Copropriété

Règlement de copropriété : la mise en conformité exigée par la loi Elan

7 novembre 2021

Mise en conformité du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est considéré comme la « charte de l’immeuble ». C’est l’acte qui régit la vie en copropriété. À ce titre, il doit retranscrire fidèlement les droits des copropriétaires. Aussi, il distingue la propriété des parties privatives et celles des parties communes. C’est pourquoi, la loi ELAN impose aux syndicats des copropriétaires de mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité. Quel est son champ d’application ? À quelles échéances doit-on procéder à cette mise en conformité ?

Les dispositions relatives aux parties communes à jouissance privative

Cette distinction entre parties privatives et parties communes a des conséquences nombreuses sur le fonctionnement de la copropriété. Au regard notamment des règles d’entretien, du régime de responsabilité en cas de sinistre et du règlement des charges de copropriété.

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Mise en conformité du règlement de copropriété

 

L’ancienneté des règlements de copropriété a justifié la consécration jurisprudentielle de l’existence de parties communes particulières à savoir :

  • Les parties communes spéciales : parties et charges liées à un bâtiment ou une partie de bâtiment ;
  • Les parties communes à droit de jouissance exclusif : jardin, loggia, balcon, terrasse… ;
  • Les lots transitoires. Lors de la construction d’un immeuble, ces lots sont parfois conservés. Ensuite, le promoteur vote et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs.

La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifient la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article 209 II de la loi ELAN impose de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4.

La mention expresse dans le règlement de copropriété

L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« L’existence des parties communes […] à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Aussi, la “mention expresse” s’applique à l’identification de ces parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété. Dès lors, la mise en conformité est nécessaire si la mention figure dans tout autre document que le règlement de copropriété. C’est le cas, par exemple, lorsqu’elle est présente dans l’état descriptif de division. Car, ce sont deux actes juridiques distincts, même s’ils sont inclus dans le même document.

Par exemple, s’il est fait état d’un « appartement avec terrasse » dans l’état descriptif de division. Dès lors, il est nécessaire de se référer au règlement de copropriété. Si le ce dernier stipule que les terrasses sont parties communes, il faut considérer que le copropriétaire n’est titulaire que d’un droit de jouissance privative sur la terrasse. De sorte qu’il faut procéder à la mise en conformité.

À cette fin, le syndic doit inscrire la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de l’assemblée générale. À défaut, sa responsabilité civile professionnelle sera engagée. Cela aurait alors pour conséquences un risque de contestation des décisions votées ou de la répartition des charges. De sorte qu’il serait difficile de pouvoir appliquer le règlement de copropriété.

Toutefois, la loi accepte que la mise en conformité soit votée à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. En effet, celui-ci prévoit que :

« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

L’existence de parties communes spéciales sans charges spéciales afférentes

Les parties communes spéciales mentionnées dans un règlement de copropriété doivent nécessairement être assorties d’une définition des charges spéciales afférentes. De plus, une grille de répartition de charges spéciales correspondante doit être associée.

En effet, l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit lors de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Par conséquent, il ne peut y avoir de partie commune spéciale sans charges spéciales afférentes.

Par exemple, lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales « bâtiment A », « bâtiment B », « escaliers » ou encore « water-closets ». Cet acte doit nécessairement faire apparaître la définition et la répartition des charges afférentes.

Aussi, dans de nombreux cas, il sera opportun de créer une grille de répartition de charges afférente à ces parties communes spéciales. Il y aura alors lieu de faire intervenir un géomètre expert pour le calcul de ces charges spéciales. Par la suite, cette grille fera l’objet d’une seconde résolution pour la faire adopter.

Conséquence de l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété

Lorsque les charges spéciales ne sont pas intégrées au règlement de copropriété, les parties communes spéciales perdent leur existence. La première conséquence de cette perte est que l’ensemble de la copropriété en supportera les charges. Alors même que certains copropriétaires n’en bénéficient pas toujours.

La seconde conséquence est que chaque copropriétaire de l’immeuble pourra voter les décisions intéressant ces parties. De fait, elles relèveront des charges communes générales. En ce sens, les copropriétaires bénéficiant des parties communes spéciales ne pourront voter seuls aux décisions d’assemblée générale.

Les droits de jouissance privative non mentionnés dans le règlement de copropriété

La mise en conformité concerne tous les droits de jouissance privative qui ne seraient pas expressément mentionnés dans le règlement de copropriété. Rappelons que les parties communes à jouissance privative se définissent comme :

Des parties communes qui sont affectées à l’usage et l’utilité d’un seul lot.

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ce droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Aussi, il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Il s’agit, par exemple, d’une partie de cour extérieure qui n’est accessible que depuis un seul lot de la copropriété. C’est également le cas pour un palier qui ne dessert qu’un seul appartement.

Le droit de jouissance privative qui sera affecté au dit lot reste, cependant, une partie commune. Il ne confère aucun droit de propriété au copropriétaire concerné.

Le copropriétaire qui a obtenu ce droit de jouissance doit le faire répertorier dans le règlement de copropriété.

