Transmettre un bien immobilier à ses enfants, à son conjoint ou à un proche n’a jamais été aussi stratégique. En 2025, les droits de succession immobilier font peau neuve, bouleversant les règles du jeu patrimonial. Nouveaux seuils, abattements révisés, exonérations élargies… La fiscalité successorale s’adapte, mais se complexifie. Andriveau, acteur reconnu du secteur de la généalogie et membre de la Chambre des Généalogistes Successoraux, nous présente ces ajustements. Dans ce contexte mouvant, décrypter les règles, anticiper l’évaluation des biens et activer les bons leviers fiscaux devient indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Sommaire :
- L’évaluation des biens immobiliers dans la succession
- Les exonérations et régimes spéciaux pour l’immobilier
- Le barème des droits de succession immobilier et les abattements personnels
- Les stratégies d’optimisation fiscale immobilière
- Les nouveaux dispositifs fiscaux pour 2025
L’évaluation des biens immobiliers dans la succession
La valeur vénale, principe fondamental
La fiscalité successorale s’appuie sur un principe clé : les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du décès. C’est cette base, définie par les articles 761 et 764 bis du CGI, qui sert au calcul des droits de succession. La valeur vénale reflète le prix potentiel de vente dans des conditions normales de marché. Cette somme doit être déclarée à l’administration fiscale, sauf en cas d’adjudication récente.
En effet, l’administration fiscale dispose d’outils pour évaluer la valeur des biens immobiliers. Par exemple, l’outil Patrim, accessible via l’espace particulier sur impots.gouv.fr, permet de consulter les transactions immobilières récentes dans une zone géographique donnée. En cas de sous-évaluation délibérée d’un bien immobilier dans une déclaration de succession, l’administration fiscale peut appliquer une majoration de 40% des droits éludés, conformément à l’article 1729 du Code général des impôts.
Les abattements spécifiques pour la résidence principale
Un avantage notable dans le calcul des droits de succession immobilier concerne la résidence principale du défunt. En effet, un abattement de 20% s’applique sur la valeur de ce bien sous certaines conditions. Ce dispositif est particulièrement avantageux lorsque cette résidence principale est occupée, au jour du décès, par le conjoint survivant, le partenaire pacsé, ou par des enfants mineurs, majeurs protégés ou handicapés. Cette disposition fiscale vise à protéger le logement familial et à réduire la pression fiscale sur les héritiers qui continuent d’y résider.
Mais, elle ne concerne que la résidence principale. Ainsi, les résidences secondaires et biens locatifs sont exclus. Autre condition : le logement doit être occupé au jour du décès. Une mise en location ou une occupation différée prive de l’avantage.
Les méthodes d’évaluation alternatives
Dans certains cas, d’autres méthodes d’évaluation sont possibles. Si une adjudication a eu lieu dans les deux ans avant ou après le décès, le prix obtenu, augmenté des charges en capital, sert de référence. Cette règle fixe une valeur claire et limite les risques de contestation par le fisc.
En 2023, l’Île-de-France a enregistré 1 202 ventes aux enchères immobilières, représentant 23% du total national dont une partie concerne des biens qui entreront ultérieurement dans des successions.
Les exonérations et régimes spéciaux pour l’immobilier
Les monuments historiques et leur régime privilégié
La fiscalité successorale accorde un régime spécial aux monuments historiques. Ainsi, leur valeur patrimoniale et les coûts d’entretien sont reconnus. L’article 795 A du CGI prévoit une exonération des droits de succession, sous conditions. En effet, les héritiers doivent s’engager à conserver le bien et à l’ouvrir au public. Objectif : encourager la préservation du patrimoine architectural en allégeant la fiscalité.
Pour bénéficier de cette exonération, une convention doit être conclue avec les ministres chargés de la Culture et des Finances. Au 31 décembre 2023, la France comptait 45 080 immeubles protégés au titre des monuments historiques, répartis en 14 317 classés et 30 763 inscrits.
Les biens ruraux et forestiers, un traitement fiscal favorable
Depuis le 16 février 2025, pour les baux conclus à compter du 01/01/2025, les biens ruraux et forestiers profitent d’une exonération de 75% jusqu’à 600 000 €, puis de 50% au-delà. Condition : conserver le bien pendant 5 ans. Pour les transmissions plus importantes, le seuil peut grimper à 20 millions d’euros, avec un engagement de 13 ans. Objectif : soutenir l’exploitation agricole et la gestion durable des forêts.
