Une étude réalisée par Asterès pour Meilleurtaux.com essaye de répondre à cette question qui pouvait paraître évidente dans les années 2000, et qui l’est beaucoup moins aujourd’hui. Acheter plutôt que de louer demeure t-il un choix rationnel alors que la croissance des prix devrait être contenue au cours des prochaines années ?
En effet, avec une augmentation des prix des logements anciens de 7,4% par an en moyenne entre 2000 et 2010, généralement en moins de cinq ans, l’acheteur pouvait revendre son bien avec une plus-value compensant amplement l’ensemble des frais liés à son acquisition (frais de notaire, frais d’agence, intérêts versés, etc.) et à son entretien. Dès lors, le choix d’acheter plutôt que de louer était la solution de bon sens pour tout ménage ne prévoyant pas de déménager à court terme.
Aujourd’hui, l’évolution des prix immobiliers est incertaine, que cela soit sur le court, moyen ou long terme. L’hypothèse d’une croissance des prix comparable à celle du revenu des ménages est donc à privilégier. L’acquisition d’un logement ne serait alors plus une opération aussi rentable qu’au cours des années 2000 et le choix de louer deviendrait économiquement rationnel que sous certaines conditions. Ces conditions tiennent notamment à la durée de détention du bien, à la capacité d’apport du ménage, aux taux d’emprunt et au rendement espéré d’un placement financier. L’impact de l’évolution future des prix reste néanmoins l’élément déterminant. Une croissance anticipée des prix de 4% par an au lieu de 2% modifie nettement les résultats en faveur de l’achat.
Le scénario d’une stabilité des prix sur plusieurs années, voire d’une baisse, n’est pas à écarter. En effet, les prix immobiliers sont actuellement surévalués et le contexte économique défavorable pourrait conduire le marché à amorcer une correction pouvant s’étaler sur plusieurs années. La location permet dans ce cas d’attendre que les prix aient suffisamment baissé ou que la situation économique des ménages concernés ait évolué, avant d’envisager une acquisition. En 2013, si les taux historiquement bas ont permis de diviser par deux les coûts d’emprunt (par rapport à 2000 où les taux atteignaient 6% en moyenne) l’incertitude sur l’évolution des prix peut conduire à s’interroger sur l’arbitrage achat-location, au cas par cas.
Pour répondre à cette question, le cabinet Asterès a fait diverses hypothèses et retenu 3 scénarios d’évolution de prix, plus ou moins haussiers. Il en ressort que la durée de détention pour que l’achat soit préférable varie de 3 à 8 ans en moyenne en France en fonction des hypothèses. « Une analyse économique des coûts et des gains d’un achat et d’une location sur longue période montre que le choix optimum pour un ménage repose sur la conjonction d’une multitude d’éléments connus, comme le prix d’achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et éventuellement la durée de détention du bien ; mais d’autres sont inconnus et relèvent alors d’hypothèses, comme l’évolution des prix immobiliers et des loyers, ou encore le rendement d’un placement financier qui influent fortement sur le choix d’acheter ou de louer », analyse Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès.
Trois scénarios d’évolution de prix pour la France métropolitaine
Valorisation du prix/m2 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 et au-delà | Durée de détention minimum pour que l’achat soit préférable à la location |
Scénario « hausse » | +0% | +2% | +4% | +4% | 3 ans |
Scénario central | -3% | 0% | +2% | +2% | 5 ans |
Scénario « baisse » | -5% | -5% | 0% | +2% | 8 ans |
Supposons un ménage acquérant aujourd’hui un logement ancien de 75 mètres carrés pour une valeur de 178.500 euros. L’acquisition est financée par un apport de 20% et un emprunt de 154.800 euros sur 20 ans, au taux de 3,54% (3,20% + 0,34% d’assurance). Ces montants permettent de couvrir aussi bien le prix du bien que les frais de notaire et les frais annexes. En prenant en compte le remboursement du crédit, les charges d’entretien et la taxe foncière, le coût périodique du logement s’élève à 13.110 euros la première année. La valeur de marché de ce logement suit l’un des trois scénarios et les charges d’entretien et la taxe foncière augmentent de 2% par an.
Du côté de la location, le loyer moyen en France est de 12,6 euros par mètre carré, soit 11.340 euros par an (la rentabilité locative brute est donc ici de 6,4%). En supposant que les loyers sont stables pendant deux ans puis progressent de 1,5% par an. N’achetant pas le bien, le ménage est en mesure de placer 38.700 euros (montant de l’apport en cas d’achat) pour en retirer un revenu financier. Le loyer étant inférieur aux charges supportées en cas d’achat, le ménage locataire dégage une capacité d’épargne théorique de 1.770 euros la première année. L’épargne théorique dégagée chaque année est placée pour générer un revenu financier. Le rendement financier garanti serait de 2% par an.
