Un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 (Pourvoi n° 25-12.103) remet à plat les obligations des juges face aux nuisances d’un restaurant en copropriété. La haute juridiction casse partiellement une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence. En cause : des juges qui avaient débouté des copropriétaires sans examiner concrètement les bruits nocturnes et les odeurs liés à l’activité estivale de l’établissement. En matière de troubles anormaux de voisinage, l’analyse doit être précise, factuelle et centrée sur les nuisances elles-mêmes — pas seulement sur la logistique de l’exploitant.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage en copropriété ?
- Que s’est-il passé dans l’affaire du 17 septembre 2026 ?
- Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle censuré les juges d’appel ?
- Quelles actions les copropriétaires peuvent-ils engager ?
- Comment prévenir les troubles anormaux de voisinage en copropriété ?
À retenir — Troubles anormaux de voisinage et restaurant en copropriété
- Depuis le 17 avril 2024, l’article 1253 du Code civil instaure une responsabilité sans faute pour tout trouble anormal de voisinage.
- Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation (n° 25-12.103) censure des juges d’appel qui ont ignoré les nuisances d’un restaurant en copropriété.
- Le syndicat des copropriétaires et l’exploitant peuvent être mis en cause simultanément, sur des fondements distincts.
- Le juge doit apprécier les nuisances in concreto — analyser la seule logistique de l’exploitation ne suffit pas.
- La violation du règlement de copropriété par un locataire commercial peut justifier la résiliation judiciaire de son bail.
Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage en copropriété ?
Un principe consacré par l’article 1253 du Code civil depuis 2024
Pendant des décennies, la protection contre les nuisances de voisinage reposait uniquement sur la construction des juges. Tout change en 2024. La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entrée en vigueur le 17 avril, inscrit enfin la règle dans le Code civil. Son article unique introduit l’article 1253, qui dispose :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »
Il s’agit d’une responsabilité sans faute. Autrement dit, la victime n’a pas à prouver un manquement de son voisin. Elle doit seulement établir trois éléments :
- un rapport de voisinage,
- un trouble dépassant les inconvénients normaux,
- et un lien de causalité avec le dommage subi.
La codification reprend et étend l’ancien article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation, désormais abrogé.
Quels types de nuisances sont reconnus comme troubles anormaux ?
En copropriété, les troubles anormaux de voisinage prennent de nombreuses formes et parmi celles les plus fréquemment invoquées, on retrouve :
- Les bruits de comportement — musique, conversations nocturnes, extracteurs de cuisine,
- Les nuisances olfactives — fumées, odeurs de friture persistantes,
- L’occupation abusive des parties communes.
La loi ne fixe aucune liste limitative. Le caractère anormal est apprécié souverainement par les juges. Ils tiennent compte de la zone (urbaine ou rurale), des horaires, de la durée et de l’environnement habituellement toléré par les riverains.
🁢 Types de nuisances susceptibles de constituer un trouble anormal de voisinage
| Type de nuisance | Exemples courants | Critères d’appréciation du juge |
|---|---|---|
| Sonore | Musique, conversations nocturnes, compresseur, extracteur de cuisine | Intensité (dB), durée, fréquence, horaires (nocturne = circonstance aggravante) |
| Olfactive | Fumées de cuisine, odeurs de friture, déchets alimentaires | Persistance, envahissement des parties communes ou des logements |
| Visuelle / occupationnelle | Occupation des parties communes (poubelles, mobilier, terrasse débordante) | Obstruction des circulations, dégradation de l’aspect commun |
| Liée à l’exploitation | Livraisons nocturnes, va-et-vient de clients, stockage de matériel | Horaires, fréquence, emprise sur les espaces collectifs |
Source : article 1253 du Code civil (loi n° 2024-346 du 15 avril 2024)
Que s’est-il passé dans l’affaire du 17 septembre 2026 ?
