Le rapport Le Meur, rendu public en juillet 2024, suscite un vif débat dans le monde de la location meublée. Commandé par Elisabeth Borne à la députée Annaïg Le Meur, ce document propose une refonte majeure de la fiscalité location meublée en France. Au cœur des discussions : la fin potentielle du régime des bénéfices industriels et commerciaux pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Quels sont les enjeux de cette réforme ? Comment pourrait-elle transformer le paysage locatif français ? Plongeons dans les détails de ce rapport controversé et ses possibles conséquences.
Sommaire :
- Les propositions clés du rapport Le Meur
- Les scénarios de réforme proposés
- Impacts potentiels sur la fiscalité location meublée
- Réactions et perspectives sur la fiscalité location meublée
Les propositions clés du rapport Le Meur
La fin du régime BIC pour les LMNP
Le rapport suggère de mettre fin à l’affiliation des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, cette mesure vise à harmoniser le traitement fiscal des locations nues et meublées. Selon le rapport, “ cette modification permettrait de rétablir une équité fiscale entre les différents types de location”.
Création d’un régime commun
Une proposition majeure est l’établissement d’un régime fiscal unique pour tous les types de location, qu’elles soient nues ou meublées. Ce changement simplifierait considérablement le système actuel. À cet effet, le rapport précise que “ce nouveau régime commun permettrait une meilleure lisibilité et une simplification administrative pour les contribuables”.
Modification des seuils LMNP/LMP
Par ailleurs, Le rapport recommande de revoir à la hausse le seuil de recettes permettant de distinguer les LMNP des loueurs en meublé professionnels (LMP). Cette mesure vise donc à limiter le passage au statut LMP. Actuellement, le seuil est fixé à 23 000 € de recettes annuelles. Le rapport propose de le porter à 50 000 €, ce qui “permettrait de mieux refléter la réalité économique de l’activité”.
Fiscalité location meublée : les scénarios de réforme proposés
Scénarios 1 et 1 bis : un régime micro commun
Ces scénarios prévoient un régime micro avec des abattements de 40% (scénario 1) ou 50% (scénario 1 bis) pour toutes les locations, sans distinction entre meublé et nu. À titre de comparaison, le régime micro-BIC actuel pour les LMNP offre un abattement de 50% pour les meublés de tourisme classés et 71% pour les autres.
Scénarios 2 et 2 bis : distinction courte/longue durée
Ces options maintiennent une différence entre locations courte et longue durée. À cet égard, les abattements varient selon la durée de location, favorisant les baux long terme. Par exemple, le scénario 2 propose un abattement de 40% pour la longue durée et 30% pour la courte durée.
Scénario 3 : l’option de l’amortissement forfaitaire
Ce scénario, tout en proposant un régime micro commun, conserve la possibilité d’un amortissement forfaitaire de 2% pour les locations longue durée au régime réel. Ainsi, cette option “ vise à encourager l’investissement dans le logement locatif de longue durée”.
Impacts potentiels sur la fiscalité location meublée
Bouleversement pour les LMNP
La fin du régime BIC pour les LMNP pourrait significativement modifier leurs avantages fiscaux actuels. Notamment en termes d’amortissement des biens. Selon une estimation du rapport, “ cette mesure pourrait concerner plus d’un million de contribuables déclarant des revenus de location meublée”.
Simplification administrative
Notons que l’instauration d’un régime commun pourrait simplifier les démarches pour les propriétaires. Ce qui réduirait ainsi la complexité du système fiscal actuel. D’ailleurs, le rapport cite une étude indiquant que “ 70% des propriétaires interrogés trouvent le système actuel trop complexe”.
Effets sur le marché locatif
De plus, ces changements pourraient influencer les choix des investisseurs, potentiellement en faveur de la location nue ou longue durée selon le scénario retenu. En cela, le rapport estime que “ ces mesures pourraient entraîner une réorientation de 15% à 20% des investissements actuellement dirigés vers la location meublée de courte durée”.
Réactions et perspectives sur la fiscalité location meublée
Débats au sein de la classe politique
Le rapport sur la fiscalité location meublée suscite des discussions animées. En effet, on évoque le sort d’un rapport similaire de 2016 qui n’avait pas abouti à des changements législatifs.
Comme le souligne Baptiste Bochart, juriste chez Jedeclaremonmeuble.com, “ il faudrait à tout le moins que la classe politique s’entende sur un texte. Or en la matière rien n’est moins sûr”.
Critiques sur l’analyse du marché
Certains remettent en question l’interprétation des chiffres du rapport, notamment l’attribution de la hausse des LMNP uniquement aux meublés de tourisme. À ce sujet, le rapport mentionne une augmentation de 52,4% du nombre de contribuables déclarant des revenus de location meublée entre 2017 et 2021. Ainsi, ils sont passés de 670 000 à plus d’un million.
Cependant, comme le souligne Baptiste Bochart, “ dans ces plus de 50% de contribuables se trouvent à la fois des investisseurs en résidence service, des contribuables qui louent sur la longue durée, mais également de très nombreux contribuables qui louent sur la courte durée sans toutefois que le logement qu’ils louent puisse d’une autre manière être loué sur la longue durée”.
Incertitudes sur l’application
Le chemin législatif reste long et incertain. L’opposition de certains groupes parlementaires laisse présager des débats houleux avant toute mise en œuvre.
Comme le conclut Baptiste Bochart, “ lorsque l’on voit l’opposition de différents groupes parlementaires à des réformes qui toucheraient uniquement les meublés de tourisme, il y a donc fort à parier qu’un projet de réforme qui passe de la chasse aux meublés de courte durée à la chasse au LMNP suscite bien évidemment de très fortes oppositions”.
En conclusion, le rapport Le Meur sur la fiscalité location meublée propose des changements potentiellement majeurs pour le secteur. Bien que visant à simplifier et harmoniser le système fiscal, ces propositions soulèvent de nombreuses questions et inquiétudes parmi les acteurs du marché locatif. La complexité du sujet et les enjeux économiques importants laissent présager un long processus de débats et de négociations avant toute mise en application concrète. Certes, les propriétaires et investisseurs dans la location meublée devront rester attentifs aux développements futurs de cette réforme potentielle. Car, celle-ci pourrait bien redessiner le paysage de l’investissement locatif en France.
