À quel âge hérite-t-on réellement d’un bien immobilier en France ? À 54 ans en moyenne, selon une étude inédite de l’INSEE publiée en octobre 2026 (INSEE Analyses n° 125). Entre 2018 et 2023, 702 000 logements ont été transmis chaque année par succession ou donation. Mais derrière ces chiffres se cache une réalité surprenante : l’héritage immobilier profite principalement aux ménages déjà propriétaires et aux plus aisés. Loin de réduire les écarts de patrimoine, ces transmissions familiales tendent au contraire à renforcer les inégalités entre les Français.
Sommaire :
- Combien de logements sont transmis chaque année en France ?
- À quel âge hérite-t-on d’un bien immobilier ?
- Qui sont vraiment les bénéficiaires d’un héritage immobilier ?
- L’héritage immobilier profite-t-il aux plus aisés ?
- Que deviennent les logements après une succession ?
À retenir — Héritage immobilier en France : à quel âge hérite-t-on ? Les chiffres clés INSEE 2026
- En France, 702 000 logements sont transmis chaque année par succession ou donation.
- Un héritier reçoit son bien à 54 ans en moyenne, contre 43 ans pour un acheteur classique.
- Dans 3 successions sur 4, l’écart d’âge entre le défunt et l’héritier dépasse une génération.
- Les transmissions entre les 20 % les plus aisés sont 3,5 fois plus fréquentes que la moyenne nationale.
- Trois ans après une succession, 29 % des logements hérités sont revendus (INSEE, bases de la Propriété foncière 2018-2023).
Combien de logements sont transmis chaque année en France ?
Chaque année, 1,76 million de logements anciens changent de propriétaires en France. C’est le constat de départ de l’étude de l’INSEE publiée en octobre 2026 (INSEE Analyses n° 125). Pour la première fois, les chercheurs ont croisé trois bases de données exhaustives : les fichiers de la Propriété foncière, les fichiers Fidéli et les Demandes de Valeurs foncières (DVF) de la DGFiP. Cette étude dresse un portrait inédit du marché des transmissions immobilières en France, à l’exclusion de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte.
Successions, donations, ventes : un marché dominé par les transactions classiques
Les ventes classiques restent largement majoritaires. Elles représentent 60 % des mutations, soit 1 058 000 logements par an. Mais les transmissions familiales pèsent lourd : 443 000 successions (25,2 %), 183 000 donations (10,4 %) et 76 000 biens hérités puis revendus dans l’année (4,3 %). Au total, ce sont donc 40 % des changements de propriétaires qui relèvent de l’héritage immobilier ou de la donation.
Nombre annuel moyen de logements vendus ou transmis entre 2018 et 2023
| Motif du changement de propriétaire | Nombre de logements | Part parmi les logements avec changement de propriétaire (en %) |
|---|---|---|
| Vente | 1 058 000 | 60,1 |
| Succession | 443 000 | 25,2 |
| Donation | 183 000 | 10,4 |
| Succession et vente | 76 000 | 4,3 |
| Ensemble | 1 760 000 | 100,0 |
Note : Les logements hérités et vendus la même année sont comptabilisés dans une catégorie distincte pour éviter les doubles comptes.
Champ : Logements anciens situés en France hors Alsace, Moselle et Mayotte avec changement d’un propriétaire (personnes physiques, en leur nom propre ou via une SCI).
Sources : INSEE, bases de la Propriété foncière 2018-2023 ; DGFiP, demandes de Valeurs foncières.
Une dynamique en progression constante
Le phénomène prend de l’ampleur. Entre 2018 et 2023, les transmissions immobilières progressent de 4,1 % par an en moyenne : +4,2 % pour les successions, +3,8 % pour les donations. Les ventes, elles, augmentent à un rythme légèrement inférieur (+3,9 %).
Deux facteurs expliquent cette accélération : le vieillissement démographique et la hausse du patrimoine immobilier des ménages français. Pourtant, il ne faut pas surestimer les montants en jeu. Selon l’enquête Histoire de vie et patrimoine (HVP) de l’INSEE menée en 2024, seuls 15 % des héritages et 22 % des donations dépassent 100 000 euros. La grande majorité des transmissions porte donc sur des patrimoines modestes.
