clé, souvent ignoré. Une copropriété qui a déjà réalisé un PPPT conforme n’a pas forcément besoin de commander un DSO en plus. Cette substitution possible représente une économie réelle — en temps comme en argent. Encore faut-il le savoir. Et surtout, savoir comment le démontrer à la mairie concernée.
Planifier sur dix ans plutôt que réagir dans l’urgence
Au-delà du simple respect des obligations légales, Alber porte une ambition plus large : faire évoluer la culture de gestion des copropriétés. Trop souvent encore, les travaux sont engagés dans l’urgence : un dégât des eaux, une façade qui se dégrade, une chaudière en fin de vie… et la copropriété doit réagir dans la précipitation. Faute d’une vision globale et anticipée, les priorités deviennent difficiles à hiérarchiser, les dépenses augmentent et les copropriétaires peinent à garder la maîtrise des décisions.
« Notre rôle, au-delà d’aider les copropriétés à se mettre en conformité, est de leur permettre d’avoir une vision claire des travaux indispensables pour garantir la bonne santé de leur immeuble sur dix ans », explique Marilyne Lacaze. « Cela permet de sortir de la logique du coup par coup pour adopter une approche de long terme, mieux maîtrisée techniquement et financièrement. »
En pratique, Alber construit pour chaque immeuble un plan de travaux hiérarchisé sur dix ans : ce qui est urgent, ce qui peut attendre, ce que ça coûte et comment le financer. Une feuille de route claire, là où il n’y avait auparavant que des devis réactifs.
Une offre digitale, accessible, qualifiée
Pour tenir ses engagements à un tarif accessible, Alber mise sur le digital. Toutes les étapes — prise de contact, collecte des informations, restitution des rapports, suivi des travaux — sont dématérialisées. Ce choix technologique n’est pas anodin : il permet de comprimer les coûts sans sacrifier la qualité, en s’appuyant sur les ingénieurs qualifiés du groupe Acceo, qui répondent aux exigences réglementaires en vigueur. L’accompagnement va également jusqu’à la recherche de subventions et le suivi des travaux.
Conclusion
Le Diagnostic Structurel Obligatoire ne doit pas être perçu comme une formalité supplémentaire, mais comme un outil d’anticipation pour les copropriétés. En renforçant la surveillance de l’état du bâti, les pouvoirs publics incitent les immeubles à sortir d’une logique d’urgence pour entrer dans une gestion plus préventive. Pour les copropriétés, et notamment les plus petites, l’enjeu consiste désormais à mieux connaître leur bâtiment, à identifier les fragilités avant qu’elles ne deviennent critiques et à programmer les travaux dans le temps. Une manière, finalement, de sécuriser l’immeuble tout en préservant durablement sa valeur patrimoniale.
