Le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) réserve une surprise de taille pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). JD2M, plateforme spécialisée dans la déclaration des revenus locatifs, a pu consulter en avant-première le contenu du texte. La principale nouveauté ? Une potentielle réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value à la vente d’un bien LMNP. Cette mesure, visant à “corriger une spécificité du régime fiscal” du LMNP, pourrait avoir un impact significatif sur la fiscalité de ces investisseurs. Quels sont les détails de cette réforme ? Comment les LMNP seront-ils affectés ? Décryptage des enjeux et des conséquences de cette évolution fiscale majeure pour le statut LMNP dans le PLF 2025.
Sommaire :
- Les détails de la réforme LMNP dans le PLF 2025
- PLF 2025 : impact sur le calcul de la plus-value pour les LMNP
- Relativisation de la mesure pour de nombreux loueurs
- Perspectives et incertitudes autour du PLF 2025 LMNP
Les détails de la réforme LMNP dans le PLF 2025
Une modification du calcul de la plus-value
Le PLF 2025 prévoit une modification majeure pour les LMNP. Si un bien est vendu dans le cadre de l’activité de LMNP, le texte propose de réintégrer la somme des amortissements déduits grâce au régime réel d’imposition dans le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente. Cette modification s’opérerait par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts.
Concrètement, cela signifie que les LMNP ne pourraient plus bénéficier de l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente de leur bien. Ainsi, cette mesure vise à aligner davantage la fiscalité des LMNP sur celle des autres types d’investissements immobiliers.
Objectif de la mesure
L’exposé des motifs qui accompagne cette proposition indique que cette mesure vise à “corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif”. Le gouvernement semble donc considérer que l’avantage fiscal actuel du statut LMNP pourrait avoir des effets négatifs sur le marché du logement.
Cette position s’inscrit dans un contexte plus large de tension sur le marché immobilier. En effet, dans les zones touristiques, la multiplication des locations meublées de courte durée a, par ailleurs, contribué à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents.
PLF 2025 : impact sur le calcul de la plus-value pour les LMNP
Mécanisme actuel vs proposition du PLF 2025
Actuellement, les LMNP bénéficient d’un amortissement qui leur offre une fiscalité avantageuse. De plus, le calcul de la plus-value lors de la vente ne prend pas en compte ces amortissements. Or, le PLF 2025 prévoit de changer cette situation.
Pour illustrer concrètement cette modification, voici un tableau comparatif :
Ce tableau démontre clairement que la plus-value imposable serait plus élevée avec la nouvelle méthode de calcul proposée par le PLF 2025, qui intègre les amortissements déduits.
Conséquences fiscales
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value entraînerait une augmentation de l’imposition lors de la revente d’un bien LMNP. Le régime de la plus-value des particuliers taxerait les amortissements déduits. Soit un impôt sur la plus-value de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%.
En outre, cette modification pourrait avoir un impact significatif sur la rentabilité globale des investissements LMNP. En particulier pour les investisseurs qui comptaient sur une plus-value importante à la revente pour rentabiliser leur opération.
Relativisation de la mesure pour de nombreux loueurs
Le système d’abattements légaux
Même si le texte était adopté en l’état, il aurait un impact relativement limité pour de nombreux loueurs. En effet, l’imposition de la plus-value des particuliers inclut un système d’abattements légaux qui diminuent le montant de la plus-value imposable au fil des années. L’article 150 VC du Code général des impôts prévoit ces abattements.
Voici un tableau récapitulatif simplifié :
Au bout de 22 ans de détention, les loueurs sont totalement exonérés d’impôt sur la plus-value, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Ainsi, comme le souligne Baptiste Bochart, Juriste chez Jedéclaremonmeublé.com : “Même si cette réforme du calcul de la plus-value en LMNP devait venir s’appliquer en l’état, certains loueurs qui détiennent leur bien depuis longtemps n’y verraient qu’une faible différence, voire aucune”.
Les cas de donation et succession
Notons que la plus-value ne s’applique pas dans les cas de donation ou de succession. Or, c’est souvent ce qui se produit puisque l’activité de location meublée s’arrête généralement après plusieurs années. De fait, le bien retourne alors dans le patrimoine privé du loueur. De nombreux biens ne sont donc vendus que longtemps après leur acquisition. Ainsi, ils bénéficient d’une durée d’abattement plus importante.
Cette réalité du marché vient tempérer l’impact potentiel sur le LMNP de la mesure proposée dans le PLF 2025. En effet, de nombreux LMNP conservent leurs biens sur le long terme. Soit pour les transmettre à leurs héritiers, soit pour en faire leur résidence principale à la retraite.