Cela n’empêche pas l’ampleur globale du phénomène : selon le Conseil supérieur du notariat, le flux patrimonial à transmettre entre 2025 et 2040 pourrait atteindre 6 200 milliards d’euros — une grande transmission de patrimoine sans précédent dans l’histoire économique française.
À quel âge hérite-t-on d’un bien immobilier ?
En France, on hérite tard. C’est l’un des enseignements les plus frappants de l’étude de l’INSEE. Lorsqu’un bien arrive par succession, le bénéficiaire a souvent déjà résolu sa question de logement. L’héritage immobilier ne crée donc pas de nouveau propriétaire — il enrichit celui qui l’est parfois déjà.
Un héritier sur deux a plus de 54 ans
Les chiffres sont éloquents. Chaque année, 527 000 personnes héritent d’un logement. Leur âge moyen : 54 ans. La moitié d’entre elles ont entre 41 et 61 ans. Par comparaison, les 1,4 million d’acheteurs annuels ont en moyenne 43 ans — soit 11 ans de moins. Les donataires, eux, s’en sortent un peu mieux : les 199 000 bénéficiaires de donations ont en moyenne 48 ans, avec une médiane de 35 à 58 ans. Autrement dit, même la donation n’arrive pas à temps pour faciliter une première accession à la propriété dans la grande majorité des cas.
Des défunts de plus en plus âgés
L’explication tient en un chiffre : les défunts propriétaires ont en moyenne 78 ans au moment du décès. Les donateurs, 63 ans. L’écart entre transmetteur et bénéficiaire est donc structurellement important. Dans 46 % des successions, les héritiers ont 20 à 29 ans de moins que le défunt. Dans 30 % des cas, cet écart dépasse 30 à 39 ans. La configuration la plus courante — observée dans 15 % des successions — oppose un défunt de 81 à 90 ans à des héritiers de 51 à 60 ans. Ainsi, près de la moitié des transmissions de logements anciens s’effectuent après le décès de propriétaires âgés de plus de 80 ans, au profit d’héritiers ayant eux-mêmes dépassé 50 ans.
Le même décalage existe dans les donations, même si les donateurs sont plus jeunes. Dans 40 % des donations immobilières, les bénéficiaires ont 20 à 29 ans de moins que leur donateur. Seule exception notable : les transmissions entre conjoints. Chaque année, 9 000 logements font l’objet d’une donation entre époux, soit une donation sur vingt — une situation qui réduit naturellement l’écart générationnel.
Qui sont vraiment les bénéficiaires d’un héritage immobilier ?
L’héritage immobilier ne fabrique pas de nouveaux propriétaires. Il enrichit, dans la grande majorité des cas, ceux qui le sont déjà. C’est l’un des constats les plus nets de l’étude de l’INSEE — et l’un des moins médiatisés.
70 % des héritiers deviennent multipropriétaires
Avant même la transmission, 63 % des héritiers et donataires détiennent déjà un ou plusieurs logements. C’est une proportion quasi identique à celle des adultes propriétaires dans la population française. Parmi eux, 36 % possèdent un seul bien et 27 % sont déjà multipropriétaires. Après la transmission, la situation s’accentue : 70 % des héritiers et donataires deviennent multipropriétaires. À titre de comparaison, seuls 20 % des adultes en France le sont. L’héritage immobilier élargit donc le patrimoine de ceux qui ont déjà un pied dans la propriété, bien plus qu’il n’ouvre la porte à ceux qui en sont exclus.
La grande majorité ne reçoit qu’un seul bien
Cette réalité ne doit pas masquer une autre vérité : 80 % des héritiers et donataires ne reçoivent qu’un seul logement lors d’une transmission. La concentration reste donc marginale en nombre de cas. Mais elle existe, et elle est spectaculaire à l’autre bout du spectre. 1 % des bénéficiaires reçoivent 6 logements ou plus. Et parmi eux, une frange très étroite — 0,1 %, soit environ 3 700 personnes sur cinq ans — reçoit des droits sur 17 logements ou plus. Un niveau de concentration qui illustre à lui seul la fracture patrimoniale à l’œuvre dans les transmissions immobilières.
