Le stationnement est l’une des premières sources de conflits en copropriété. Une place occupée par un voisin, une voiture inconnue dans la cour, un véhicule à l’abandon depuis des semaines : les litiges liés au parking empoisonnent la vie de nombreux immeubles. Les règles qui encadrent le stationnement en copropriété existent pourtant — elles sont précises et ancrées dans le droit. Elles s’appuient sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et le Code de la route. Qui est compétent pour agir ? Quels sont vos droits sur un emplacement privatif ? Comment obtenir l’enlèvement d’un véhicule ventouse ? Ce guide fait le point sur toutes les situations, des plus courantes aux plus complexes, et sur les solutions que la loi met à votre disposition.
Sommaire :
- Partie privative ou partie commune : qui fixe les règles ?
- Que faire si quelqu’un occupe votre place ?
- Comment protéger le parking des voitures extérieures ?
- Véhicule ventouse ou épave : comment réagir ?
- Borne de recharge : quels sont vos droits ?
- Peut-on vendre ou louer sa place de parking ?
À retenir — Stationnement en copropriété
- Le règlement de copropriété définit les types de places et leurs conditions d’usage, conformément à la loi du 10 juillet 1965.
- Seul un officier de police judiciaire peut ordonner la mise en fourrière d’un véhicule sur une place privative (art. L325-12 du Code de la route).
- Le syndic fait respecter les règles sur les parties communes, mais ne peut pas agir à la place du titulaire d’une place privative.
- L’assemblée générale vote les mesures collectives à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Depuis la loi LOM n° 2019-1428 du 24 décembre 2019, tout occupant peut installer une borne de recharge sans accord préalable de l’assemblée générale.
Partie privative ou partie commune : qui fixe les règles ?
Tout commence par deux documents fondamentaux : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ensemble, ils définissent la nature juridique de chaque espace de stationnement de l’immeuble. Cette distinction conditionne tout — qui peut stationner, qui peut agir en cas de litige, quel recours est disponible.
Les trois statuts d’une place de parking
Une place peut relever de trois situations juridiques distinctes. Elle peut constituer un lot privatif — un bien appartenant en propre à un copropriétaire, dont il est seul maître, sous réserve des règles générales de l’immeuble. Elle peut également être une partie commune à jouissance exclusive, rattachée à un lot sans lui appartenir : le syndicat des copropriétaires en est propriétaire, mais le bénéficiaire l’utilise en exclusivité, un droit inscrit dans le règlement de copropriété. Enfin, elle peut constituer une partie commune ouverte à tous les résidents, sans attribution particulière.
Cette qualification figurant dans l’état descriptif de division a une importance capitale. Elle détermine qui peut agir en cas de litige et selon quelle procédure.
🁢 Types de stationnement en copropriété
| Type de place | Propriétaire juridique | Qui peut agir en cas de litige |
|---|---|---|
| Lot privatif | Le copropriétaire | Le copropriétaire lui-même |
| Partie commune à jouissance exclusive | Syndicat des copropriétaires | Le bénéficiaire de la jouissance exclusive |
| Partie commune ouverte à tous | Syndicat des copropriétaires | Le syndic au nom du syndicat |
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8 et 9 ; règlement de copropriété et état descriptif de division.
Le rôle du syndic et de l’assemblée générale
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 donne au règlement de copropriété le pouvoir de fixer les règles d’utilisation des espaces de stationnement : durée de stationnement limitée, interdiction de stationner dans les allées ou devant les locaux techniques, mise en place d’un horodateur interne ou d’un système de badges. Le syndic de copropriété, en vertu de l’article 18, veille à l’application de ces dispositions sur les parties communes. Il ne peut, en revanche, jamais agir sur une place privative à la place de son titulaire.
L’assemblée générale peut aller plus loin et préciser les règles par un vote. Les mesures collectives — fermeture du parking par une barrière ou un portail, système de vignettes numérotées, création de places dédiées aux visiteurs — se décident à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
Dans quels cas le Code de la route s’applique-t-il aux parkings privés ?
