Le délai de trois ans laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété exclue l’application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. De sorte que les dispositions relatives au lot transitoire sont exclues tant que ce délai n’est pas expiré.
Délai de mise en conformité du règlement de copropriété
Un immeuble en copropriété est divisé en deux lots. Le propriétaire du lot n° 1 assigne le propriétaire du lot n° 2 en constatation de l’inexistence de ce lot. Ainsi qu’en dénégation de la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété. En effet, ce lot n°2 se compose d’un sous-sol à construire et de 198 millièmes des parties communes.
La cour d’appel accueille cette demande favorablement. En effet, elle constate que ce lot n’a fait l’objet d’aucune description à l’autorité administrative. De plus, son volume n’est pas déterminé, il ne dessert aucune partie commune et n’a aucun accès à la voie publique. De plus, elle estime que ce lot ne peut pas être qualifié de “transitoire” au sens de l’article 1er de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Toutefois, le propriétaire du lot n°2, une société, conteste et obtient gain de cause.
Le lot transitoire introduit par la loi Elan
Dans un immeuble en copropriété, un droit de construire est susceptible de constituer la partie privative d’un lot. Il s’agit alors d’un « lot transitoire », ou « lot en attente ». Les promoteurs utilisent ce procédé lors de la construction de groupes d’immeubles sur plusieurs périodes.
Afin de simplifier les démarches, la loi Elan du 23 novembre 2018 a complété l’article 1er de la loi de 1965 pour définir le lot transitoire. Aussi, il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire défini. Toutefois, à ce stade, il est encore difficile de préciser quelle sera la surface au sol et la quote-part de parties communes correspondante.
Pour autant, la création et la consistance du lot transitoire doivent figurer dans le règlement de copropriété. Enfin, la loi Elan a accordé aux syndicats des copropriétaires un délai de 3 ans à compter de sa promulgation pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions.
Dans cette affaire, ce délai de trois ans n’avait pas encore expiré. L’arrêt a donc été cassé au visa de l’article 206 de la loi du 23 novembre 2018. La cour d’appel ne pouvait donc pas constater l’inexistence de lots ne satisfaisant pas à ces nouvelles exigences.
Référence Légifrance
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2021, 20-13.798, Publié au bulletin
Cour de cassation – Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 20-13.798
- ECLI:FR:CCASS:2021:C300527
- Publié au bulletin, Cassation partielle
Audience publique du jeudi 17 juin 2021
Décision attaquée : Cour d’appel de Poitiers, du 03 décembre 2019
Président : M. Chauvin
Avocat(s) : SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Gouz-Fitoussi