Sous ces conditions et dans le scénario central, il est nécessaire de conserver le bien au moins 5 ans, soit au moins jusqu’en 2017, pour que son acquisition soit financièrement avantageuse par rapport à sa location.
Parmi les facteurs ayant une forte influence figure la rentabilité locative qui peut varier sensiblement d’une ville à une autre. « Le choix d’acheter ou de louer différera d’une ville à une autre au regard du niveau des prix des logements et des loyers. Dans certaines villes, l’écart est très faible, rendant l’achat plus que pertinent alors que dans d’autres villes comme Paris – qui fait encore figure d’exception – l’écart est tel qu’il faut un grand nombre d’années pour faire pencher la balance en faveur de l’achat. Par ailleurs, plus la durée de détention du bien est élevée, plus il est préférable d’acheter car les coûts fixes s’amortissent au fil du temps », explique Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.
Simulation « acheter ou louer ? » pour 70 m2 dans 8 villes de France
Ville | Prix/m2* | Loyer /m2** | Durée de détention pour que l’achat soitpréférable à la location (scénario central) | Durée de détention (scénario haussier/baissier) |
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Paris | 8 339 € | 24,40 € | 21 ans | 8 ans / 27 ans |
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Strasbourg | 2 252 € | 12,70 € | 4 ans | 3 ans / 7 ans |
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Lyon | 3 171 € | 12,60 € | 13 ans | 5 ans / 18 ans |
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Marseille | 2 466 € | 12,40 € | 6 ans | 3 ans / 10 ans |
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Nantes | 2 600 € | 11,60 € | 9 ans | 4 ans / 14 ans |
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Bordeaux | 2 930 € | 12,70 € | 9 ans | 4ans / 14 ans |
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Lille | 3 078 € | 13,40 € | 9 ans | 4ans / 13 ans |
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Clermont-Ferrand | 1 600 € | 10,20 € | 4 ans | 3 ans / 6 ans |
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*Source : Notaires de France ** Source : CLAMEUR | |||||
Focus Paris
Supposons un ménage acquérant aujourd’hui un logement ancien à Paris de 70 m2 pour une valeur de 590.800 euros. L’acquisition est financée par un apport de 20% et un emprunt de 510.808 euros sur 20 ans, au taux de 3,54% (assurance comprise). Ces montants permettent de couvrir aussi bien le prix du bien que les frais de notaire et les frais annexes. En prenant en compte le remboursement du crédit, les charges d’entretien et la taxe foncière, le coût périodique du logement s’élève à 37.976 euros la première année. En supposant que la valeur de marché de ce logement suit le scénario central et que les charges d’entretien et la taxe foncière augmentent de 2% par an.
Du côté de la location, le loyer s’établit à Paris à 24,4 euros par mètre carré, soit 20.496 euros par an. N’achetant pas le bien, le ménage est en mesure de placer 127.702 euros (montant de l’apport en cas d’achat) pour en retirer un revenu financier. Le loyer étant inférieur aux charges supportées en cas d’achat, le ménage locataire dégage une capacité d’épargne théorique de 17.480 euros la première année. L’épargne théorique dégagée chaque année est placée pour générer un revenu financier. Nous supposons que le loyer est stable pendant 2 ans, puis progresse de 1,5% par an.
Dans ces conditions, l’achat est préférable si le bien est conservé au moins 21 ans. Le bilan financier de l’achat s’améliore à partir de 11 années (amortissement des frais fixes), mais devient positif à partir de la 24ème année (la plus-value dépasse alors l’ensemble des dépenses réalisées depuis la date d’acquisition). Le coût net de la location est relativement faible car : le locataire bénéficie d’une capacité d’épargne théorique importante ; les montants épargnés grâce à la location (apport et épargne théorique) génèrent un revenu financier conséquent qui contrebalance le coût du loyer.
La décision d’acheter ou louer ne peut être prise qu’au seul regard d’un modèle économique. Le logement n’est pas un bien comme les autres et l’intérêt financier n’est pas le seul moteur de la décision d’achat. « Le choix de devenir propriétaire n’est pas motivé seulement par la plus-value potentielle à la revente mais aussi et surtout par l’envie de transmettre un patrimoine à ses enfants, préparer sa retraite, se sentir vraiment chez soi avec en outre l’aspect rassurant de la pierre comme valeur refuge. Ce n’est pas seulement un acte économique », conclut Hervé Hatt.
Consulter l’intégralité de l’étude
Le simulateur Excel acheter-louer
Source : www.meilleurtaux.com