Le Code de la route ne s’applique pas systématiquement aux parkings privés des copropriétés. Tout dépend de leur ouverture ou non à la circulation publique. Lorsque la copropriété décide d’ouvrir son parking au public, généralement après un vote en assemblée générale et une information du maire, les forces de l’ordre peuvent intervenir pour sanctionner les stationnements irréguliers.
En revanche, dans un parking strictement privé, la police ne peut pas verbaliser ou faire enlever immédiatement un véhicule sur le seul fondement d’un stationnement gênant. Son enlèvement doit suivre une procédure spécifique, prévue par l’article L. 325-12 du Code de la route, à la demande du propriétaire et avec l’intervention des autorités compétentes, notamment d’un officier de police judiciaire.
Que faire si quelqu’un occupe votre place ?
Un voisin, un visiteur, un inconnu : les situations varient, mais la procédure suit toujours le même fil. D’après stationnementgenant.fr, c’est l’une des causes de litiges les plus fréquentes dans les copropriétés. Sur un parking privé non ouvert à la circulation publique, il n’existe pas de verbalisation automatique. Chaque étape de la procédure compte.
Commencer par la voie amiable
La première démarche reste amiable. Un mot glissé sous le pare-brise, une note dans les parties communes, une alerte au syndic : la plupart des situations se débloquent à ce stade. Le syndic peut rappeler le règlement de copropriété à l’occupant ou à la personne qu’il visitait. Placer un autocollant “place réservée — lot n°X” bien visible sur le poteau ou le mur devant sa place prévient également les erreurs de bonne foi.
La procédure de mise en fourrière sur lieu privé
Si le véhicule reste ou si la situation se répète, le titulaire de la place peut demander la mise en fourrière. Sur un lieu privé non ouvert à la circulation publique, la procédure est encadrée par les articles L325-12 et R325-47 du Code de la route. Elle implique impérativement un officier de police judiciaire — police nationale ou gendarmerie — qui prescrit l’enlèvement après vérification.
Si l’identité et l’adresse du propriétaire du véhicule sont connues, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception doit d’abord lui être adressée, avec un délai de huit jours pour déplacer le véhicule. L’officier de police judiciaire (OPJ) prescrit ensuite la mise en fourrière si le délai est écoulé sans résultat.
Si le propriétaire est inconnu, l’OPJ vérifie que le véhicule n’a pas été signalé comme volé, puis prescrit directement l’enlèvement. Les frais de mise en demeure sont à la charge de celui qui en a fait la demande (copropriétaire ou syndicat) ; les frais de fourrière restent à la charge du propriétaire du véhicule.
Ce qu’il ne faut jamais faire
Le propriétaire de la place ne peut jamais faire enlever le véhicule lui-même, ni mandater directement une société de remorquage. Tout enlèvement sans passage par l’OPJ expose à une responsabilité civile et pénale. Cette règle vaut autant pour le copropriétaire que pour le syndic agissant sur les parties communes.
En cas d’urgence — un couloir de sécurité bloqué, une voie d’accès aux pompiers obstruée — il est possible de saisir le juge des référés pour obtenir le déplacement immédiat du véhicule, sous astreinte financière par jour de retard. Cette voie judiciaire est plus rapide que la procédure de fourrière lorsque le propriétaire est identifié et récalcitrant. Le syndic peut y recourir pour les parties communes ; le copropriétaire, pour sa place privative.
Comment protéger le parking des voitures extérieures ?
Un parking de résidence visible depuis la rue attire les conducteurs extérieurs : clients d’un commerce voisin, usagers d’une gare, salariés du quartier. Trois mesures suffisent souvent à régler le problème durablement.
La signalisation, premier rempart
Un panneau “Parking réservé aux résidents” ou “Stationnement interdit sauf ayants droit” à l’entrée dissuade une grande partie des intrus. Une vignette numérotée placée derrière le pare-brise de chaque résident permet d’identifier d’un coup d’œil les véhicules autorisés. Le syndic ou le conseil syndical tient le registre des vignettes attribuées — numéro de lot, marque et modèle du véhicule, immatriculation.
