Le groupe XERFI vient de publier une étude sur l’immobilier social en France qui analyse les performances financières et propose un panorama des forces en présence. Quelles sont les tendances à l’horizon 2013 ?
La probabilité d’obtenir un logement social en France est d’environ 1 sur 5 en moyenne. Malgré la progression du parc en 2012 (+1,7% à 4,8 millions de logements), entre 1,2 et 1,5 million de ménages sont toujours dans l’attente d’un logement social.
Pour remédier à ce déficit chronique, le gouvernement Ayrault ambitionne d’en construire 150.000 par an d’ici 2017. A cet effet, il a relevé le plafond du livret A pour accroître le volume de prêts consentis par la Caisse des dépôts, principal financeur du logement social. Il envisage également la mise à disposition des terrains de l’Etat à des conditions privilégiées. Un tel dispositif est pour l’instant suspendu à la signature des décrets d’application et à la définition des modalités de transfert du foncier vers les bailleurs sociaux.
Les solutions mises en place fin 2012 devraient commencer à porter leurs fruits au cours de l’année 2013 et, plus vraisemblablement, en 2014. Selon les experts de Xerfi, les mises en chantier de logements sociaux (97.000 unités financées en 2012) devraient encore progresser cette année. Mais malgré leur ampleur, ces mesures seront vraisemblablement insuffisantes pour atteindre l’objectif ambitieux de 150.000 logements construits par an (+66% par rapport à 2012).
L’équation financière des bailleurs sociaux reste en effet très fragile, le prix des terrains représentant environ 20% du coût de la construction. Elle pourrait se relâcher un peu avec le moindre coût de la charge foncière, mais les terrains disponibles ne se situent pas tous en zone tendue, là où la part du foncier dans les coûts est la plus importante.
Avec un taux de résultat net de 9% du chiffre d’affaires, les performances financières des bailleurs sociaux restent certes satisfaisantes, selon l’analyse exclusive de Xerfi. Un niveau élevé qui s’explique pour l’essentiel par la récurrence des revenus issus de la location. Mais l’effort à fournir pour la construction neuve pèse lourdement sur le taux d’endettement des bailleurs sociaux, proche de 200% en 2012. L’apport en fonds propres sera donc toujours nécessaire, et représentera un frein au développement de nouvelles opérations. C’est d’autant plus vrai que si les revenus des ventes de logements ont augmenté (+5% en 2012), ceux-ci sont encore largement minoritaires.
Pour remplir leur objectif d’augmentation de la production, les bailleurs sociaux doivent concilier deux objectifs a priori contradictoires : maîtrise des coûts (+53% entre 2005 et 2011) et éco construction. Traditionnellement moteur dans l’éco construction et la rénovation énergétique, le mouvement HLM a en effet vocation à continuer d’endosser ce rôle pour impulser les changements dans l’ensemble du secteur du bâtiment.
Ils explorent alors plusieurs pistes. Autorisée depuis 2009, la méthode de « conception réalisation », qui permet d’associer très en amont le maître d’oeuvre et l’entreprise de construction sous l’égide du bailleur social, se développe. Grâce à cette méthode, le groupe 3F a réduit ses coûts de 17% dans deux opérations en région parisienne.
La recherche de financements innovants pour la rénovation énergétique (à l’image des opérations emblématiques de Logirep et ICF Nord Est Alsace), la recherche d’assouplissement des normes (comme l’accessibilité des bâtiments) ou encore l’accompagnement des occupants (mis en oeuvre par exemple par l’OPH Valophis Habitat) font aussi partie des voies empruntées par les opérateurs pour mener à bien leur double objectif.
Par ailleurs, des pistes de réflexion sur les marges d’amélioration ont été lancées pour compléter les premières mesures gouvernementales mises en place pour favoriser la construction de logements sociaux. Elles portent sur l’allongement des prêts, des taux bonifiés, le financement par les certificats d’économie d’énergie, la hausse des aides à la pierre, etc.
Source : www.xerfi.fr
