Le Sénat vient d’adopter le statut bailleur privé 2026, une réforme fiscale qui devait sauver l’investissement locatif. Pourtant, selon l’UNIS et la FPI, le dispositif arrive mort-né. Les sous-amendements gouvernementaux ont vidé le texte de sa substance en quelques minutes. Résultat : un dispositif d’amortissement censé relancer un marché en chute de 80% depuis 2019, mais qui ne produira probablement aucun logement supplémentaire. L’effort d’épargne mensuel grimpe de 400 à 700 euros, rendant l’investissement inaccessible. Alors que le pays traverse une crise du logement sans précédent, cette réforme rate sa cible. Décryptage complet des amendements votés, des conditions d’accès et des véritables impacts de ce statut bailleur privé 2026 qui divise les professionnels de l’immobilier.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le statut bailleur privé 2026 ?
- Quelles sont les conditions d’accès au statut bailleur privé 2026 ?
- Comment fonctionne l’amortissement dans le statut bailleur privé 2026 ?
- Pourquoi le statut bailleur privé 2026 suscite-t-il la polémique ?
- Quelles conséquences pour le marché locatif français ?
- Quelles autres mesures fiscales pour la location ?
À retenir – Statut bailleur privé 2026
- Le dispositif permet l’amortissement fiscal des logements neufs ou anciens rénovés achetés entre 2026 et 2028.
- Les taux varient de 3% à 5,5% selon le type de bien et le loyer pratiqué.
- La déduction fiscale est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer.
- Les sous-amendements gouvernementaux ont fait grimper l’effort d’épargne de 400 à 700 euros mensuels.
- Le dispositif ne relancera probablement pas la production de logements selon les professionnels.
Qu’est-ce que le statut bailleur privé 2026 ?
Un dispositif expérimental d’amortissement fiscal
Le statut bailleur privé 2026 introduit un mécanisme d’amortissement pour les investisseurs locatifs. Ce dispositif expérimental concerne trois catégories de biens. D’abord, les biens acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Ensuite, les biens en état futur d’achèvement. Enfin, ceux dont le permis de construire aura été déposé durant cette période.
L’objectif affiché vise à relancer l’investissement locatif privé dans un contexte de crise du logement. En effet, le rapport Daubresse-Cosson révèle un effondrement massif du marché. Ainsi, celui-ci affiche un recul de quatre cinquièmes de l’investissement locatif privé en cinq ans. Par conséquent, cette chute spectaculaire menace la production de logements. Elle compromet également l’accès au logement pour les étudiants, les salariés et l’ensemble des locataires français.
Les amendements adoptés au Sénat
Deux amendements majeurs dessinent les contours du futur statut du bailleur privé en 2026. Le premier, l’amendement n°2487, est porté par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste). Le second, l’amendement n°2414, émane du sénateur Marc-Philippe Daubresse (Les Républicains), co-auteur du rapport consacré à ce nouveau statut.
Adoptés en séance publique au Sénat jusqu’au 4 décembre, ces deux textes prévoient la possibilité d’amortir l’acquisition de biens destinés à la location. Un troisième amendement, le n°1550 déposé par Marc Sené, portait également sur les logements neufs et anciens, mais il a été largement remanié au cours des débats. Au final, les sénateurs ont validé l’essentiel des travaux des députés, tout en cherchant à renforcer le dispositif dans un cadre budgétaire particulièrement contraint par le gouvernement.
Quelles sont les conditions d’accès au statut bailleur privé 2026 ?
Logements neufs et anciens rénovés concernés
Le statut bailleur privé 2026 s’applique à tous les logements neufs sans conditions particulières. En revanche, pour les logements anciens, la réalisation de travaux est obligatoire. Plus précisément, ces travaux doivent représenter au moins 20% de la valeur du bien pour accéder au dispositif.
Cette distinction entre neuf et ancien a suscité de vifs débats parlementaires. En effet, le gouvernement craint que le dispositif soit déclaré inconstitutionnel s’il s’applique aux logements anciens. Selon l’UNIS, l’amendement gouvernemental n°2671 justifie cette exclusion. Il explique qu’il serait injuste de traiter différemment les propriétaires qui possèdent déjà des logements anciens et ceux qui en achètent de nouveaux. Toutefois, l’UNIS rejette totalement cet argument. L’organisation professionnelle demande que l’amortissement pour l’ancien soit adopté définitivement. Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, défend cette position avec force. Elle rappelle que le parc immobilier ancien représente un gisement majeur pour répondre aux besoins locatifs.
