Le marché de l’immobilier neuf connaît un tournant historique en 2025. Selon le 15e baromètre semestriel d’Empruntis et Trouver-un-logement-neuf.com, les prix reculent dans neuf des dix plus grandes villes françaises. Ainsi, Bordeaux affiche une baisse spectaculaire de 11,50% et Nantes de près de 20%. Parallèlement, les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3,30% et le PTZ universel relance l’accès à la propriété. Face à ces bouleversements, une question se pose : qui profite vraiment de cette nouvelle donne ? La réponse est claire. Les primo-accédants deviennent les grands gagnants de ce marché en mutation. Cet article décrypte les tendances de l’immobilier neuf, analyse le profil des nouveaux emprunteurs et révèle comment certains acquéreurs économisent jusqu’à 50 000 € dans leur projet immobilier.
Sommaire :
- Pourquoi les prix de l’immobilier neuf baissent-ils en 2025 ?
- Comment les taux d’intérêt impactent-ils l’immobilier neuf ?
- Qui sont les nouveaux acheteurs dans l’immobilier neuf ?
- Quelle capacité d’emprunt selon votre ville dans l’immobilier neuf ?
- Combien pouvez-vous économiser en achetant dans l’immobilier neuf ?
- Quelles perspectives pour l’immobilier neuf en 2026 ?
À retenir – Immobilier neuf en 2025
- Les prix baissent drastiquement : jusqu’à -20% à Nantes, -11,5% à Bordeaux.
- Le PTZ universel change la donne : le taux moyen chute à 1,23% grâce au mix prêt classique + PTZ, dopant le pouvoir d’achat.
- Les jeunes reviennent massivement : l’âge moyen passe à 35 ans et 34% des acquéreurs ont entre 20 et 29 ans.
- Économies record dans certaines villes : jusqu’à 83 760€ sur 20 ans à Nantes, 49 680€ à Bordeaux dans l’immobilier neuf.
- 2026 reste favorable : taux stables autour de 3,3-3,5%, maintien du PTZ et prix contenus créent une fenêtre d’opportunité.
Pourquoi les prix de l’immobilier neuf baissent-ils en 2025 ?
Une correction généralisée dans les grandes métropoles
Le marché de l’immobilier neuf traverse une phase de correction majeure. Entre avril et octobre 2025, les données du portail Trouver-un-logement-neuf.com révèlent des baisses significatives. Nantes enregistre la chute la plus impressionnante avec -19,99% sur le prix moyen d’un trois-pièces. Concrètement, le prix passe de 309 100 € à 247 300 €. Bordeaux suit avec -11,50%, passant de 314 700 € à 278 500 €.
Par ailleurs, Lille et Montpellier affichent également des reculs respectifs de -7,36% et -7,16%. À Lille, le prix moyen chute de 327 300 € à 303 200 €. À Montpellier, il descend de 303 200 € à 281 500 €.
Les métropoles touchées sans exception
Paris, malgré son statut de capitale, n’échappe pas à cette tendance. La ville enregistre une légère baisse de -0,24%. Le prix moyen d’un T3 passe ainsi de 868 900 € à 866 800 €. Lyon recule également de -1,85%, passant de 394 500 € à 387 200 €.
De même, Marseille affiche une baisse de -6,11%, de 312 500 € à 293 400 €. Strasbourg suit avec -2,79%, passant de 307 700 € à 299 100 €. Enfin, Toulouse enregistre -3,84%, passant de 292 000 € à 280 800 €. Ces chiffres proviennent du 15e baromètre semestriel d’Empruntis publié le 12 novembre 2025.
Les facteurs explicatifs de cette baisse
Ces diminutions s’expliquent par plusieurs facteurs convergents. D’abord, une offre recentrée sur la résidence principale remplace progressivement l’investissement locatif. Ensuite, des dispositifs comme le Bail Réel Solidaire (BRS) favorisent des programmes plus accessibles. La TVA réduite joue également un rôle majeur.
En conséquence, ces mécanismes tirent les prix moyens vers le bas dans l’immobilier neuf. Plus précisément, le BRS permet d’acquérir un logement en dissociant le foncier du bâti. Ainsi, le coût d’acquisition diminue de 20 à 40% selon les zones.
Nice, l’exception qui confirme la règle
Seule Nice échappe à cette tendance baissière. La ville azuréenne connaît une hausse de 11,43% entre avril et octobre 2025. Le prix moyen d’un trois-pièces y atteint désormais 490 300 €. Six mois auparavant, il s’établissait à 440 000 €.
Cette exception s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, la demande reste soutenue sur la Côte d’Azur. D’autre part, l’offre demeure limitée. La pression foncière et l’attractivité touristique maintiennent les prix élevés dans l’immobilier neuf niçois.
