Casavo, l’agence qui simplifie l’achat et la vente de biens immobiliers grâce à la technologie, alerte les propriétaires sur les bouleversements majeurs de la fiscalité immobilière 2025. Réforme du statut LMNP, fin du dispositif Pinel et réduction des abattements pour les locations courte durée transforment radicalement le paysage fiscal des investisseurs immobiliers. Alors que la campagne de déclaration des revenus a démarré le 10 avril, les propriétaires doivent impérativement s’adapter à ces nouvelles règles. Quelles stratégies adopter face à ces changements ? Comment optimiser sa déclaration selon son profil d’investisseur ? Cet article fait le point sur les options disponibles et les pièges à éviter dans ce nouveau contexte fiscal.
Sommaire :
- Les dates clés de la déclaration des revenus fonciers en 2025
- Les différents régimes fiscaux pour les propriétaires
- Les trois changements majeurs de la fiscalité immobilière 2025
- Comment déclarer ses revenus fonciers efficacement
- Conseils pour optimiser sa stratégie fiscale immobilière
Les dates clés de la déclaration des revenus fonciers en 2025
La campagne de déclaration des revenus 2024 a débuté le 10 avril 2025, ouvrant une période clé pour les propriétaires. Dans un contexte de fiscalité immobilière en pleine mutation, le respect des délais est plus que jamais essentiel pour éviter les sanctions.
Calendrier de déclaration selon votre département
Les contribuables doivent être attentifs aux dates limites qui varient selon leur lieu de résidence. Les déclarations papier doivent être soumises avant le 20 mai. Pour les déclarations en ligne, les dates s’échelonnent selon les départements. Ainsi, jusqu’au 22 mai pour les départements 1 à 19 et les non-résidents, jusqu’au 28 mai pour les départements 20 à 54, et jusqu’au 5 juin pour les départements 55 à 974/976.
L’administration fiscale a également prévu une période de modification des déclarations en ligne. Elle s’étend du 30 juillet 2025 au 3 décembre 2025 inclus, sans pénalités. Cette flexibilité offre aux propriétaires la possibilité de rectifier erreurs ou oublis liés à leurs revenus fonciers. C’est un atout précieux face à une fiscalité immobilière de plus en plus complexe en 2025.
Nouveauté pour les LMNP
Un changement important dans la fiscalité immobilière 2025 concerne les nouveaux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP). En effet, ceux ayant démarré leur activité en 2025 devront effectuer leur première déclaration en mai 2026. Cette information est capitale pour les investisseurs récents qui doivent anticiper leurs obligations fiscales.
Le statut LMNP est resté attractif en 2024, notamment grâce à la possibilité de choisir le régime réel d’imposition, offrant des avantages fiscaux significatifs. Toutefois, des modifications fiscales, telles que la réduction de l’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés, ont été introduites en 2024, ce qui pourrait influencer les décisions des investisseurs. Ainsi, en 2025, la fiscalité immobilière pourrait continuer à évoluer, incitant les investisseurs à adapter leurs stratégies pour maintenir la rentabilité de leurs investissements.
Les différents régimes fiscaux pour les propriétaires
La fiscalité immobilière 2025 offre plusieurs options aux propriétaires, avec des règles spécifiques selon que leur bien est loué nu ou meublé.
Options pour la location nue
Pour les locations nues, deux régimes principaux s’offrent aux propriétaires. Le micro-foncier convient aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € avec un abattement forfaitaire de 30%. Simple administrativement, il ne permet cependant pas de déduire les charges réelles.
Le régime réel, plus complexe, autorise la déduction de certaines charges comme les intérêts d’emprunt ou les travaux. De plus, il permet de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an, voire 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
Options pour la location meublée
La fiscalité immobilière 2025 prévoit également des régimes spécifiques pour les locations meublées. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre deux options : le micro-BIC ou le forfait, et le BIC Réel. Le premier est accessible pour des revenus inférieurs à 77 700 € avec un abattement de 50% pour les locations longue durée. Pour les meublés touristiques non classés, le seuil a été abaissé à 15 000 € et l’abattement réduit à 30%.
Quant au LMNP au BIC Réel, il permet de déduire l’intégralité des charges d’exploitation et d’amortir le bien. Mais, attention, depuis le 15 février 2025, l’amortissement déduit est réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la vente.