Un engagement de location de 9 ans
Pour bénéficier du statut de bailleur privé 2026, les propriétaires devront s’engager à louer leur bien pendant neuf ans. Cette durée constitue une condition incontournable pour accéder au mécanisme d’amortissement fiscal.
Initialement, l’Assemblée nationale avait adopté un amendement fixant cet engagement à neuf ans, avant qu’un sous-amendement ne le porte à douze ans. Le Sénat est finalement revenu à la version d’origine : il a confirmé le principe d’un engagement de location, mais en le stabilisant à neuf ans. Cette durée apparaît ainsi comme un point d’équilibre, conciliant l’efficacité du dispositif avec des contraintes jugées raisonnables pour les investisseurs particuliers.
Comment fonctionne l’amortissement dans le statut bailleur privé 2026 ?
Des taux d’amortissement variables
Le statut bailleur privé 2026 propose des taux d’amortissement différenciés. En effet, ces taux varient selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué.
Pour les logements neufs, le taux de base s’établit à 3,5%. De plus, ce taux peut être majoré de 1% si le loyer correspond aux critères d’un loyer “social”. Il peut même atteindre une majoration de 2% pour un loyer “très social”.
Concernant l’ancien rénové, le taux de base atteint 3%. Celui-ci bénéficie également de majorations de 0,5% et 1% selon le niveau de loyer pratiqué. Ces taux résultent d’un compromis parlementaire.
Selon Baptiste Bochart, juriste pour jedeclaremonmeuble.com, la situation est claire. “Les amendements adoptés qui ont servi de base à la discussion portaient l’amortissement de base à 5% pour le neuf, et 4% pour l’ancien. Toutefois, ils ont fait l’objet d’un sous-amendement du gouvernement. Par conséquent, ils ont été ramenés à des taux équivalents à ceux votés par les députés il y a quelques semaines.”
Le calcul de l’amortissement
L’amortissement se calcule sur 80% de la valeur du bien. Cette méthode permet de tenir compte de la part terrain non amortissable dans le prix d’acquisition total. Par ailleurs, la déduction annuelle reste plafonnée à huit mille euros par foyer fiscal.
Le gouvernement a imposé ce seuil via un sous-amendement (n°2766) adopté au Sénat. Or, les amendements parlementaires initiaux prévoyaient un plafond bien plus généreux de 12 000 euros, soit 50% de plus. En conséquence, cette réduction substantielle limite considérablement l’attractivité du dispositif pour les investisseurs. De surcroît, le plafond de déficit foncier imputable reste fixé à 10 700 euros. Ce montant n’a pas été augmenté comme envisagé initialement.
Pourquoi le statut bailleur privé 2026 suscite-t-il la polémique ?
Les sous-amendements gouvernementaux contestés
Le gouvernement a déposé trois sous-amendements seulement quelques minutes avant leur examen par les sénateurs, empêchant ainsi toute analyse approfondie de leurs conséquences.
Pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), ces ajouts de dernière minute ont vidé de sa substance une réforme pourtant présentée comme structurante. Les sous-amendements ont en effet superposé une série de contraintes :
- un taux d’amortissement abaissé de 5% à 3,5% ;
- la suppression de la possibilité de louer librement à l’ensemble des citoyens ;
- une réduction sévère du montant de déduction fiscale annuelle ;
- le maintien du plafond de déficit foncier à 10 700 euros ;
- surtout, la suppression de la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global.
La FPI estime que le gouvernement a procédé « subrepticement » et présenté « des chiffres pour le moins discutables ». Cette méthode a suscité la stupeur de l’ensemble des acteurs du logement.
Un effort d’épargne mensuel dissuasif
La FPI appuie sa critique du statut bailleur privé 2026 sur des données chiffrées issues de simulations précises. Pour l’achat d’un logement neuf de 240 000 euros destiné à la location, l’effort d’épargne mensuel explose. Ainsi, il passe d’environ 400 euros avec les seuls amendements parlementaires à près de 700 euros dans la version remaniée par le gouvernement. Une hausse de près de 75% qui rend le dispositif totalement hors de portée pour les ménages visés.
Selon la Fédération, même la première mouture du dispositif frôlait déjà les limites de la capacité d’endettement des investisseurs particuliers. La version gouvernementale, encore plus contraignante, place désormais la barre bien au-delà du raisonnable et écarte de facto les ménages auxquels le mécanisme était censé s’adresser.