La numérotation des places renforce ce dispositif. Elle élimine les erreurs de bonne foi et constitue une preuve solide en cas de litige devant un OPJ ou un tribunal. Des places dédiées aux visiteurs, clairement identifiées, complètent l’organisation et réduisent la tentation d’occuper la place d’un absent.
La fermeture physique du parking
L’installation d’une barrière ou d’un portail est la solution la plus radicale et la plus efficace. Elle nécessite un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, car il s’agit de travaux affectant les parties communes. Les résidents reçoivent alors un badge ou un code d’accès, et les véhicules extérieurs ne peuvent plus entrer.
Cette mesure élimine quasi-totalement les problèmes d’intrusion. Elle sécurise également les véhicules contre le vol et les dégradations, ce qui peut peser positivement dans la décision de vote lors de l’assemblée générale.
🁢 Qui peut agir selon le type de place et la situation rencontrée
| Situation | Qui peut agir | Procédure applicable |
|---|---|---|
| Place privative occupée illégalement | Le copropriétaire ou locataire titulaire | Voie amiable, puis OPJ (art. L325-12 Code de la route) |
| Partie commune occupée sans droit | Le syndic au nom du syndicat | Mise en demeure, puis saisine de l’OPJ |
| Voiture extérieure sans autorisation | Le syndic (parties communes) | Mise en demeure + fourrière via OPJ |
| Véhicule sur voie publique devant l’immeuble | Police ou gendarmerie nationale | Verbalisation + mise en fourrière directe |
Récapitulatif des recours disponibles selon la nature juridique de l’espace de stationnement et la situation constatée.
Véhicule ventouse ou épave : comment réagir ?
Un véhicule sans plaques d’immatriculation, pneus dégonflés, couvert de poussière, immobile depuis des semaines : le “véhicule ventouse” ou l’épave automobile encombre une place commune, parfois indéfiniment, sans que personne ne revendique sa propriété. Ce cas spécifique du stationnement en copropriété dispose de sa propre procédure.
La procédure du syndic pour les parties communes
Le syndic doit d’abord tenter d’identifier et de contacter le propriétaire du véhicule — via les informations disponibles auprès des résidents, du service des cartes grises ou des forces de l’ordre. Faute de réponse, il engage la procédure de l’article L325-12 du Code de la route.
Les articles L325-12 et R325-47 du Code de la route permettent non seulement la mise en fourrière, mais aussi, dans les cas les plus extrêmes, l’aliénation ou la destruction du véhicule lorsque son propriétaire reste introuvable ou ne se manifeste pas dans les délais légaux. Ces dispositions s’appliquent notamment aux épaves qui ne peuvent plus rouler.
Sur la voie publique devant la résidence
Pour un véhicule ventouse stationné devant l’immeuble sur la voie publique — et non sur la propriété privée de la copropriété — les règles divergent. Sur la voie publique, un stationnement abusif est caractérisé par un véhicule laissé plus de sept jours consécutifs au même endroit. La police municipale ou nationale peut alors verbaliser directement et procéder à la mise en fourrière sans intervention préalable du syndic.
Stationnement abusif en copropriété : une proposition de loi pour faciliter l’intervention des forces de l’ordre
Une proposition de loi n° 2156, déposée le 2 décembre 2025 à l’Assemblée nationale, entend faciliter l’intervention des forces de l’ordre face aux stationnements abusifs dans les copropriétés. Elle prévoit de modifier l’article L. 325-12 du Code de la route pour simplifier l’enlèvement des véhicules stationnés irrégulièrement sur les voies privées, notamment lorsqu’ils gênent la circulation ou l’accès des services de secours. Cette mesure concernerait les copropriétés dont le règlement impose le respect du Code de la route sur les voies internes, interdit le stationnement et prévoit une signalisation adaptée.
Actuellement, l’enlèvement d’un véhicule sur une voie privée fermée nécessite une procédure spécifique auprès d’un officier de police judiciaire, avec, dans certains cas, une mise en demeure préalable du propriétaire. La réforme vise précisément à alléger ces démarches pour permettre une intervention plus rapide. Au 22 octobre 2026, cette proposition de loi n’a pas été adoptée et les règles actuelles restent applicables.