Les bois et forêts profitent d’une exonération des 3/4 de leur valeur sous certaines conditions.
Selon l’Inventaire Forestier National (IGN), la superficie forestière de la France métropolitaine est estimée à environ 16,5 millions d’hectares, représentant environ 30% du territoire. Concernant les terres agricoles, la surface agricole utile (SAU) en France métropolitaine est estimée à environ 27,4 millions d’hectares, soit environ 50% du territoire.
Par ailleurs, l’IGN indique qu’environ 74% des forêts françaises sont détenues par des propriétaires privés, souvent dans le cadre de structures familiales. Ce qui explique l’importance de ces dispositifs fiscaux pour la transmission intergénérationnelle de ces patrimoines.
Les immeubles neufs et anciens : exonérations sous conditions
Certaines premières mutations immobilières ouvrent droit à des allègements fiscaux. Ainsi, les biens neufs achetés entre 1993 et 1995, ou anciens entre 1995 et 1996, peuvent bénéficier d’exonérations, totales ou partielles. Le plafond est fixé à 46 000 € par part, selon l’article 793 ter du CGI. Bien que ces mesures soient anciennes, leurs effets perdurent dans les successions d’aujourd’hui.
Le BOI-ENR-DMTG-10-20-30-90 et 100 précise les conditions d’application de ces exonérations, notamment en termes de délais de construction et d’affectation des biens. Bien que ces dispositifs concernent des acquisitions anciennes, ils restent pertinents pour certaines successions en 2025. En effet, si les conditions initiales sont remplies et que la première transmission à titre gratuit n’a pas encore eu lieu, l’exonération peut être revendiquée.
Le barème des droits de succession immobilier et les abattements personnels
Les taux progressifs selon le lien de parenté
Le calcul des droits de succession immobilier s’effectue selon un barème progressif dont les taux varient considérablement en fonction du lien de parenté. En ligne directe, les taux s’échelonnent de 5% à 45%, avec un abattement de 100 000 € par enfant. Entre frères et sœurs, les taux atteignent 35% à 45%. Tandis qu’ils culminent à 55% pour les neveux et nièces et à 60% pour les personnes sans lien de parenté. Cette progressivité reflète la politique fiscale française qui favorise les transmissions familiales directes.
La Chambre des Généalogistes Successoraux indique précisément ces barèmes pour 2025. Ainsi, pour une succession en ligne directe, la tranche supérieure à 1 805 677 € est taxée à 45%, après déduction d’un abattement de 237 606 €.
En comparaison, selon les données de l’OCDE, le taux marginal d’imposition des successions en France figure parmi les plus élevés des pays développés. Puisque la moyenne européenne se situe de 30% à 35 % pour les transmissions en ligne directe.
Les abattements spécifiques pour les personnes vulnérables
La fiscalité successorale intègre une dimension sociale en prévoyant des abattements spécifiques pour les personnes handicapées. En effet, un abattement de 159 325 € s’applique à tout héritier, légataire ou donataire présentant un handicap l’empêchant de travailler dans des conditions normales. Cette disposition, cumulable avec les autres abattements, vise à compenser les difficultés économiques liées au handicap et à faciliter l’accès au patrimoine immobilier pour ces personnes.
L’article 779-II du CGI définit les conditions d’application de cet abattement. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que pour bénéficier de cet abattement, un certificat médical circonstancié est généralement requis pour justifier de l’incapacité.
L’exonération totale pour le conjoint survivant
Depuis 2007, le conjoint survivant ou le partenaire pacsé bénéficie d’une exonération totale de droits de succession. Cette disposition majeure a révolutionné la planification successorale des couples. Pour les droits de succession immobilier, cela signifie que la transmission de la résidence principale comme des autres biens immobiliers s’effectue sans aucune taxation entre époux ou partenaires pacsés.
Cette exonération, prévue par l’article 796-0 bis du CGI, s’applique sans limite de montant. Notons que cette exonération est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière. Cependant, il est obligatoire de déposer une déclaration de succession, sauf si l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et que le bénéficiaire est un héritier en ligne directe ou le conjoint survivant.