Une raréfaction de l’offre à surveiller
Cette baisse des prix ne signifie pas un effondrement du marché. Au contraire, l’offre se contracte progressivement. À Nantes par exemple, les programmes disponibles privilégient désormais les T4 et T5 familiaux. En revanche, les T3 deviennent plus rares. Or, cette typologie constitue la référence dans l’immobilier neuf.
Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, résume la situation dans le baromètre : “La baisse des prix traduit moins une chute de valeur qu’une recomposition du marché autour de produits accessibles aux primo-accédants. Si les acheteurs gagnent aujourd’hui en pouvoir d’achat, ils disposent en réalité de moins de choix.”
Cette transformation du marché modifie profondément les opportunités d’achat. D’un côté, les prix baissent et favorisent l’accès à la propriété. De l’autre, le choix se restreint pour les acquéreurs. Par conséquent, les acheteurs doivent agir rapidement lorsqu’un bien correspond à leurs critères. De plus, cette raréfaction pourrait freiner la relance du secteur à moyen terme. Néanmoins, elle témoigne d’une volonté claire de soutenir les primo-accédants dans l’immobilier neuf.
Comment les taux d’intérêt impactent-ils l’immobilier neuf ?
Une stabilité bienvenue après des mois de tension
Entre avril et octobre 2025, les taux d’intérêt affichent une remarquable stabilité. Le marché de l’immobilier neuf bénéficie de conditions légèrement plus favorables que l’ancien. Les taux oscillent autour de 3,08% à 3,09% selon les données d’Empruntis. Cette stabilité contraste fortement avec les fluctuations importantes observées précédemment. En 2023 et 2024, les taux avaient dépassé les 4%. Désormais, cette accalmie offre une meilleure visibilité aux acquéreurs.
Les facteurs de cette stabilité des taux
Plusieurs éléments expliquent ce plateau. D’abord, la Banque Centrale Européenne maintient ses taux directeurs élevés. Cette politique vise à contenir l’inflation. Ensuite, les banques adoptent une stratégie prudente mais compétitive. Ainsi, elles restent sélectives pour maîtriser les risques. Toutefois, elles continuent de soutenir le secteur du neuf. En conséquence, cette stabilité offre des conditions avantageuses pour certains profils d’emprunteurs dans l’immobilier neuf.
Le PTZ, un levier décisif pour les primo-accédants
L’extension du Prêt à Taux Zéro universel depuis avril 2025 change la donne. Ce dispositif gouvernemental booste considérablement la capacité d’achat des primo-accédants dans l’immobilier neuf. Le taux moyen appliqué chute spectaculairement. Il passe de 2,03% à 1,23% entre octobre 2024 et octobre 2025. Ces données proviennent du baromètre.
Cette baisse de 0,80 point s’explique par un effet de moyenne. Le taux combine plusieurs éléments. D’une part, le prêt principal oscille entre 2 et 2,5%. D’autre part, le PTZ affiche un taux à 0%. Enfin, des prêts bonifiés à taux réduit complètent le montage. Par conséquent, ce mix de financements fait mécaniquement chuter le taux global. Il soutient directement la solvabilité des ménages. De plus, il améliore leur reste à vivre mensuel.
Le PTZ 2025 permet de financer une part importante de l’opération. En zone tendue (A et A bis), il couvre jusqu’à 50% du montant. En zone B1, il atteint jusqu’à 40%. Néanmoins, ces avantages s’appliquent uniquement aux primo-accédants. Ils sont également soumis à des conditions de ressources.
Qui sont les nouveaux acheteurs dans l’immobilier neuf ?
Un rajeunissement marqué des emprunteurs
Le profil type de l’acheteur dans l’immobilier neuf évolue rapidement. L’âge moyen des emprunteurs passe de 37 à 35 ans entre octobre 2024 et octobre 2025. Cela représente un rajeunissement de 2 ans. Plus significatif encore, la part des 20-29 ans bondit de 25% à 34%. Cette progression de 9 points confirme le retour massif des jeunes actifs sur le marché.
Le revenu moyen des acquéreurs recule également. Il passe de 4 843 € à 4 567 € mensuels. Cette baisse de 276 € représente 5,7%. Elle témoigne d’une ouverture du marché à des profils légèrement moins aisés. En effet, les établissements bancaires élargissent leur cible. Ils visent davantage de primo-accédants. Les dispositifs gouvernementaux soutiennent cette dynamique.
L’évolution des revenus et des budgets
Le budget global moyen du projet atteint 397 336 € selon le baromètre. La durée moyenne des prêts s’établit à 7,9 ans. Ces chiffres illustrent une volonté d’accompagner les jeunes ménages.