Borne de recharge : quels sont vos droits ?
Le développement des véhicules électriques et hybrides rechargeables a introduit une nouvelle dimension dans la gestion du stationnement en copropriété : le droit d’installer une borne de recharge sur sa propre place, même sans accord de l’assemblée générale.
Le droit à la prise, une protection solide depuis 2010
Depuis la loi Grenelle II (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010), tout occupant d’une place de stationnement en copropriété — propriétaire ou locataire — bénéficie du “droit à la prise”. Ce droit a été significativement renforcé et simplifié par la loi d’orientation des mobilités n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 (loi LOM).
Concrètement, tout résident disposant d’un emplacement individuel peut faire installer à ses frais une borne de recharge sur sa place, après simple notification au syndic. L’article L.111-3-8 du Code de la construction et de l’habitation garantit ce droit. Le syndic des copropriétaires ne peut pas s’y opposer sans motif sérieux et légitime. La préexistence d’une infrastructure collective de recharge en cours de déploiement constitue un tel motif — mais la copropriété dispose alors de six mois pour réaliser cette infrastructure, passé ce délai, le droit à la prise individuel redevient plein et entier.
Ce que l’assemblée générale peut décider
L’assemblée générale peut aller plus loin en votant une infrastructure collective de recharge. Cette solution mutualise les équipements électriques du parking pour accueillir simultanément plusieurs bornes individuelles et simplifie leur gestion. Elle relève de la majorité de l’article 25 (j) de la loi du 10 juillet 1965.
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a encore élargi les possibilités : la décision d’équiper une place individuelle d’une borne (sans recours au droit à la prise individuel) relève désormais de la majorité plus simple de l’article 24 (i). Une borne installée reste attachée à la place de stationnement — un véhicule ne rechargeant pas ne doit pas l’occuper.
Peut-on vendre ou louer sa place de parking ?
La place de stationnement constitue un lot de copropriété à part entière. Elle peut se vendre séparément du logement principal — même à une personne extérieure à la copropriété, qui devient alors copropriétaire pour ce seul lot. La location est également possible, y compris à des tiers, sauf clause contraire du règlement de copropriété.
La clause de priorité en faveur des résidents
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une clause de priorité dans certaines copropriétés : lorsque le permis de construire imposait la réalisation d’aires de stationnement conformément au plan local d’urbanisme (PLU), le règlement peut attribuer aux copropriétaires un droit de préemption lors de la vente d’un lot de stationnement. Ce mécanisme garantit que les résidents peuvent récupérer une place avant qu’un tiers extérieur ne l’acquière.
Les places adaptées aux personnes à mobilité réduite
Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 prévoit que les places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés — pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015 — peuvent être louées en priorité aux personnes en situation de handicap habitant la copropriété, sous réserve qu’elles remplissent les critères fixés par le texte.
Un locataire bénéficie des mêmes droits que son propriétaire sur la place de parking incluse dans son bail. Il peut exercer le droit à la prise pour y installer une borne de recharge électrique, et doit respecter le règlement de copropriété au même titre que tout autre occupant. En revanche, stationner dans une partie commune non prévue à cet effet reste interdit — pour le locataire comme pour le propriétaire des lieux. Le syndic peut lui envoyer une mise en demeure de la même manière.
Conclusion
Le stationnement en copropriété obéit à des règles précises qu’il est essentiel de connaître pour éviter les conflits et agir dans le respect de la loi. Qu’il s’agisse d’une place occupée abusivement, d’un véhicule ventouse, d’un stationnement extérieur non autorisé ou encore de l’installation d’une borne de recharge, chaque situation appelle une réponse adaptée. Le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la route définissent les droits de chacun et les procédures à suivre. Pour les copropriétaires comme pour les syndics, la prudence reste donc de mise : mieux vaut privilégier le dialogue et les démarches légales plutôt que d’agir seul, au risque d’engager sa responsabilité civile, voire pénale.
