Le 119e congrès des notaires de France aura lieu du 27 au 29 septembre à Deauville. Il sera axé sur le marché du logement. En prélude de cet évènement, le Conseil Supérieur du Notariat dévoile une série de propositions visant à dynamiser le marché immobilier français. Une démarche cruciale, étant donné l’urgence de la situation résultant d’une crise brusque et préoccupante.
Sommaire :
- Des mesures structurelles pour dynamiser le marché du logement
- Faciliter la délivrance des permis de construire par une meilleure concertation locale
- Moderniser les cahiers des charges pour soutenir les projets d’utilité publique en faveur du logement
- Marché du logement : surmonter les obstacles fiscaux pour favoriser l’investissement locatif
- Préserver les décotes pour favoriser l’accession aidée au logement lors des reventes successives
- Des mesures pour la pérennité du logement et l’amélioration des copropriétés
Des mesures structurelles pour dynamiser le marché du logement
La question du logement est un sujet essentiel, mais complexe. Il comporte à la fois des aspects politiques, économiques, philosophiques et sociaux. Cela lui donne, en Droit, un caractère transversal.
Puisqu’il relève autant du droit public (construction, urbanisme, aménagement du territoire, logement social) que du droit privé (droit des biens, droit des personnes, droit des contrats, droit du financement, droit fiscal). Et, que dire des multiples implications juridiques que dictent, en ce domaine, les récentes normes écologiques visant à parvenir à une sobriété nouvelle (ZAN).
Le rôle des notaires dans le domaine du logement
Les notaires sont observateurs et acteurs du logement. Concernant ce marché du logement, ils conseillent les particuliers, les professionnels ainsi que les collectivités territoriales. Ainsi, ils développent de nouveaux outils juridiques au fur et à mesure des besoins qui surgissent. De fait, le Notariat est à l’origine des règles de la copropriété, de la volumétrie, des VEFA et des ventes d’immeubles à rénover (VIR).
Le congrès des notaires face aux défis actuels du marché du logement
Le Congrès des Notaires de France est très attentif aux conséquences de la hausse des taux d’intérêt qui empêche de nombreux ménages de devenir propriétaire. D’autant plus que l’inflation augmente les coûts de la construction. De plus, la diminution des aides à la construction neuve (Pinel et autres) affecte fortement le secteur de la promotion immobilière. On constate donc un cumul de crise de l’offre et de la demande, qui nécessite certainement un soutien conjoncturel.
> Consultez notre article sur : “Marché du logement neuf : des tensions sur les prix”
Pour autant, les propositions du Congrès des Notaires de France sont avant tout structurelles. Elles permettront de supprimer certains points de blocage du marché du logement. En effet, elles visent à développer l’offre de logement en France, favoriser l’accès au logement, qu’il soit locatif ou en propriété, et pérenniser son logement.
Faciliter la délivrance des permis de construire par une meilleure concertation locale
Pour développer l’offre de logement en France, il faut tout d’abord surmonter les obstacles bureaucratiques. Des étapes incontournables qui paralysent souvent les projets de construction. Ainsi, une proposition majeure consistera à améliorer la concertation en amont avec les différentes administrations impliquées. Et, par ailleurs, avec les résidents et les associations locales. De plus, il sera suggéré d’autoriser les maires à réduire les délais d’instruction des permis de construire, tout en limitant les recours qui ralentissent les projets.
Moderniser les cahiers des charges pour soutenir les projets d’utilité publique en faveur du logement
Parfois, les règles obsolètes énoncées dans d’anciens cahiers des charges de lotissement entravent la réalisation de nouveaux logements en quantité suffisante. Or, ces dispositions relèvent du droit privé. Elles sont donc permanentes, même si leur inadaptation est évidente. De plus, les règles d’urbanisme locales sont souvent impuissantes à les contourner, même dans les zones tendues.
Afin de lever cet obstacle, une proposition sera avancée pour permettre aux maires, à la demande d’un promoteur immobilier, d’harmoniser obligatoirement un ancien cahier des charges avec les règles d’urbanisme locales lors de la réalisation d’un projet de logements présentant un intérêt public évident.
Marché du logement : surmonter les obstacles fiscaux pour favoriser l’investissement locatif
Pour dynamiser le marché du logement, il faut rendre l’investissement locatif plus attractif. Actuellement, la taxation des revenus générés par la location ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) découragent les investisseurs. De fait, ils se détournent ainsi vers d’autres placements.
De plus, le statut civil et fiscal actuel favorise la location meublée au détriment de la location nue. Ce qui incite les bailleurs à meubler leurs logements afin de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Or, cette situation a conduit à une diminution de l’offre de logements destinés à la résidence principale, au profit de locations à court terme. Afin de remédier à cela, nous devons repenser de manière globale le parcours résidentiel des français. En cela, le choix de l’investissement locatif ne doit pas être guidé uniquement par des considérations fiscales.
Un statut solidaire pour les bailleurs privés
Le nouveau statut du bailleur privé devra également être solidaire. Il devra offrir aux bailleurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils proposent leur logement à la location sociale, intermédiaire ou via des programmes d’intermédiation locative. Une généralisation du dispositif Loc’Avantages, avec certaines adaptations, pourrait permettre d’atteindre cet objectif.