Les stratégies d’optimisation fiscale immobilière
Le démembrement de propriété, un levier d’optimisation
Le démembrement de propriété constitue une stratégie efficace pour réduire les droits de succession immobilier. En séparant la nue-propriété de l’usufruit, il est possible de transmettre progressivement son patrimoine tout en conservant l’usage et les revenus des biens. L’évaluation fiscale de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier.
Ainsi, elle varie de 90% de la valeur du bien pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10% pour une personne de plus de 91 ans. Cette technique permet de diminuer l’assiette taxable et d’échelonner la transmission.
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI, mis à jour en 2004, détermine précisément cette valorisation.
Les donations avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit représente une stratégie prisée pour optimiser les droits de succession immobilier. En donnant la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit, le donateur réduit significativement la base imposable. À son décès, l’usufruit s’éteint au profit du nu-propriétaire sans nouvelle taxation. Cette approche permet également de bénéficier des abattements renouvelables tous les 15 ans.
Cette stratégie est particulièrement efficace pour les biens susceptibles de s’apprécier avec le temps. En effet, la plus-value future profitera au nu-propriétaire sans être soumise aux droits de succession.
L’importance de la résidence principale dans la planification successorale
La résidence principale est au cœur des stratégies successorales. Elle profite d’un abattement de 20% et du droit au logement temporaire pour le conjoint survivant. Elle mérite donc une attention particulière. Autre avantage : les crédits en cours sont déductibles, ce qui réduit l’assiette taxable. L’article 775 quater du CGI prévoit également la déductibilité des loyers ou indemnités d’occupation remboursés au conjoint survivant pendant l’année suivant le décès.
Les nouveaux dispositifs fiscaux pour 2025
Les dons familiaux pour projets immobiliers
Un nouveau dispositif s’appliquera de février 2025 à fin 2026 : l’exonération des dons familiaux pour des projets immobiliers. Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire peuvent être transmis sans fiscalité. À condition d’utiliser les fonds sous 6 mois pour acheter un logement neuf ou financer des travaux de rénovation énergétique. Une mesure temporaire, mais stratégique : elle allège la transmission future tout en facilitant l’accès à la propriété.
L’article 790 A bis du CGI détaille les conditions d’application de ce dispositif. Le bien acquis ou rénové doit être conservé pendant au moins cinq ans en tant que résidence principale du donataire ou être loué à un tiers en tant que résidence principale, sans lien fiscal avec le donataire. Pour les donateurs, cette exonération s’ajoute aux abattements classiques et peut s’articuler avec la stratégie des donations renouvelables tous les 15 ans.
L’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières
La fiscalité 2025 introduit également un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières, pouvant atteindre 60% à 85% selon les cas. Ce dispositif s’applique aux cessions précédées d’une promesse de vente signée entre 2024 et 2025. Il peut influencer les décisions avant succession. En anticipant la vente de certains biens, on optimise le patrimoine et on réduit, à terme, les droits de succession.
Prévu par l’article 150 VE du CGI, cet abattement est particulièrement intéressant pour les zones tendues et certaines opérations d’urbanisme. L’une des conditions essentielles est l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans.
Les évolutions de l’IFI et leur impact sur les successions
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui taxe le patrimoine immobilier net excédant 1,3 million d’euros, influence également les stratégies successorales. En 2025, le barème reste stable, avec des taux allant de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine. Cette taxe annuelle pousse certains à anticiper la transmission des biens. Objectif : répartir le patrimoine, rester sous les seuils d’imposition et profiter des abattements sur les droits de succession. Le barème est fixé par l’article 977 du CGI.
En 2024, selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP), environ 186 000 foyers ont été redevables de l’IFI, générant un montant total d’imposition de 2,2 milliards d’euros. Soit une augmentation de 11% par rapport à 2023. À cet effet, la transmission anticipée permet d’optimiser les abattements en matière de droits de succession immobilier, créant ainsi une synergie entre la gestion de l’IFI et la planification successorale.
> Pour consulter la 121e édition de la plaquette de fiscalité successorale éditée par Andriveau et télécharger la version Pdf : https://lnkd.in/eM7PJ234
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