Démembrement et indivision : des formes de transmission complexes
La transmission d’un logement est rarement simple. Elle peut prendre plusieurs formes juridiques, avec des conséquences très différentes pour les bénéficiaires. Trois mécanismes dominent : la nue-propriété (le bénéficiaire reçoit le droit de disposer du bien, mais pas celui de l’utiliser), l’usufruit (le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers), et la quote-part en indivision (plusieurs héritiers deviennent copropriétaires du même bien).
Ces situations d’indivision successorale peuvent bloquer le partage lorsqu’un héritier refuse de signer. Le démembrement de propriété, quant à lui, est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil. En pratique, deux donations immobilières sur trois prennent la forme d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit : les parents transmettent le bien à leurs enfants tout en continuant à l’occuper ou à en percevoir les revenus locatifs.
L’héritage immobilier profite-t-il aux plus aisés ?
La réponse de l’INSEE est sans ambiguïté : oui, massivement. L’héritage immobilier n’atténue pas les inégalités — il les amplifie. Loin de favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes, il consolide d’abord le patrimoine de ceux qui en détiennent déjà le plus.
Les transmissions se concentrent dans les quintiles supérieurs
Les données sont frappantes. Entre 2018 et 2022, 32 % des personnes ayant reçu un bien immobilier appartiennent aux 20 % des individus aux niveaux de vie les plus élevés (quintile supérieur). Et parmi eux, 43 % reçoivent ce bien d’une personne appartenant au même quintile. En clair : les transmissions immobilières entre les 20 % les plus aisés sont 3,5 fois plus fréquentes que dans l’ensemble de la population. Pour les seules donations, la concentration est encore plus marquée — 5 fois plus fréquentes entre les plus aisés. À l’opposé, seules 14 % des transmissions bénéficient aux 20 % des personnes aux revenus les plus modestes.
Part des transmissions immobilières par cinquième de niveau de vie (2018-2022)
| Quintile des receveurs | Inférieur au 1er quintile (transmetteur) | Entre le 1er et le 2e quintile | Entre le 2e et le 3e quintile | Entre le 3e et le 4e quintile | Supérieur au 4e quintile | Ensemble (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Inférieur au 1er quintile (les plus modestes) | 2,1 | 2,1 | 2,5 | 3,0 | 4,0 | 13,7 |
| Entre le 1er et le 2e quintile | 2,3 | 2,8 | 3,2 | 3,7 | 4,6 | 16,6 |
| Entre le 2e et le 3e quintile | 2,2 | 2,8 | 3,5 | 4,1 | 5,1 | 17,7 |
| Entre le 3e et le 4e quintile | 2,3 | 2,8 | 3,6 | 4,9 | 6,4 | 20,0 |
| Supérieur au 4e quintile (les plus aisés) | 3,4 | 3,6 | 4,6 | 6,5 | 13,9 | 32,0 |
| Ensemble (%) | 12,3 | 14,1 | 17,4 | 22,2 | 34,0 | 100,0 |
Lecture : 13,9 % des transmissions immobilières se font entre individus appartenant tous deux au quintile supérieur de niveau de vie.
Note : Les propriétaires présents avant et après la mutation ne sont pas pris en compte, hormis les nus-propriétaires devenus plein propriétaires et inversement.
Champ : Logements anciens situés en France hors Alsace, Moselle et Mayotte.
Sources : INSEE, bases de la Propriété foncière 2018-2022 ; DGFiP, demandes de Valeurs foncières.
Un effet multiplicateur sur les inégalités de patrimoine
Ces écarts ne sont pas conjoncturels. Ils s’inscrivent dans une logique de reproduction sociale du patrimoine, bien documentée par les chercheurs de l’INSEE. Selon Cheloudko, Cheptitski, Hagège et Hubert (2024), le patrimoine brut moyen des ménages ayant hérité est presque deux fois supérieur à celui des non-héritiers : 515 000 euros contre 278 000 euros.