Des copropriétaires aux prises avec un restaurant au rez-de-chaussée
Des époux copropriétaires résidant au deuxième étage d’un immeuble à Aix-en-Provence assignent deux défendeurs en justice : le syndicat des copropriétaires et la SCI propriétaire d’un restaurant installé au rez-de-chaussée. Leurs griefs sont précis. D’un côté, des nuisances sonores et olfactives liées à l’activité estivale et nocturne de l’établissement. De l’autre, l’occupation irrégulière des parties communes — entrée, couloir, local à poubelles — par le personnel et les équipements du restaurant.
Les requérants mettent en cause le syndicat pour avoir toléré ces manquements, et la SCI en sa qualité de propriétaire-bailleur — tenue de répondre des nuisances imputables à son locataire. Cette double mise en cause illustre la richesse de l’arsenal contentieux ouvert par la loi de 2024.
La position de la cour d’appel d’Aix-en-Provence
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette les demandes des copropriétaires. Les juges examinent certains aspects logistiques du restaurant — gestion des poubelles, déplacements des caddies, stockage du gaz, organisation des livraisons. En revanche, ils omettent d’analyser les nuisances sonores et olfactives liées à l’activité nocturne et estivale de l’établissement — pourtant le cœur même des griefs. Conclusion : les éléments produits ne permettent pas d’établir un trouble caractérisé.
Les copropriétaires forment alors un pourvoi fondé sur cinq moyens. La Cour de cassation écarte les quatre premiers sans motivation spéciale (art. 1014, al. 1, du Code de procédure civile). Mais elle retient le cinquième : la cour d’appel a statué sans se prononcer sur l’essentiel du litige.
Tableau comparatif — Inconvénient normal de voisinage vs. trouble anormal de voisinage
| Critère | Inconvénient normal de voisinage | Trouble anormal de voisinage |
|---|---|---|
| Définition | Désagrément inhérent à la vie collective en immeuble | Nuisance excédant le seuil de tolérance raisonnablement admis |
| Exemple (restaurant) | Odeur ponctuelle de cuisine un midi en semaine | Odeurs de friture nocturnes, persistantes, envahissant les logements chaque été |
| Engagement de responsabilité | Aucun | Responsabilité de plein droit (art. 1253 C. civ., loi 2024-346) |
| Preuve requise | Sans objet | Nature, intensité, durée et répétition des nuisances (appréciation in concreto) |
| Recours ouverts | Aucun recours judiciaire | Indemnisation, cessation du trouble, résiliation du bail, référé |
Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle censuré les juges d’appel ?
Un défaut de base légale sanctionné
La Cour de cassation prononce une cassation partielle (arrêt n° 494 F-D — ECLI:FR:CCASS:2026:C300494). Son raisonnement est sans ambiguïté : la cour d’appel s’est bornée à analyser les aspects logistiques de l’exploitation — poubelles, caddies, gaz, livraisons. Ce faisant, elle a omis de se prononcer sur les nuisances sonores et olfactives liées à l’activité nocturne et estivale du restaurant. Or, c’était précisément là l’objet du litige.
La haute juridiction rappelle le principe fondamental : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Elle renvoie l’affaire devant une cour d’appel autrement composée, qui devra se prononcer concrètement sur les nuisances subies par les époux copropriétaires. La SCI est condamnée aux dépens de l’instance de cassation.
L’exigence d’un examen concret des nuisances
Cet arrêt confirme l’exigence constante de la troisième chambre civile : l’appréciation du trouble anormal de voisinage doit être in concreto. Les juges ne peuvent se contenter d’une approche abstraite ou partielle de l’exploitation commerciale. Ils doivent examiner la nature des nuisances invoquées, leur intensité, leur durée et leur répétition, en distinguant soigneusement les aspects logistiques des effets réels et quotidiens sur les occupants de l’immeuble.
Cette exigence s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel cohérent. Dès le 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-11.778), la haute juridiction avait déjà durci son contrôle en écartant des fins de non-recevoir fondées sur une confusion entre les conditions de l’action et les éléments constitutifs du trouble. Un signal clair : la Cour de cassation veille désormais à la rigueur du raisonnement des juges du fond, pas seulement à leur conclusion.
Quelles actions les copropriétaires peuvent-ils engager ?