Pascal Boulanger, président de la FPI, n’hésite pas à dénoncer la situation avec force. « Ce qui s’est passé dimanche soir est un déni de réalité », déclare-t-il. « On vient d’inventer un statut qui n’existe pas et qui n’existera jamais. » Et d’ajouter : « La question n’est pas de savoir si les promoteurs fermeront boutique ; le vrai sujet, c’est que les habitants ne pourront simplement pas ouvrir la porte de leur futur logement… puisqu’il ne sera jamais construit. »
Quelles conséquences pour le marché locatif français ?
Une production de logements au point mort
Dans sa version actuelle, le statut du bailleur privé 2026 ne permettra pas de relancer l’investissement locatif. C’est le constat partagé par la FPI et l’UNIS.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers ne laisse aucune place au doute : « Ce statut vidé de son contenu ne relancera pas l’investissement locatif. Il ne permettra aucun redémarrage significatif de la production neuve — qu’il s’agisse d’accession ou de logements sociaux — et n’apportera donc aucune amélioration à l’accès au logement pour nos concitoyens. »
Les données du marché confirment cette alerte. Depuis l’arrêt du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les ventes de logements destinés aux investisseurs particuliers ont été divisées par 6,5, un effondrement mesuré par rapport à une année classique.
La FPI résume cette impasse d’une formule implacable : « Tout ça pour ça : des mois de travaux, des dizaines d’auditions, un rapport parlementaire documenté et chiffré… pour aboutir à un dispositif qui ne produira pas un logement de plus. »
En définitive, cette paralysie du secteur pèse directement sur les ménages : elle prive des milliers de Français de l’accès à un logement décent.
Les revendications des professionnels
L’UNIS exige des mesures correctives radicales si le statut bailleur privé 2026 échoue dans sa forme définitive.
Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, dresse une liste de revendications alternatives. “Si, au final, nous sortons de cette longue séquence PLF sans mesure incitative pour l’ancien, alors il faudra en tirer les conséquences”, déclare-t-elle. Elle précise notamment trois mesures : “sortir les biens loués de l’assiette de l’IFI, supprimer les encadrements des loyers, plafonner les hausses de taxes foncières.”
Ces demandes visent à compenser l’inefficacité du dispositif par d’autres leviers fiscaux et réglementaires. Parallèlement, la FPI appelle “à la responsabilité du Parlement et du Premier ministre”. Elle demande que la commission mixte paritaire (CMP) rétablisse le statut tel qu’initialement conçu. De plus, l’organisation professionnelle insiste sur l’urgence de la situation. Elle évoque les conséquences dramatiques sur le PIB, les recettes de TVA et l’emploi. Enfin, elle rappelle les impacts sur le logement des étudiants et des salariés.
Quelles autres mesures fiscales pour la location ?
L’augmentation du micro-foncier
Un amendement n°1757, porté par la sénatrice Viviane Artigalas (SER) et adopté par le Sénat, relève l’abattement du régime micro-foncier à 50%, contre 30% auparavant sur les revenus locatifs bruts. Le plafond annuel de 15 000 euros de loyers reste toutefois inchangé. Cette évolution rapproche partiellement le micro-foncier du régime applicable à la location meublée de longue durée, qui bénéficie déjà d’un abattement de 50%, mais avec un plafond bien plus élevé de 77 700 euros de recettes. Au final, cette réforme représente un coup de pouce appréciable pour les petits bailleurs louant des logements nus.
La fin du déficit foncier imputable sur le revenu global
Le statut bailleur privé 2026 prévoit la disparition totale de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Jusqu’ici, ce mécanisme offrait aux propriétaires louant un logement vide la possibilité de déduire leur déficit lorsqu’un excédent de charges déductibles dépassait les loyers perçus. Cette déduction pouvait atteindre 10 700 euros par an, voire 21 400 euros en cas de travaux améliorant la performance énergétique. Un sous-amendement n°2766, proposé par le gouvernement et adopté par le Sénat, entérine cette suppression. L’objectif affiché est de limiter les stratégies de suroptimisation fiscale.
Baptiste Bochart, juriste pour jedeclaremonmeuble.com, explique : “L’idée, pour les rédacteurs de ce sous-amendement, est d’éviter que la déduction de l’amortissement ne permette à des loueurs d’augmenter la part de leur déficit imputable sur le revenu global.” En définitive, cette mesure constitue un durcissement majeur et inattendu de la fiscalité locative. Elle pénalise particulièrement les bailleurs réalisant des travaux de rénovation énergétique.