Perspectives et incertitudes autour du PLF 2025 LMNP
Un texte en devenir
Notons que le PLF 2025 n’en est qu’à sa première version. De nombreux changements peuvent encore intervenir avant l’adoption définitive du texte. D’ailleurs, certains parlementaires ont déjà exprimé leur opposition à cette mesure ou leur volonté de la limiter aux seuls meublés de courte durée.
Cette proposition fait écho à un article que l’Assemblée nationale avait ajouté lors de son vote du projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue en janvier 2024. Cet article prévoyait la même mesure, mais uniquement pour l’activité de location meublée de courte durée. Cependant, il n’avait pas survécu au passage du texte devant le Sénat en mai.
Baptiste Bochart, Juriste chez Jedéclaremonmeublé.com, commente cette situation : “Il est crucial de suivre attentivement l’évolution de ce texte. Les débats parlementaires à venir pourraient considérablement modifier la proposition initiale, comme nous l’avons vu avec le projet de loi sur les zones tendues. Les LMNP doivent rester vigilants et prêts à adapter leur stratégie en fonction des décisions finales.”
Débats à venir
Les débats parlementaires à venir pourraient modifier significativement cette proposition. Des arguments tels que ceux avancés lors des discussions sur la loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue pourraient resurgir, notamment la volonté de ne pas légiférer “à l’aveugle” sans connaître l’impact réel d’une telle mesure.
Les sénateurs s’étaient montrés prudents. Ils n’ont pas souhaité adopter une mesure sans en connaître précisément les conséquences sur le marché du logement et sur les investisseurs LMNP. Il est probable que ces mêmes préoccupations ressurgiront lors des discussions autour du PLF 2025.
Enjeux économiques et sociaux
La mesure proposée dans le PLF 2025 pour le LMNP s’inscrit dans un contexte plus large de réflexion sur l’équilibre du marché locatif. En effet, le gouvernement cherche à trouver un compromis entre plusieurs objectifs :
- Encourager l’investissement locatif pour augmenter l’offre de logements
- Limiter la spéculation immobilière et la hausse des prix dans certaines zones tendues
- Favoriser l’accès au logement pour les résidents permanents, notamment dans les zones touristiques
La modification du régime fiscal des LMNP pourrait avoir des répercussions sur ces différents aspects. Il faudra donc suivre attentivement les débats et les éventuelles études d’impact qui pourraient être réalisées pour évaluer les conséquences de cette mesure.
Conseils aux LMNP face à cette évolution potentielle
Anticiper et s’informer
Face à ces changements potentiels, il est primordial pour les LMNP actuels et futurs de :
- Rester informés de l’évolution du texte du PLF 2025 au cours du processus législatif
- Consulter des professionnels (experts-comptables, avocats fiscalistes) pour évaluer l’impact potentiel sur leur situation personnelle
- Envisager différents scénarios de gestion de leur patrimoine immobilier en fonction de l’évolution de la législation
Optimiser sa stratégie d’investissement
En fonction de l’issue des débats sur le PLF 2025, les LMNP pourraient être amenés à revoir leur stratégie d’investissement. Quelques pistes de réflexion :
- Privilégier les investissements de long terme pour bénéficier au maximum des abattements sur les plus-values
- Envisager une diversification des investissements pour ne pas dépendre uniquement du statut LMNP
- Étudier la possibilité de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour les investisseurs les plus importants
Conclusion
Le PLF 2025 LMNP promet d’être un sujet de discussions intenses dans les mois à venir, avec des implications pour les loueurs en meublé non professionnels. Si la mesure proposée visant à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value était adoptée, elle marquerait un tournant significatif dans la fiscalité des LMNP.
Cependant, il est important de garder à l’esprit que le texte n’en est qu’à ses premières étapes et que de nombreuses modifications peuvent encore intervenir. Certes, les débats parlementaires à venir permettront d’affiner la mesure et d’en évaluer plus précisément les conséquences.
Les propriétaires LMNP devront rester attentifs à l’évolution de ce texte et à ses conséquences sur leur stratégie d’investissement et de gestion locative. Dans tous les cas, une analyse approfondie de sa situation personnelle et un conseil professionnel seront essentiels pour naviguer dans ce nouveau paysage fiscal potentiel.
Enfin, il convient de rappeler que malgré ces possibles changements, le statut LMNP reste un outil d’investissement immobilier intéressant, offrant de nombreux avantages fiscaux. La clé résidera dans l’adaptation des stratégies d’investissement aux nouvelles réalités du marché et du cadre législatif.