Agir contre l’exploitant et le propriétaire des locaux commerciaux
Les copropriétaires victimes de nuisances imputables à un restaurant disposent de plusieurs fondements cumulables :
- l’action en responsabilité de l’article 1253 du Code civil. Elle permet d’obtenir une indemnisation ou la cessation du trouble, sans avoir à démontrer de manquement de l’exploitant.
- lorsque le locataire commercial viole le règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent exercer une action oblique en résiliation du bail, en lieu et place d’un bailleur défaillant (article 1341-1 du Code civil).
La Cour de cassation reconnaît la recevabilité de l’action oblique dès lors que les agissements du locataire, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires — condition facilement remplie en présence de nuisances sonores et olfactives nocturnes.
Impliquer le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ne peut pas rester passif face aux conflits de voisinage en copropriété. La loi du 10 juillet 1965 lui impose de faire respecter le règlement et d’assurer la conservation des parties communes. En cas de carence — lorsqu’il laisse perdurer un usage irrégulier des parties communes —, sa propre responsabilité peut être engagée.
Dans l’affaire du 17 septembre 2026, le syndicat figurait parmi les défendeurs, notamment pour l’occupation irrégulière des parties communes par le restaurant. L’action des copropriétaires victimes combine ainsi une mise en cause du syndicat et de la SCI sur des fondements complémentaires — responsabilité pour troubles anormaux de voisinage et manquement à l’obligation de conservation des parties communes.
Les preuves à réunir pour caractériser le trouble
Pour que le juge qualifie les faits de troubles anormaux de voisinage, la victime doit apporter des éléments concrets et circonstanciés. Un constat d’huissier est l’outil le plus efficace : il documente les bruits, odeurs et désordres à des heures et dates précises. Des mesures acoustiques réalisées par un acousticien agréé permettent d’objectiver l’intensité sonore par rapport aux seuils réglementaires. Des témoignages écrits d’autres résidents et des copies de courriers au syndic complètent le dossier.
Comment prévenir les troubles anormaux de voisinage en copropriété ?
Le règlement de copropriété, première ligne de défense
Avant tout conflit, le règlement de copropriété est l’outil de prévention le plus efficace contre les activités commerciales susceptibles de générer des nuisances en copropriété. Il peut interdire certaines activités à risque — restaurant avec service nocturne, discothèque, atelier bruyant —, imposer des normes acoustiques aux locaux commerciaux, ou encore prévoir des clauses d’isolation phonique et olfactive lors de tout changement de destination. Il fixe également les règles d’usage des parties communes. Leur violation peut être invoquée directement par chaque copropriétaire.
Dès lors qu’un bail commercial est signé dans une copropriété, le règlement s’impose au locataire. Il ne peut pas invoquer son ignorance des restrictions qu’il contient. En cas de violation délibérée, le syndicat peut agir directement contre lui — y compris par voie d’action oblique pour obtenir la résiliation du bail, si le bailleur s’avère défaillant.
Les démarches amiables avant le contentieux
En pratique, la voie amiable précède toujours le contentieux. Le syndic adresse d’abord une mise en demeure à l’exploitant dès les premières nuisances. Si nécessaire, une assemblée générale autorise le syndicat à agir en justice. Avant cette étape, un conciliateur de justice peut faciliter le règlement du différend — gratuitement et rapidement.
Mais lorsque les nuisances sonores persistent malgré les démarches amiables, l’action judiciaire devient incontournable. L’arrêt du 17 septembre 2026 le confirme : la justice doit se prononcer concrètement sur les nuisances invoquées — pas seulement sur la logistique de l’exploitant. Tolérer sans agir, c’est risquer que le juge considère que le trouble a été accepté.
L’arrêt du 17 septembre 2026 envoie un message clair : les juges ne peuvent plus éluder l’analyse des nuisances sonores et olfactives en se réfugiant derrière une lecture partielle des faits. Grâce à l’article 1253 du Code civil, en vigueur depuis avril 2024, les copropriétaires disposent d’un arsenal juridique solide pour faire cesser les troubles et obtenir réparation. Face à un restaurant bruyant ou malodorant, la clé reste la même : un dossier bien documenté est la condition sine qua non d’une action victorieuse.
