Dans une copropriété à deux, le déséquilibre de pouvoir est inscrit dans la loi. Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le copropriétaire majoritaire peut décider seul des actes de gestion courante — sans assemblée générale ni accord préalable. Le minoritaire ne dispose plus que d’un recours a posteriori de deux mois devant le tribunal judiciaire. C’est ce que confirme la réponse du ministère de la Justice à la question écrite n° 16375 de M. Marc de Fleurian, publiée au Journal officiel le 20 octobre 2026 : aucune réforme n’est prévue.
Qu’est-ce qu’une copropriété à deux et pourquoi est-elle si particulière ?
Un régime juridique autonome, distinct des petites copropriétés
La copropriété à deux ne se définit pas par le nombre de lots, mais par la répartition des voix. Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne comprend que deux membres, un régime dérogatoire s’applique — c’est l’article 41-13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui le fixe, indépendamment du nombre de lots.
Cette configuration génère structurellement des tensions. L’un des deux copropriétaires détient nécessairement plus de voix que l’autre. La loi doit donc concilier deux impératifs : protéger le minoritaire et permettre l’administration courante de l’immeuble. Ce régime est autonome : il ne se confond pas avec celui des petites copropriétés (art. 41-8 et s. de la même loi). Inspiré du droit de l’indivision, il s’applique que la copropriété soit un immeuble entier, un pavillon divisé ou une copropriété horizontale.
La quote-part au cœur du pouvoir décisionnel
Toute copropriété repose sur la quote-part — ou tantièmes — que chaque copropriétaire détient dans les parties communes. Proportionnelle à la valeur de la partie privative de chaque lot, elle détermine également le nombre de droits de vote en assemblée générale (articles 5 et 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans une copropriété à deux, ce mécanisme profite structurellement à celui qui détient la majorité des voix. Le règlement de copropriété fixe cette répartition dès l’origine. Celui qui possède la plus grande part de l’immeuble prend alors l’ascendant dans toutes les délibérations. C’est précisément ce déséquilibre que la réforme de 2019 a voulu corriger.
🁢 Évolution du cadre juridique de la copropriété à deux depuis la loi de 1965
| Période | Règle applicable | Conséquence | Base légale |
|---|---|---|---|
| Avant le 1er juin 2020 | Art. 22 al. 2 I — plafonnement des voix | Unanimité requise → risque de blocage | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
| Depuis le 1er juin 2020 | Arts. 41-13 à 41-23 — régime dérogatoire | Copropriétaire > 50 % décide seul de la gestion courante | Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 |
| Recours minoritaire avant 2020 | Blocage a priori (unanimité) | Protection forte mais paralysie possible de la copropriété | Art. 22 al. 2 I (ancien) |
| Recours minoritaire depuis 2020 | Contestation a posteriori — 2 mois | Protection réduite, recours judiciaire nécessaire | Art. 41-19 de la loi de 1965 |
Source : Question écrite n° 16375, Assemblée nationale, 17ᵉ législature (réponse publiée au JO le 20 octobre 2026) ; Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Que change l’ordonnance de 2019 pour la copropriété à deux ?
Avant 2019 : l’unanimité paralysait toute gestion
Avant la réforme du droit de la copropriété introduite par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l’article 22 al. 2 I de la loi du 10 juillet 1965 plafonnait automatiquement les voix du copropriétaire majoritaire. Dans une copropriété à deux, la conséquence était brutale : l’unanimité s’imposait pour toutes les décisions. Impossible de désigner un syndic, voter le budget prévisionnel, répartir les charges de copropriété ou engager des travaux sans l’accord des deux parties.
En cas de mésentente, l’immeuble se retrouvait paralysé. Même les actes les plus élémentaires devenaient impossibles. Ce constat, documenté depuis de nombreuses années, a justifié la réforme.
Les articles 41-13 à 41-23 : un régime inspiré de l’indivision
Pour sortir de cette impasse, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé les articles 41-13 à 41-23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce nouveau régime dérogatoire s’inspire directement du droit de l’indivision — notamment de l’article 815-2 du Code civil. Il s’applique exclusivement aux syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires.
Il allège également le formalisme : les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toute décision, y compris à l’unanimité (art. 41-18). Toutefois, les décisions relatives aux travaux doivent toujours résulter d’un vote régulier dans une copropriété à deux : un accord écrit informel entre les deux copropriétaires n’a pas de valeur légale, comme l’a rappelé la Cour de cassation (arrêt du 19 novembre 2020, n° 18-24.022). Les règles allégées facilitent la gouvernance, mais ne dispensent pas d’une décision prise dans les formes requises.
Qui peut décider seul et sur quoi dans la copropriété à deux ?
Le régime de 2019 établit deux seuils distincts (art. 41-16 de la loi du 10 juillet 1965) :
- Plus de la moitié des voix : le copropriétaire majoritaire peut décider seul des actes de gestion courante (art. 24), de la désignation du syndic et des mesures de conservation — même sans urgence.
- Au moins deux tiers des voix : il peut prendre seul les décisions relevant de l’article 25, notamment les travaux importants sur les parties communes et les modifications du règlement de copropriété.
Ces décisions n’exigent pas de procès-verbal d’assemblée générale formelle. En revanche, le copropriétaire décisionnaire doit notifier sa décision à l’autre, à peine d’inopposabilité. Sans notification, la décision est sans effet à l’égard du minoritaire.