Conséquences de l’absence de mise en conformité

À défaut de mention expresse dans le règlement de copropriété, le droit de jouissance privative serait fortement fragilisé. En effet, le copropriétaire bénéficiant de ce droit s’en trouverait privé et ne pourrait le transmettre lors d’une future vente.

En outre, l’absence d’une telle mention engendrerait une situation d’illégalité pour ledit copropriétaire. De fait, il utiliserait des parties communes sans un usage régulier.

Les champs d’application pour les lots transitoires

Un lot transitoire dépourvu de définition ou mal défini

Le lot transitoire est parfois qualifié de « lot d’attente » ou « lot par anticipation ». Celui-ci permet d’intégrer des tranches non construites de la copropriété dans son fonctionnement.

Ainsi, la loi ELAN est venue apporter une base légale à la définition jurisprudentielle du lot transitoire. En effet, dans un arrêt du 14 novembre 1991 (n°89-21.167), la Cour de cassation a rappelé les traits spécifiques du lot transitoire. À savoir un terrain non bâti, correspondant à la partie privative sur lequel est réservé l’exercice du droit exclusif du titulaire. Cela, dans le but d’y édifier une construction avec affectation d’une quote-part des parties communes.

L’absence de mention des lots transitoires dans le règlement de copropriété

L’article 1 alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« […] la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Par ailleurs, c’est l’état descriptif de division qui décrit les lots de copropriété et non pas le règlement de copropriété.

La mention incomplète des lots transitoires dans l’état descriptif de division

L’article précité prévoit que :

« Le lot transitoire est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes ».

Théoriquement, la mise en conformité concerne la mention expresse des lots transitoires dans le règlement de copropriété. Cependant, même mentionné dans le règlement de copropriété, un lot transitoire n’est pas toujours décrit ou suffisamment défini. Cela, conformément à l’article 1er alinéa 3 de la loi de 1965.

À titre d’exemple, la seule mention du lot transitoire sans détermination des constructions futures ou de la superficie est insuffisante. Car, elle rendrait ce lot inconstructible. Ainsi, la mise en conformité permet de palier à ces insuffisances. Elle définit précisément le lot transitoire et son assiette dans le but d’informer les futurs copropriétaires.

Conséquences de l’absence de mise en conformité

La loi ELAN n’a pas prévu de sanctions en cas de défaut de mise en conformité. Par ailleurs, la doctrine s’est efforcée à développer les conséquences. Dans le cadre du lot transitoire, le défaut de sollicitation de la mise à jour du règlement de copropriété par le titulaire de ce lot, avant le 23 novembre 2021, l’expose au risque de disparition de son lot.

En effet, le propriétaire de ce lot risque de devoir solliciter du syndicat des copropriétaires une autorisation de construire à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, en cas de refus de la part du syndicat, la responsabilité de ce dernier pourrait être recherchée.

Les modalités de la mise en conformité du règlement de copropriété

En vertu de l’article 209 II de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de ladite loi. Les règlements de copropriété doivent donc être mis en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, au plus tard, le 23 novembre 2021.

En conséquence, l’assemblée générale doit avoir approuvé le modificatif du règlement de copropriété avant cette date. En revanche, le texte de l’article 209 II de la loi ELAN ne semble pas imposer une publication du modificatif avant cette date.

Pour autant, ce délai selon le projet dit « 3DS » comme différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification devrait être prolongé. Notons que le risque de sanction pourrait varier au regard de la date de la mise en conformité.

L’approbation par l’assemblée générale du modificatif du règlement de copropriété suppose, au préalable de procéder à une analyse des documents de la copropriété. En effet, il faut identifier les règlements de copropriété qui doivent être mis en conformité.

À cette fin, pour éviter de réunir une assemblée générale préalable, le syndic peut proposer au conseil syndical de solliciter « un professionnel de la spécialité ». Ce dernier peut intervenir dans les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Ensuite, le syndic devra inscrire cette résolution à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires. Avant l’expiration du délai, il devra être voté la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

Le délai pour la mise en conformité remis en question

Le GRECCO préconise un report à 2023 de cette obligation adressée au législateur compte tenu du COVID-19. En effet, la crise sanitaire a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020. De plus, du fait de la lourdeur de la mise en œuvre et de la gravité des sanctions possibles, il est indispensable de reporter le délai de mise en conformité.

Selon le GRECCO, il faudrait accorder aux syndicats des copropriétaires un délai supplémentaire de 2 ans, au moins, pour mettre en conformité les règlements de copropriété.

Malgré un calendrier législatif peu favorable, il serait opportun que ce report du délai intervienne avant la date du 23 novembre 2021. Au surplus, est attendue une clarification de la question de la sanction de l’absence de mise en conformité des parties communes spéciales et à jouissance privative.

Enfin, pour conclure, la mise en conformité du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de conserver leurs droits. Il est également question d’une plus juste répartition des charges compte tenu de l’usage ou de l’utilité des parties communes.

C’est pourquoi, le refus de la mise en conformité du règlement de copropriété expose le syndicat à une action contentieuse. D’autant que les copropriétaires lésés pourront exiger l’application de ces dispositions de la loi ELAN dont le caractère s’avère impératif.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.