Par ailleurs, Caroline Pasquereau, Directrice de la Communication et du Marketing d’Empruntis, souligne : “Notre constat est double : d’une part, l’écosystème de financement – taux stable, durées ajustées et PTZ élargi – redonne un véritable pouvoir d’achat immobilier aux primo-accédants ; d’autre part, l’expertise de courtage devient déterminante pour optimiser le montage, sécuriser la solvabilité et accélérer la décision bancaire.”
La résidence principale au cœur des projets
La finalité des acquisitions évolue radicalement. La part de la résidence principale bondit de 86% à 94,8%. Cela représente une hausse de 8,8 points. Parallèlement, l’investissement locatif s’effondre. Il passe de 7% à 4,8%, perdant 2,2 points. La résidence secondaire reste marginale à 0,3%. Cette recomposition s’explique par la fin de certains dispositifs fiscaux incitatifs. Le Pinel classique en est un exemple. En conséquence, le marché de l’immobilier neuf se recentre clairement sur l’habitat personnel.
Ce basculement vers la résidence principale traduit un changement profond. Désormais, les acquéreurs privilégient leur logement personnel. Ils délaissent l’investissement locatif devenu moins attractif fiscalement. De plus, cette tendance s’inscrit dans une logique de sécurisation patrimoniale. Les jeunes ménages préfèrent se constituer un toit avant d’envisager l’investissement.
Quelle capacité d’emprunt selon votre ville dans l’immobilier neuf ?
Des disparités territoriales importantes
Pour une mensualité de 1 000 € par mois, la capacité d’emprunt varie considérablement selon les métropoles. Lyon et Marseille affichent un taux moyen identique de 3,25%. Lyon permet une capacité d’emprunt de 176 506 €. Marseille offre 175 520 €.
Lille se distingue avec un taux très compétitif de 0,45%. La capacité d’emprunt y atteint 175 520 €. Toulouse, avec un taux identique de 0,45%, permet également d’emprunter 175 520 €. Nice, malgré un taux à 0%, présente une capacité d’emprunt non communiquée dans le baromètre.
Ces villes profitent d’un contexte local avantageux. D’abord, le marché du travail y reste solide. Ensuite, l’attractivité régionale demeure forte. De plus, la relance de l’offre dans l’immobilier neuf favorise l’accès au crédit. Par conséquent, ces métropoles accroissent la capacité d’emprunt des acquéreurs. Elles attirent ainsi davantage de primo-accédants en quête d’un premier logement.
Les villes où emprunter devient plus difficile
À l’inverse, certaines villes présentent des conditions moins favorables. Paris affiche un taux de -0,44% avec une capacité d’emprunt de 174 739 €. Nantes se distingue négativement avec un taux identique de -0,44%. Strasbourg et Montpellier présentent également un taux de -0,44%. Ces taux négatifs limitent les capacités d’emprunt.
Plusieurs facteurs expliquent ces contraintes. D’une part, la faible offre disponible pèse sur le marché. D’autre part, la fiscalité locale connaît une hausse. Enfin, les prix restent soutenus.
L’adaptation des banques aux réalités locales
Ces écarts reflètent les stratégies bancaires différenciées. Les établissements adaptent leurs conditions aux réalités locales. Ils tiennent également compte des profils des clients. L’impact du PTZ varie selon les territoires.
Caroline Pasquereau précise : “Ces différences tiennent aussi à la stratégie des banques, qui adaptent leurs conditions aux réalités locales et au profil des clients, ainsi qu’à l’impact variable du PTZ ou des dispositifs d’aide selon les territoires.”
Combien pouvez-vous économiser en achetant dans l’immobilier neuf ?
Des gains substantiels dans plusieurs villes
L’évolution du pouvoir d’achat entre avril et octobre 2025 révèle des opportunités majeures. À Nantes, la mensualité moyenne pour un T3 chute de 349 € mensuels. Elle passe de 1 777 € à 1 428 €. Sur un prêt de 20 ans (240 mois), cela représente une économie totale de 83 760 €.
Bordeaux suit avec 49 680 € d’économie. La mensualité baisse de 207 €, passant de 1 801 € à 1 594 €. Lille permet d’économiser 35 040 € sur la durée du crédit. La mensualité se réduit de 146 €, passant de 1 873 € à 1 727 €.
Les économies ville par ville dans l’immobilier neuf
Marseille et Montpellier offrent chacune 27 840 € d’économies potentielles. À Marseille, la baisse atteint 116 €, passant de 1 780 € à 1 664 €. À Montpellier, la mensualité descend également de 116 €, de 1 727 € à 1 611 €.