🁢 Pouvoirs de décision unilatérale dans la copropriété à deux selon l’ordonnance de 2019
| Seuil de voix | Type de décision | Sans assemblée générale ? | Base légale |
|---|---|---|---|
| > 50 % | Actes de gestion courante (art. 24) ; désignation du syndic | Oui — avec notification obligatoire à l’autre copropriétaire | Art. 41-16 de la loi de 1965 |
| > 50 % | Mesures de conservation (même sans urgence) | Oui | Art. 41-16 de la loi de 1965 |
| ≥ 2/3 des voix | Décisions relevant de l’art. 25 (travaux importants, modifications du RCP) | Oui — avec notification obligatoire | Art. 41-16 de la loi de 1965 |
| Tout copropriétaire | Mesures de conservation urgentes (indépendamment des quotes-parts) | Oui | Art. 41-16, alinéa dernier |
| Tout copropriétaire(autorisation judiciaire) | Acte passé seul si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun | Via le tribunal judiciaire | Art. 41-21 de la loi de 1965 |
Quels recours pour le copropriétaire minoritaire dans une copropriété à deux ?
Le droit de contestation a posteriori
Le copropriétaire minoritaire ne peut plus bloquer une décision avant qu’elle soit prise. Son seul levier : la contestation judiciaire, exercée après coup. L’article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965 lui accorde deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision est définitive.
En pratique, cela réduit le minoritaire à un rôle réactif. Il doit surveiller chaque décision notifiée, évaluer l’opportunité d’un recours, puis engager une procédure pour chaque acte contesté. Dans les syndicats dysfonctionnels, cela peut générer une cascade de contentieux coûteux, tant en temps qu’en argent.
La suspension de l’exécution : un filet de sécurité temporaire
La loi prévoit toutefois un garde-fou. Sauf urgence, l’exécution de la décision est automatiquement suspendue pendant les deux mois de contestation (art. 41-19). Le minoritaire dispose ainsi du temps nécessaire pour saisir la justice avant que la décision ne produise ses effets.
Cette protection cède pourtant dès qu’une urgence est caractérisée : le copropriétaire décisionnaire peut alors agir immédiatement. La notion d’urgence n’est pas définie par la loi — c’est le juge qui l’apprécie au cas par cas. En cas de péril imminent, le minoritaire peut également saisir le juge des référés pour obtenir une suspension provisoire.
Le recours judiciaire pour préserver l’intérêt commun
Un autre mécanisme permet de sortir des situations d’impasse. Si le refus d’un copropriétaire met en péril l’intérêt commun, le juge peut autoriser l’autre à passer seul un acte (art. 41-21). Ce recours n’est pas réservé au majoritaire : il est ouvert à tout copropriétaire dont la volonté de protéger l’immeuble se heurte au refus de l’autre.
De même, chaque copropriétaire peut prendre seul les actes conservatoires nécessaires à la préservation de l’immeuble, même sans urgence (art. 41-16 al. dernier). Ce droit est garanti indépendamment du nombre de voix détenu.
La jurisprudence a d’ailleurs tranché sur les limites de ces pouvoirs : une décision prise en abus de majorité peut être annulée par le juge, même dans le cadre d’une copropriété à deux (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 octobre 2020, n° 18-25.921 — Inédit).
🁢 Récapitulatif des recours du copropriétaire minoritaire dans une copropriété à deux
| Recours | Déclencheur | Délai | Effet | Base légale |
|---|---|---|---|---|
| Contestation judiciaire | Réception de la notification de la décision | 2 mois | Annulation possible de la décision par le tribunal | Art. 41-19 |
| Suspension de l’exécution | Automatique, sauf urgence avérée | Pendant 2 mois après notification | Exécution différée de la décision | Art. 41-19 |
| Autorisation judiciaire de signer seul | Refus de l’autre copropriétaire mettant en péril l’intérêt commun | À tout moment | Autorisation de conclure l’acte seul | Art. 41-21 |
| Mesures de conservation | Indépendant des quotes-parts détenues | À tout moment | Actes de conservation accomplis sans attendre l’accord de l’autre | Art. 41-16 al. dernier |
Une nouvelle réforme est-elle envisagée pour rééquilibrer les droits ?
Un déséquilibre qui alimente les contentieux
La question écrite n° 16375 de l’Assemblée Nationale met en lumière une réalité concrète. Dans les copropriétés à deux conflictuelles, le régime de 2019 peut produire l’effet inverse de celui recherché. Privé de tout pouvoir de blocage a priori, le minoritaire se retrouve dans une posture d’attente permanente. Chaque décision notifiée est potentiellement contestable. Chaque contestation entraîne une procédure judiciaire coûteuse et chronophage.
Résultat : une judiciarisation massive de la gestion du syndicat, avec des frais judiciaires qui s’alourdissent pour les deux parties. Dans les cas les plus extrêmes, la désignation d’un administrateur provisoire par le juge reste une option de dernier recours — mais elle suppose, là encore, de saisir la justice.
La réponse du ministère de la Justice
Le ministère de la Justice reconnaît ces difficultés, mais maintient le cap. Sa réponse, publiée au Journal officiel du 20 octobre 2026, rappelle le fondement du régime : la quote-part reflète l’investissement financier de chaque copropriétaire dans l’immeuble (art. 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi doit respecter ce principe tout en permettant l’administration et la conservation du bâtiment.
Pour le ministère, les règles de 2019 assurent « un équilibre satisfaisant ». Le minoritaire conserve en effet des droits réels : délai de contestation de deux mois, suspension automatique de l’exécution, actes conservatoires sans condition de voix, autorisation judiciaire possible. En conséquence, aucune modification de ce régime n’est envisagée à ce stade.
Conclusion
La copropriété à deux reste l’une des configurations les plus délicates du droit immobilier français. L’ordonnance de 2019 a levé le verrou de l’unanimité — mais au prix d’une fragilisation du copropriétaire minoritaire, réduit à des recours a posteriori devant le tribunal judiciaire. Le ministère de la Justice maintient le cap : ce régime, qu’il juge équilibré, ne sera pas modifié pour l’heure.