Pour les donations, l’écart est encore plus spectaculaire. Les ménages ayant reçu une donation affichent un patrimoine moyen de 698 000 euros, contre 292 000 euros pour les autres. L’écart atteint 406 000 euros. Ce mécanisme est auto-entretenu : les parents qui ont eux-mêmes bénéficié d’une donation sont statistiquement plus enclins à en faire une à leur tour (Garbinti, Lamarche, Salembier, INSEE Références, 2012). Ce sont pourtant souvent les ménages modestes qui supportent les droits de succession les plus lourds, faute d’avoir pu anticiper via une donation-partage ou un abattement successoral bien planifié.
Que deviennent les logements après une succession ?
Une succession immobilière, c’est aussi une décision pratique : que faire du bien ? L’occuper, le louer, le vendre, le laisser à l’abandon ? L’INSEE s’est penché sur les choix réels des héritiers, trois ans après la transmission. Les résultats éclairent directement le débat sur la vacance et la fluidité du marché immobilier.
Près d’un logement hérité sur trois revendu en trois ans
Le comportement le plus fréquent après une succession est la vente. Trois ans après avoir hérité d’un bien, 29 % des héritiers l’ont revendu — soit presque un sur trois. Vient ensuite le maintien dans le foyer familial : 19 % des logements restent la résidence principale d’un occupant antérieur à la succession, le conjoint survivant dans la plupart des cas. 15 % sont occupés par l’un des héritiers, 16 % sont mis en location comme résidence principale, 11 % deviennent des résidences secondaires et 8 % restent vacants. Ce dernier chiffre nourrit le débat sur la sous-utilisation du parc immobilier hérité.
Les logements donnés : une rétention plus forte
Les biens transmis par donation suivent une trajectoire très différente. Ici, seulement 5 % ont été vendus trois ans après la donation — contre 29 % pour les successions. L’explication est souvent juridique : dans la majorité des cas, le donateur conserve l’usufruit et continue à occuper ou à louer le bien. Ce qui explique que 30 % des logements donnés soient loués à titre de résidence principale — le double du taux observé après une succession. 20 % sont occupés par le donataire lui-même, 18 % restent la résidence principale d’un occupant antérieur (généralement le donateur-usufruitier), 14 % deviennent des résidences secondaires et 9 % sont vacants — un taux légèrement supérieur à celui des héritages.
Usage des logements trois ans après leur transmission (héritage vs donation) — au 1er janvier 2022
| Usage du logement au 1er janvier 2022 | Héritage (% de logements hérités) | Donation (% de logements donnés) |
|---|---|---|
| Vendu par les bénéficiaires | 29,4 % | 5,2 % |
| Loué au titre de résidence principale | 15,6 % | 30,3 % |
| Résidence principale d’un occupant antérieur à la transmission | 18,9 % | 17,7 % |
| Résidence principale d’un héritier / donataire | 15,0 % | 19,6 % |
| Résidence secondaire | 11,0 % | 14,4 % |
| Logement vacant | 7,8 % | 9,5 % |
| Retransmis à nouveau | 1,2 % | 1,6 % |
| Autre | 1,1 % | 1,7 % |
Note : Ventes hors quotes-parts vendues entre héritiers copropriétaires. La catégorie « Autre » comprend les occupations à titre gratuit et les locaux imposés à la taxe professionnelle.
Lecture : 29,4 % des logements hérités en 2018 ont été vendus par les héritiers dans les trois ans suivant la succession.
Conclusion
L’héritage immobilier en France révèle une réalité sociale structurée par l’âge et le niveau de vie : on hérite tard, souvent déjà propriétaire, et presque toujours dans les mêmes cercles sociaux. L’étude inédite de l’INSEE publiée en octobre 2026 confirme que la transmission de patrimoine immobilier amplifie les inégalités existantes plutôt qu’elle ne les atténue. Dans ce contexte, la question de la fiscalité successorale et des outils d’anticipation — donation, démembrement, SCI — devient un enjeu patrimonial majeur pour des millions de familles françaises.