En effet, c’est l’article 24 de la loi de Finances 2025 qui prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la cession d’un bien loué en meublé non professionnel (LMNP). Cette mesure vise désormais à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues. Elle s’inscrit dans une stratégie plus large de rééquilibrage de la fiscalité immobilière en 2025, affectant la rentabilité à long terme des investissements en location meublée.?
Les dispositifs de défiscalisation encore en vigueur
Malgré les changements, certains dispositifs de défiscalisation restent accessibles, comme le Denormandie, Loc’Avantages ou Malraux. Ces mécanismes offrent des réductions d’impôt en contrepartie d’engagements stricts sur le bien, sa localisation, les travaux à réaliser, et le profil des locataires.
Le dispositif Loc’Avantages permet, par exemple, une réduction d’impôt de 15% à 35% selon le niveau de loyer appliqué et la durée d’engagement. Cette mesure de la fiscalité immobilière 2025 vise à encourager la mise sur le marché de logements à loyers modérés. Ce qui illustre l’orientation sociale de certains aspects de la politique fiscale actuelle.
Concernant les dispositifs fiscaux, la loi Denormandie, prolongée jusqu’en 2027, continue de susciter l’intérêt des investisseurs en offrant une réduction d’impôt pour la rénovation de logements anciens dans certaines zones éligibles. De même, la loi Malraux permet une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Ce qui peut être attractif pour les investisseurs souhaitant rénover des biens immobiliers anciens.
Les trois changements majeurs de la fiscalité immobilière 2025
La fiscalité immobilière 2025 introduit trois modifications majeures qui impactent significativement les stratégies d’investissement des propriétaires.
La fin définitive du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel s’est officiellement terminé le 31 décembre 2024. Seuls les investisseurs ayant réservé un bien avant cette date peuvent finaliser leur achat jusqu’au 31 mars 2025. Cette fin marque un tournant dans la fiscalité immobilière 2025. Elle supprime un avantage fiscal majeur pour l’investissement locatif neuf. En cela, cette décision s’inscrit dans une volonté politique de réorienter les incitations fiscales vers la rénovation du parc ancien et l’amélioration de la performance énergétique.
?Selon le rapport de la Cour des comptes publié en septembre 2024, le nombre de logements construits ou rénovés grâce au dispositif Pinel entre 2014 et 2021 est estimé entre 42?522 et 550?000.
La réintégration de l’amortissement en LMNP
Un changement crucial de la fiscalité immobilière 2025 concerne le régime LMNP. Désormais, les amortissements réalisés doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette mesure alourdit significativement la fiscalité, même si les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération totale après 30 ans). Les résidences étudiantes et EHPAD sont exonérées de cette mesure, mais pas les résidences de tourisme.
La réduction des abattements pour location courte durée
La fiscalité immobilière 2025 pénalise les locations de courte durée, particulièrement les logements non classés. L’abattement passe à 30% pour ces derniers (contre 50% auparavant) et à 50% pour les locations classées (au lieu de 71%). De plus, le plafond de chiffre d’affaires pour le micro-BIC chute à 15 000 € pour les logements non classés, alors qu’il reste à 77 700 € pour les logements de tourisme classés.
Ces modifications reflètent une volonté politique de réguler plus strictement le marché des locations touristiques, souvent accusées de contribuer à la pénurie de logements dans les zones tendues. Ainsi, les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent 15000 € devront obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition. En outre, cette transition implique une gestion comptable plus complexe et peut entraîner une charge administrative supplémentaire
Comment déclarer ses revenus fonciers efficacement
La déclaration des revenus fonciers varie selon le régime choisi, chaque option ayant ses propres formulaires et démarches spécifiques.
Procédure pour le régime micro-foncier
Sous le régime du micro-foncier, la fiscalité immobilière 2025 reste relativement simple. Les propriétaires n’ont pas à remplir le formulaire 2044. Concrètement, les propriétaires doivent simplement reporter le montant brut des loyers perçus, hors charges, dans la case 4BE du formulaire 2042. En complément, les éventuelles charges locatives restant à la charge du bailleur doivent être inscrites en case 4BK. À condition, toutefois, qu’elles ne soient pas déjà incluses dans les loyers déclarés.
