Interview de Raphaël CLAUSTRE, directeur général IDF Energies

5 questions à Raphaël Claustre, directeur général IDF Energies. Il nous parle du plan « France relance  » et des nouveaux dispositifs d’aides exceptionnelles. Ainsi que de l’accompagnement indispensable des copropriétés dans leur projet de rénovation énergétique globale. Des atouts pour la rénovation énergétique des copropriétés !

IDF Energies en quelques mots…

Nous proposons une solution globale pour entreprendre des rénovations énergétiques en copropriété. De cette façon, on démontre aux copropriétaires qu’ils peuvent se lancer dans un projet ambitieux de rénovation globale. C’est tout à fait possible sur le plan technique comme financier !

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Comment arrive-t-on à rendre cela plus simple ? En gérant toute la complexité nous même et en les accompagnant de A à Z dans leur projet. En effet, IDF Energies intervient à toutes les étapes. Aussi, on peut prendre en charge les missions d’un architecte, d’un bureau d’études ou d’un tiers de confiance. Nous couvrons ainsi tous les aspects des travaux en apportant à la fois des solutions techniques, sur les économies d’énergie ou encore financières.

À ce propos, nous réalisons des simulations pour aider les copropriétaires à obtenir toutes les subventions auxquelles ils peuvent avoir droit. C’est important de se projeter dans un investissement et des dépenses en sachant qu’il est nécessaire de rénover les équipements vieillissants.

Aussi, IDF Energies transforme cet investissement en un prêt. Pour autant, on ne se contente pas d’estimer un montant de remboursement mensuel pour chacun. Nous allons jusqu’à mettre en œuvre la solution de prêt pour les copropriétés, en se comportant pratiquement comme une banque. Qui plus est, tous les copropriétaires peuvent accéder au prêt. Quel que soit l’âge ou le niveau de revenu. Il est aussi question du prêt à taux zéro.

IDF Energies possède toutes les briques de solutions pour rendre des rénovations globales, des transformations d’immeubles un peu vieillissant en bel immeuble conforme aux goûts et aux attentes du jour, de manière relativement simple et très accessible financièrement.

Quelles sont les copropriétés qui peuvent recourir aux services IDF Energies ?

Le modèle IDF Energies est un petit peu sophistiqué. Car il fait intervenir à la fois des ingénieurs financiers, ingénieurs techniques, des architectes. C’est pour cela que nous choisissons de réaliser plutôt des projets complexes. Le plus souvent, on intervient à partir de 50 logements. Mais on peut accepter des copropriétés de 30 lots si les copropriétaires sont très motivés. Ce qui est certain, c’est qu’en dessous de cette limite, notre modèle fonctionne moins bien.

Donc les copropriétés pour lesquelles on travaille comportent parfois 40 et souvent 60, 100, 200 logements. Pour exemple, le mois dernier, une copropriété de 800 logements nous a confié une mission de conception.

Est-ce qu’il y a aussi une question de budget et de travaux envisagés ?

Oui, forcément le budget de travaux entrera en ligne de compte. Toutefois, dans un premier temps, on ne pourra pas se baser sur ce seul critère. Puisque les copropriétés qui viennent nous voir ne savent pas encore les travaux qu’elles réaliseront et encore moins le budget alloué. Toutefois, on ne s’intéressera qu’aux rénovations dites globales. En l’occurrence, on ne sera pas le bon interlocuteur pour un “simple” changement de chaudière.

En règle générale, les copropriétés anciennes vont avoir plusieurs sujets à traiter. Un ravalement à faire dans 2 ans, 3 ans, tout de suite. Peut-être une chaudière qui vieillit, des fenêtres à changer ou encore des toitures non-isolées… Pour le savoir et avoir une vision globale du chantier, on commence par réaliser un diagnostic initial.