Toulouse permet d’économiser 17 040 € avec une baisse de 71 € de mensualité. Lyon offre 12 480 € d’économies grâce à une baisse de 52 €. Strasbourg permet d’épargner 9 840 € avec une réduction de 41 €. Enfin, Paris affiche 2 880 € d’économies seulement, avec une baisse de 12 € de mensualité.
La méthode de calcul des économies réalisées
Ces gains résultent d’une combinaison vertueuse. D’une part, les prix baissent dans l’immobilier neuf. D’autre part, les taux se stabilisent autour de 3,3%. La méthode de calcul, précisée dans le baromètre, multiplie la baisse de mensualité par 240 mois. On obtient ainsi l’économie totale sur 20 ans.
Par conséquent, les acquéreurs gagnent considérablement en pouvoir d’achat. Cette situation favorise l’accès à la propriété pour les primo-accédants. Elle leur permet également d’envisager des projets plus ambitieux.
Nice, une exception coûteuse
À contre-courant, Nice pénalise les acheteurs. La mensualité moyenne passe de 2 507 € à 2 793 €. Cela représente une hausse de 286 € mensuels. Sur 20 ans, le surcoût atteint 68 640 €. Cette situation exceptionnelle s’explique par la forte hausse des prix locaux. La progression atteint +11,43%. Même avec des taux stables autour de 3,3%, l’immobilier neuf y devient moins accessible. Les acquéreurs doivent donc prévoir un budget nettement supérieur.
Caroline Pasquereau analyse : “Sans surprises, dans les villes où les prix baissent, même avec un taux d’emprunt moyen autour de 3,3%, les acheteurs gagnent en pouvoir d’achat réel. À l’inverse, les hausses de prix comme à Nice, couplées à des taux inchangés, limitent la capacité d’acquisition et nécessitent souvent une optimisation accrue du financement.”
Cette analyse souligne l’importance du choix géographique. En effet, la ville d’achat impacte directement le budget disponible. Par ailleurs, un accompagnement par un courtier devient essentiel dans les zones tendues.
Quelles perspectives pour l’immobilier neuf en 2026 ?
Un marché dynamique mais prudent
Le début 2026 s’annonce prometteur pour l’immobilier neuf selon les experts. Les taux d’intérêt devraient rester stables. Une légère hausse autour de 3,3-3,5% reste possible. Cette pression modérée sur la capacité d’emprunt concernera particulièrement les grandes métropoles. Cependant, la baisse des prix constatée dans plusieurs villes devrait compenser cette évolution. Elle soutiendra le pouvoir d’achat des acquéreurs. De plus, le maintien du PTZ et des aides publiques continuera de faciliter l’accès au crédit.
Un assouplissement progressif des critères bancaires est également attendu. Ces éléments favoriseront les primo-accédants dans l’immobilier neuf. Les projets en résidence principale resteront prioritaires.
Caroline Pasquereau déclare : “Pour début 2026, le marché du neuf devrait rester dynamique mais prudent. Les taux d’intérêt, stables ou en légère hausse autour de 3,3-3,5%, maintiendront une pression sur la capacité d’emprunt, particulièrement dans les grandes métropoles. La baisse des prix constatée dans plusieurs villes devrait soutenir le pouvoir d’achat, favorisant les primo-accédants et les projets en résidence principale.”
Une fenêtre d’opportunité à saisir
Céline Coletto encourage les acquéreurs potentiels.
Elle déclare : “Depuis l’arrivée du PTZ universel en avril dernier, renforcé par les prêts bonifiés, les primo-accédants sont de retour sur le marché du neuf. L’âge moyen des emprunteurs a chuté à 35 ans, la part des 20-29 ans progresse fortement et l’accès à la résidence principale devient plus simple grâce à des offres spécialement pensées pour eux par les promoteurs immobiliers. C’est une fenêtre de tir à saisir pour acheter neuf avant que ces conditions favorables ne changent.”
La convergence entre PTZ universel, prêts bonifiés et baisse des prix crée un contexte exceptionnel. Cette configuration avantageuse ne durera probablement pas éternellement. Les acquéreurs ont donc intérêt à agir rapidement.
Les opportunités pour les acquéreurs bien accompagnés
Les opportunités resteront réelles pour les acquéreurs bien accompagnés. Une segmentation marquée selon les territoires continuera de caractériser l’immobilier neuf en 2026. L’expertise d’un courtier devient déterminante. Elle permet d’optimiser le montage financier et de sécuriser la solvabilité. Enfin, elle accélère la décision bancaire face à la sélectivité maintenue des établissements prêteurs. Par conséquent, se faire accompagner constitue un avantage décisif pour réussir son projet dans l’immobilier neuf.