Ensuite, sans aucune démarche supplémentaire, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Et, cela, sans qu’il soit nécessaire de justifier les charges engagées.
Procédure pour le régime réel
En 2025, le régime réel s’applique d’office au-delà de 15 000 € de loyers annuels, ou sur option si les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. Dans ce cas, le propriétaire doit compléter la déclaration 2044 en détaillant recettes et charges déductibles. Puis, il reporte le revenu net foncier dans la case 4BA du formulaire 2042. En cas de déficit, celui-ci doit être mentionné en case 4BB, dans la limite de 10 700 € imputables sur le revenu global.
L’article 156-I-3° du Code Général des Impôts précise les modalités d’imputation du déficit foncier. Ainsi, l’excédent de déficit peut être reporté durant 10 ans sur l’ensemble des revenus fonciers. Il offre alors une optimisation fiscale sur le long terme pour les propriétaires réalisant d’importants travaux.
Cas particulier du LMNP au régime réel
La fiscalité immobilière 2025 impose aux bailleurs en LMNP au régime réel de produire annuellement une liasse fiscale complète comprenant une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes 2033. Cette démarche complexe nécessite généralement l’intervention d’un spécialiste pour calculer correctement les amortissements et transmettre la liasse aux impôts. Une fois cette étape réalisée, le bailleur doit reporter le résultat fiscal sur sa déclaration personnelle en annexes 2042 C PRO.
À noter : si vous souhaitez passer du régime forfaitaire (micro-BIC) au régime réel (BIC réel), vous avez jusqu’au 31 mai 2025 pour exercer votre option au réel au titre de vos revenus 2025. Cette démarche doit être formalisée par courrier adressé à l’administration fiscale.
Les honoraires d’un expert-comptable spécialisé en LMNP varient généralement entre 500 € et 800 € TTC par an, en fonction de la complexité du dossier, du nombre de biens gérés et du niveau d’accompagnement souhaité. Certaines prestations plus complètes ou personnalisées peuvent atteindre jusqu’à 1200 € par an. Toutefois, dans le cadre du régime réel d’imposition, ces frais sont considérés comme des charges déductibles des revenus locatifs. Ainsi, ils viennent réduire le résultat fiscal imposable, ce qui constitue un avantage non négligeable pour les investisseurs.
Conseils pour optimiser sa stratégie fiscale immobilière
Face aux changements de la fiscalité immobilière 2025, adapter sa stratégie devient essentiel pour préserver la rentabilité de ses investissements.
Repenser le choix entre meublé et non meublé
Avec les nouvelles règles fiscales, l’arbitrage entre location meublée et non meublée mérite une analyse approfondie. Pour certains propriétaires, basculer d’un mode à l’autre pourrait s’avérer avantageux selon la taille de leur patrimoine, la valeur de leurs biens et leurs objectifs à long terme.
Certains experts, comme Pretto, indiquent par ailleurs que la location meublée peut offrir une rentabilité nette moyenne plus élevée (environ 4,8 %) par rapport à la location nue (environ 3,7 %), notamment en raison de loyers plus élevés. Toutefois, la location meublée implique une gestion plus active et peut présenter un risque accru de vacance locative. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert en gestion immobilière pour évaluer la stratégie la plus adaptée à votre situation.
Anticiper les changements de régime fiscal
La fiscalité immobilière 2025 impose de nouvelles contraintes, notamment pour les bailleurs souhaitant changer de régime. Si vous envisagez de passer du forfaitaire (Micro BIC) au réel (BIC Réel), vous disposez jusqu’au 31 mai 2025 pour exercer cette option sur vos revenus 2025 via un courrier de levée d’option. Anticiper cette démarche peut faire une différence significative sur votre imposition.
Privilégier les investissements de long terme
Comme le souligne Arthur Rollin, Directeur Général de Casavo : “Chaque profil d’investisseur mérite une stratégie sur mesure en fonction, notamment, de son patrimoine existant et de ses objectifs.”
Les évolutions de la fiscalité immobilière 2025 traduisent clairement une volonté politique d’orienter le marché vers des investissements locatifs de long terme, considérés comme plus stables et vertueux. Adapter sa stratégie à cette nouvelle donne peut s’avérer judicieux pour optimiser sa rentabilité.