De sorte qu’en groupant les différents travaux à réaliser à court ou moyen terme, on obtiendra des interventions de meilleure qualité. C’est le cas par exemple, quand on associe une isolation par l’extérieur avec un changement de fenêtres. Ou en encore, quand on change une chaudière en même temps que l’on procède à l’isolation du bâtiment. De cette façon, on s’assure que la nouvelle chaudière réponde en tout point aux nouveaux besoins.

En effet, traiter un bâtiment de manière globale, ça va être plus performant. Mais aussi, moins cher que si on avait programmé les opérations séparément. Sans oublier que l’on sera éligible à un montant supérieur de subventions. Sans nul doute, cet aspect est une des nouveautés importantes sur notre secteur de la rénovation énergétique.

Peut-on revenir sur le plan de relance et certaines évolutions en matière de financement et de subventions ?

Effectivement, le gouvernement a apporté des précisions et des évolutions très favorables à la rénovation énergétique des copropriétés. Le plan de relance a soutenu les aides qui deviennent plus élevées, plus simples et aussi plus favorables à la rénovation énergétique globale.

Sur ce point, il faut retenir essentiellement deux choses. Les aides sont beaucoup plus élevées et pratiquement réservées aux rénovations qui permettent d’atteindre au moins 35% d’économie d’énergie. Cela peut paraître ambitieux mais ce n’est pas exceptionnel. Notre moyenne est une division par deux de la consommation d’énergie. Aussi, on atteint en moyenne 50% d’économie d’énergie. Donc 35% nous paraît tout à fait réalisable sauf cas particuliers, on y arrive tout le temps !

Est-ce que c’est en rapport avec l’étiquette énergétique ?

Non, pas forcément. Car, il y a d’autres exigences. Par exemple, on ne peut pas rester dans les étiquettes F ou G. C’est-à-dire que l’on doit faire au moins 35% d’économies d’énergie et obligatoirement sortir des étiquettes F ou G.

La deuxième chose importante à avoir en tête, c’est que maintenant, il y a essentiellement deux aides. Une qui s’appelle MaPrimeRénov’ copropriété, une aide adaptée aux copropriétés, qui fonctionne bien sur ce secteur. Et l’autre qui regroupe les certificats d’économie d’énergie (CEE), parfois appelés les primes économies d’énergie. Celles-ci sont maintenant bonifiées si l’on dépasse les 35% d’économies d’énergie. À noter, on peut tout à fait cumuler les certificats d’économie d’énergie et la prime.

Plus de précisions sur MaPrimeRénov’ copropriété

MaPrimeRénov’ copropriété s’applique à toutes les copropriétés composées majoritairement de logements. Aussi, parmi les conditions requises : la copropriété doit comprendre 75% de logements et entreprendre un programme de rénovation globale. Après, que ce soit des occupants ou des bailleurs, qui en font la demande, cela fonctionne dans tous les cas. Soulignons que le montant de MaPrimeRénov’ copropriétés correspond à 25% du montant des travaux hors taxes. Avec un plafond quand même de 3750 euros par logement. C’est loin d’être négligeable !

Autre condition pour en bénéficier, il faut obligatoirement se faire accompagner. Et pourquoi pas par IDF Energies ! Notre accompagnement peut être envisagé dans le cadre de notre offre globale ou d’une solution plus partielle. Car, la copropriété a déjà un architecte ou a déjà commencé à concevoir sa rénovation avec un bureau d’études. Dans ce cas, elle peut nous demander de nous occuper uniquement du financement et de l’obtention des aides. À savoir, cette prestation d’accompagnement est elle-même subventionnée.

Les CEE “coup de pouce rénovation globale”

Pour ce qui est des certificats d’économie d’énergie, aujourd’hui, dès lors qu’on fait au moins 35% d’économie d’énergie, on a une prime qui va être élevée. En effet, la prime versée pour les CEE bonifiés se situe entre 1500 et 2000 euros par logement. Dans le cadre de ce qu’on appelle le “coup de pouce rénovation globale”.

