La loi de finances pour 2025 apporte des modifications majeures en matière de plus-values immobilières. Entre la minoration du prix d’acquisition pour les biens locatifs, la prorogation de l’exonération sur les surélévations et les évolutions spécifiques au régime fiscal en Corse, les propriétaires et investisseurs doivent s’adapter à ces nouvelles règles. Adoptée définitivement en février 2025 après de nombreux débats parlementaires, cette réforme vise à harmoniser la fiscalité immobilière et à lutter contre la spéculation. Quels sont les principaux changements et leurs impacts ?
Sommaire :
- Un nouveau calcul des plus-values immobilières pour les biens locatifs
- Exonération prolongée pour les surélévations : une incitation à la densification urbaine
- La fiscalité des plus-values en Corse : un retour aux exonérations générales
Un nouveau calcul des plus-values immobilières pour les biens locatifs
Une réforme qui alourdit l’imposition des propriétaires-bailleurs
La loi de finances 2025 modifie en profondeur le régime des plus-values immobilières. En cela, elle introduit une minoration du prix d’acquisition pour les propriétaires ayant amorti leur bien en location. Cette nouvelle règle entre en vigueur à compter du 15 février 2025. Et, elle s’applique aux cessions de biens donnés en location, qu’il s’agisse d’une location meublée (LMNP) ou d’une location nue.
Concrètement, l’administration fiscale prendra désormais en compte les amortissements déduits sur le bien au fil des années pour réduire artificiellement son prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value imposable. Cette réforme vise à éviter que certains investisseurs ne bénéficient d’un double avantage fiscal. D’abord en déduisant des amortissements sur leurs revenus locatifs. Puis en déclarant une plus-value réduite lors de la revente?.
L’impact de la minoration du prix d’acquisition sur les investisseurs
L’intégration des amortissements dans le calcul du prix d’acquisition aura pour effet d’augmenter mécaniquement le montant de la plus-value imposable. Prenons l’exemple d’un investisseur ayant acheté un bien à 200 000 € et ayant appliqué 50 000 € d’amortissements sur plusieurs années.
Ainsi, la taxation sur la plus-value immobilière sera bien plus élevée qu’auparavant. Ce qui risque de peser lourdement sur les propriétaires souhaitant revendre leur bien après plusieurs années de mise en location.
Toutefois, la réforme exclut certains types de biens. C’est le cas des résidences étudiantes, des résidences seniors, ainsi que certains établissements médicalisés. Ils ne sont pas soumis à la minoration du prix d’acquisition.
Exonération prolongée pour les surélévations : une incitation à la densification urbaine
Dans un contexte de crise du logement, le gouvernement a décidé de prolonger jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération fiscale des plus-values immobilières sur les cessions de droits de surélévation. Cette mesure, initialement prévue jusqu’à fin 2024, vise à encourager la densification urbaine et la création de nouveaux logements dans les zones tendues.
Les conditions strictes pour bénéficier de l’exonération
L’exonération ne s’applique que si le cessionnaire s’engage à réaliser et achever des logements exclusivement destinés à l’habitation sous 4 ans. Cette condition stricte garantit que les bénéficiaires utilisent l’avantage fiscal pour augmenter l’offre de logements.
En cas de non-respect, l’administration appliquera une pénalité équivalente à 25 % du prix de cession du droit de surélévation. Toutefois, elle prévoit des exceptions, notamment en cas de licenciement ou d’invalidité, afin de ne pas pénaliser les acquéreurs confrontés à des difficultés imprévues. Cette exonération s’applique aux cessions réalisées par des personnes physiques, des sociétés ou des groupements relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du Code général des impôts. Elle concerne uniquement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières.
Cette prolongation va dynamiser les projets de construction en milieu urbain, notamment dans les grandes villes où le foncier se fait rare. En incitant fiscalement la surélévation des bâtiments existants, le législateur espère contribuer à résoudre la crise du logement dans les grandes agglomérations, tout en limitant l’étalement urbain.
La fiscalité des plus-values immobilières en Corse : un retour aux exonérations générales
La loi de finances 2025 met fin aux spécificités fiscales appliquées aux plus-values immobilières en Corse. Désormais, les transactions réalisées sur l’île seront soumises aux mêmes régimes d’exonération que celles du reste du territoire.
En 2024, un abattement spécifique de 60 % était appliqué aux cessions de biens situés en zones tendues en Corse. Cette réduction, qui visait à favoriser la fluidité du marché immobilier insulaire, a été supprimée. En contrepartie, les biens corses redeviennent éligibles aux exonérations générales, telles que celles liées à la durée de détention.
Or, ces changements pourraient avoir des implications significatives pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers en Corse. D’une part, la réintégration dans le régime général des exonérations offre de nouvelles opportunités de planification fiscale. D’autre part, la suppression de l’abattement spécifique pourrait augmenter la charge fiscale lors de certaines transactions, en particulier dans les zones à forte tension immobilière comme Ajaccio ou Bastia.
Conclusion
La loi de finances 2025 modifie en profondeur la fiscalité des plus-values immobilières en France. Ces réformes pourraient avoir un impact significatif sur les décisions des investisseurs. D’une part, elles touchent directement les locations amortissables, ce qui modifie la rentabilité des biens mis en location. D’autre part, elles remanient les exonérations existantes, réduisant ainsi les avantages fiscaux pour certains propriétaires. Enfin, en durcissant l’imposition globale, elles risquent d’inciter les investisseurs à repenser leurs stratégies d’achat et de vente. Il devient alors essentiel d’anticiper ces changements pour optimiser sa fiscalité et ajuster ses stratégies patrimoniales.