> Consultez notre article sur : “Réduction d’impôt pour les propriétaires : Loc’Avantages est annoncé”
Le Conseil supérieur du notariat (CSN) préconise ainsi de donner la possibilité aux investisseurs particuliers d’opter pour un statut professionnel, leur permettant de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Cette mesure vise notamment à faciliter l’amortissement et à harmoniser les régimes fiscaux de la location nue et meublée. En offrant aux investisseurs la flexibilité de choisir le statut qui correspond le mieux à leurs besoins, le CSN cherche à encourager l’investissement dans le marché du logement et à stimuler l’offre locative.
Aligner les droits des locataires de logements meublés sur ceux des locataires de logements nus
Enfin, on pourrait aligner la situation juridique des locataires de logements meublés sur celle des locataires de logements nus. Notamment en ce qui concerne le droit de préemption. Actuellement, seuls les locataires de logements nus bénéficient de ce droit en cas de vente du logement. Cette disparité doit être corrigée pour garantir l’égalité des droits entre locataires.
Préserver les décotes pour favoriser l’accession aidée au logement lors des reventes successives
Être propriétaire de son logement demeure un rêve pour une grande majorité de la population française. Conscients de cet enjeu, les législateurs ont mis en place des dispositifs favorisant l’accession à la propriété.
Ces derniers offrent ainsi des opportunités d’acquisition à prix réduit aux ménages répondant à des critères de ressources spécifiques. Parmi ces dispositifs figurent la vente de logements HLM, les baux réels solidaires ou encore la location-accession. Cependant, il est regrettable de constater que ces mécanismes d’aides peuvent parfois générer d’importantes plus-values dès la première revente, allant à l’encontre de l’objectif initial.
Préserver les avantages pour tous les accédants au marché du logement
C’est pourquoi, le Congrès des Notaires propose une solution pour contrer cet effet d’aubaine. Il souhaite garantir la pérennité des avantages octroyés lors de l’accession aidée au logement en instaurant un mécanisme général. Ainsi, les décotes consenties lors de la mise en vente d’un logement deviendront automatiquement contraignantes et solidaires. Tous les accédants initiaux et futurs pourront alors en bénéficier.
Cette mesure vise à éviter les situations où les bénéficiaires des aides publiques tirent des profits disproportionnés lors des reventes. Nous devons préserver l’objectif initial d’accession à la propriété abordable.
En adoptant cette proposition, le marché du logement bénéficiera d’une solidarité accrue. Dès lors, les accédants à la propriété conserveront les avantages obtenus lors de leur acquisition initiale. Ce mécanisme favorisera ainsi la stabilité et l’équité dans le secteur immobilier, tout en encourageant les futurs accédants à franchir le pas vers la propriété.
Des mesures pour la pérennité du logement et l’amélioration des copropriétés
Une évolution nécessaire pour les ventes en viager
Le marché du logement nécessite des ajustements pour répondre aux besoins des personnes âgées propriétaires de leur logement. Actuellement, la législation du viager, établie dans le Code civil de 1804, pose des contraintes importantes.
En effet, les ventes de nue-propriété ou avec une rente viagère consenties à un héritier présomptif sont automatiquement soupçonnées de dissimuler une donation. Elles sont donc requalifiées en conséquence. Sauf si tous les autres héritiers présomptifs interviennent.
Pour autant, cette présomption irréfragable entrave des situations où de tels contrats auraient été d’une grande utilité pour les personnes âgées. Ainsi, le CSN propose de transformer cette présomption en une présomption simple. Ce qui permettra alors à l’acheteur de prouver la sincérité des paiements sans nécessiter l’intervention de tous les héritiers.
De plus, la réglementation du prêt viager hypothécaire est actuellement réservée aux professionnels du crédit. Une proposition sera faite pour créer un prêt viager hypothécaire familial, élargissant ainsi l’accès à cette option aux proches de l’emprunteur. En cela, la possibilité d’accéder au prêt hypothécaire viager au sein d’une même famille offrira une plus grande flexibilité et permettra de maintenir la solidarité intergénérationnelle. Les familles pourront ainsi prendre des décisions financières éclairées et adaptées à leurs besoins spécifiques.
Renforcer la rénovation des copropriétés
Le 119e Congrès des notaires de France présentera également une proposition visant à faciliter la rénovation des copropriétés. Cette mesure vise à répondre à un défi majeur dans le marché du logement. En particulier pour les bâtiments anciens qui nécessitent des travaux de rénovation.
Pour remédier à cette situation, il est proposé de permettre la prise de décision par lots au sein des copropriétés. Cette approche offrirait plus de flexibilité. Puisque les copropriétaires pourraient alors prendre des décisions indépendamment les uns des autres. En fonction de leurs capacités financières, de leurs priorités et de leurs besoins spécifiques.
En encourageant et en facilitant ces rénovations, les copropriétés pourront bénéficier d’améliorations importantes en termes de qualité de vie, de sécurité et de valeur immobilière.
Ces propositions illustrent l’engagement du Congrès des notaires de France à trouver des solutions pour assurer la pérennité du logement et à améliorer les conditions de vie dans les copropriétés. En répondant aux besoins des personnes âgées propriétaires de leur logement et en favorisant la rénovation des copropriétés, ces mesures contribueront à un marché du logement plus solide et résilient.
La profession immobilière reconnaît l’importance d’un dialogue ouvert et constructif pour parvenir à des solutions efficaces. C’est pourquoi ce congrès des notaires à Deauville représente une étape cruciale dans le processus d’adoption des propositions destinées à améliorer le marché du logement.