Enfin, rappelons que ces aides sont issues du plan de relance. C’est pourquoi, elles sont très incitatives. A contrario, on ne connait pas leur durée exacte. Pour l’instant, elles sont en place pour deux ans. Après quoi, on espère qu’elles seront prolongées mais c’est loin d’être garanti. Un plan de relance, par définition, c’est fait pour du court terme. Pour ces raisons, IDF Energies encourage tout particulièrement les copropriétés qui hésitent à se lancer. Car, il faut avoir lancé les travaux d’ici 2 ans, donc il vaut mieux commencer le plus vite possible.

Ces aides versées au syndicat de copropriétaires ne dépendent pas des niveaux de ressources

Ces deux aides sont versées au syndicat de copropriétaires. Donc, elles ne dépendent pas du niveau de revenus des copropriétaires ou de leur statut d’occupation. Désormais, elles dépendent uniquement du programme choisi. C’est-à-dire à dire, est ce que c’est un programme de rénovation globale qui permet d’avoir 35% d’économie d’énergie ou non??

Les copropriétaires recevront l’aide proportionnellement à leurs tantièmes. Toutefois, les ménages à revenus modestes ou très modestes auront le droit à un bonus supplémentaire. Soit 750 euros ou 1500 euros en fonction de leurs ressources.

IDF Energies va-t-elle jusqu’à proposer un prêt collectif à la copropriété ?

Effectivement, la plupart des copropriétaires souhaitent recourir au crédit pour financer les travaux de rénovation énergétique. On peut aller voir sa banque mais le plus simple, c’est que la copropriété souscrive un prêt dit “collectif”.

Un prêt collectif est un prêt contractualisé par la copropriété. Mais n’y participent que les copropriétaires qui le souhaitent. De fait, si certains copropriétaires ne remboursent pas correctement leur emprunt, les autres copropriétaires ne seront, en aucun cas, responsables de la dette. Dans ce cas, la caution prend le relais et solde la totalité de ce que doit ce copropriétaire défaillant. En effet, c’est vraiment un emprunt collectif dans le sens où les copropriétaires vont se regrouper pour faire l’emprunt. Mais chacun est responsable de sa propre dette.

Cette solution de financement apporte de nombreux bénéfices pour des profils plus fragiles. On pense à un copropriétaire âgé qui a plus de mal à accéder aux prêts dans des circuits classiques. Ou bien aux plus jeunes, primo-accédants qui se trouvent en limite de capacité d’endettement. Tous pourront accéder au prêt collectif !

Vous n’êtes pas une banque, alors, comment pouvez-vous financer ce prêt collectif ?

Effectivement, IDF Energies n’est pas une banque. Toutefois, la loi nous autorise à prêter si nous sommes en maîtrise technique et financière du projet. Notre métier, c’est d’offrir des solutions globales pour la rénovation énergétique. Aussi, la loi nous autorise, si on maîtrise le projet, à prêter. Dès lors que l’on a conçu le projet, on le maîtrise parfaitement !

Nous sommes donc en capacité de proposer ces prêts collectifs aux copropriétés que l’on a accompagnées et même de les proposer à taux zéro. Puisqu’il est possible, quand on fait des rénovations énergétiques, que les intérêts soient pris en charge par l’État et non par les copropriétaires. Ce qui permet de baisser encore les mensualités et d’obtenir des remboursements raisonnables chaque mois.

On n’a pas l’épargne des ménages à disposition, mais on a un contrat avec la Banque européenne d’investissement pour 60 millions d’euros. Plus concrètement, au moment de voter les travaux, la copropriété pourra souscrire un prêt. Chaque copropriétaire décide alors s’il souhaite y participer ou non. Ensuite, on se tourne vers la Banque européenne d’investissement pour présenter le projet et demander la somme nécessaire pour financer l’emprunt.

Quel est votre bilan ? Qu’envisage IDF Energies pour les prochains mois ?

Jusqu’à présent, nous avons accompagné un petit peu plus de 10 000 logements. Il peut s’agir d’un audit ou un diagnostic, au tout début de la démarche. Ou encore des études de conception, c’est-à-dire à dire accompagner les copropriétaires jusqu’au vote des travaux.

Et parmi ces copropriétés, 3300 logements ont voté les travaux. Donc, les travaux sont en cours ou en voie de se finir. En termes d’objectifs, IDF Energies souhaite dépasser les 1 000 logements par an. On est plutôt à 600 à aujourd’hui. Et puis, sait-on jamais, peut être dans quelques années, atteindre les 2 000…

La période de crise sanitaire influence-t-elle votre activité et la prise de décisions des copropriétés ?

En effet, la situation inédite que nous vivons influence notre activité mais elle n’impacte pas les travaux. Au confinement de printemps, on a perdu quelques semaines sur les chantiers, mais rien de vraiment notable. D’ailleurs, nous livrons, en ce mois de janvier, un chantier important à Rambouillet de 150 logements.

Par contre, on observe que les copropriétés ont plus de difficultés à décider. Du fait que le mode de décision principal est l’assemblée générale. Donc, de l’humain. On discute, on se met d’accord, et après, on vote. La capacité à prendre des décisions continue d’exister. C’est-à-dire à dire que le vote par correspondance fonctionne très bien. Mais pour discuter, c’est plus difficile surtout lorsqu’il s’agit de voter des travaux !

C’est pourquoi, avec les équipes IDF Energies, nous avons mis en place pas mal d’outils pour aider les copropriétaires, malgré la grande difficulté à se réunir collectivement. À ce propos, nous avons réalisé une étude juridique avec le cabinet Odinot pour savoir comment bien voter des travaux en période de crise sanitaire. La principale conclusion est que le vote par correspondance est l’outil de décision qui fonctionne le mieux. Par contre, l’outil de discussion, c’est plutôt la visioconférence. La visioconférence est un mauvais outil pour décider et un bon outil pour discuter.

Alors, évidemment, on conseille de grouper les deux solutions. C’est-à-dire à dire faire un vote par correspondance et toujours l’accompagner d’une note du conseil syndical, au moins sur les résolutions importantes.

Par ailleurs, on constate aussi que les syndics, se sont adaptés aussi au fonctionnement à distance et en visioconférence. De plus, ils sont maintenant bien formés sur la rénovation énergétique. Ils sont très souvent capables de guider les copropriétés pour les amener vers des prestataires d’audit ou de conception comme nous.

De votre côté, avez-vous contribué à la formation des syndics ?

Effectivement, nous avons une activité de formation pour les copropriétaires, les syndics, et tous les acteurs de la copropriété. Nous proposons une formation gratuite en ligne, ce qu’on appelle un “MOOC”.

IDF Energies - MOOC

 

D’un côté, on assure des formations pour la FNAIM, mais on assure aussi des formations gratuites en ligne que l’on a créé avec d’autres organisations, le MOOC Réno Copro. La prochaine session devrait être dans quelques mois. Entre 2000 et 3000 personnes se sont déjà formées avec un très bon taux de satisfaction. Majoritairement des copropriétaires, mais aussi une part non négligeable de gestionnaires de copropriétés. Une formation qui, d’ailleurs, peut compter dans l’obligation de formation pour le renouvellement de carte.

Là, on vient de clore le 18 décembre la dernière session, la prochaine sera au printemps. Et j’encourage tout le monde à la suivre. C’est une formation à distance qu’on peut suivre de chez soi, quelles que soient les conditions sanitaires !


“ C’est important de se former pour avoir la connaissance de ce que l’on peut faire, de comment on peut le faire, avec qui ? Et surtout de suivre l’évolution de la réglementation puisque les aides changent assez régulièrement. Aussi, il est indispensable de se faire accompagner alors que les enjeux financiers sont élevés. Raphaël Claustre, merci beaucoup.” – Isabelle Dahan, fondatrice de Monimmeuble.com

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