L’annonce de la fin du dispositif Pinel pour 2024 a provoqué une onde de choc parmi les ménages modestes. Ce mécanisme, pilier de l’investissement immobilier, a permis à de nombreux foyers de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine. Alors que cette échéance approche, les investisseurs s’interrogent sur les répercussions futures. Angelys Group, expert en restauration immobilière, propose déjà des alternatives comme la loi Malraux et le Déficit Foncier. Cependant, la question demeure. Quelles seront les solutions durables pour ceux qui comptaient sur le Pinel pour alléger leur fiscalité tout en contribuant au dynamisme du marché neuf ou ancien ? Ce pivot majeur impose une réflexion sur les stratégies d’investissement immobilier à adopter dans les années à venir.
Sommaire :
- Maximiser les avantages du dispositif Pinel avant 2024
- Le Déficit Foncier comme alternative au dispositif Pinel
- Optimisation fiscale avec la Loi Malraux : l’atout des petits lots
Maximiser les avantages du dispositif Pinel avant 2024
Comprendre le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière, offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition d’un bien neuf. Cette réduction varie selon la durée d’engagement locatif choisie :
- 10,5 % pour 6 ans,
- 15 % pour 9 ans,
- 17,5 % pour 12 ans en 2023.
En 2024, ces taux baisseront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %.
Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur doit respecter plusieurs critères :
- Le bien immobilier doit se trouver dans une zone tendue (zones Abis, A ou B1).
- Le loyer demandé doit être environ 20 % inférieur aux loyers du marché local.
- Le logement doit être loué nu et servir de résidence principale, avec la possibilité de louer à ses enfants à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal.
Ces conditions garantissent que le dispositif cible bien les zones à forte demande locative et favorise l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.
Les variants du Pinel : Classique et Plus
D’une part, le Pinel classique voit ses taux de réduction diminuer en 2024. Une baisse qui incite les investisseurs à se positionner rapidement pour optimiser leur gain fiscal. En 2024, le taux de réduction passe à 9 % pour un engagement de location de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
D’autre part, le Pinel Plus, introduit en 2023, maintient des taux attractifs de 12 %, 18 % et 21 % pour les mêmes durées locatives.
Cependant, pour accéder à ces taux, le logement doit répondre à des critères spécifiques :
- Se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
- Respecter des standards élevés en termes de performance énergétique et environnementale.
- Offrir une qualité d’agencement supérieure.
Ces exigences reflètent une volonté de promouvoir un habitat durable et de qualité dans des zones stratégiques pour le développement urbain.
> Consultez notre article sur : “Investissement locatif : qui pourra bénéficier de la Pinel Plus en 2023 ?”
Le Déficit Foncier comme alternative au dispositif Pinel
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
Le déficit foncier se révèle comme un levier fiscal majeur, surtout en vue de la cessation du dispositif Pinel. Ce mécanisme autorise les investisseurs à déduire de leur revenu global les coûts engendrés par la rénovation d’un bien immobilier ancien. Ainsi, ce procédé réduit directement l’impôt sur le revenu. Ce qui constitue une incitation considérable pour l’acquisition et la valorisation de biens nécessitant des travaux. Toutefois, la condition fondamentale à respecter est que le bien immobilier visé par l’investissement soit destiné à l’habitation.
- Liberté géographique. Contrairement au Pinel, le déficit foncier ne restreint pas les investisseurs à des zones spécifiques. De fait, il ouvre la porte à des opportunités sur l’ensemble du territoire français.
- Avantages fiscaux. Il offre un cadre fiscal particulièrement avantageux. D’autant plus qu’il n’est pas assujetti au plafond des niches fiscales habituellement fixé à 10000 €. Ce qui le rend attractif pour les contribuables les plus imposés.
Les avantages prolongés du dispositif Pinel
Bien que le dispositif Pinel s’achève, il est encore temps pour les investisseurs d’exploiter ses bénéfices. Cependant, il est essentiel de s’orienter vers des alternatives viables, telles que le déficit foncier, qui présente des avantages non négligeables :
- Imputation des charges sur le revenu global. Jusqu’à 10700 € du déficit peuvent être imputés sur le revenu global. Et, le surplus peut s’amortir sur les revenus fonciers pendant dix ans.
- Travaux de rénovation énergétique. Si des travaux dans ce domaine sont entrepris, le plafond d’imputation peut s’élever à 21400 €. Ce qui renforce l’intérêt pour les propriétaires engagés dans la transition énergétique.
En somme, le déficit foncier se positionne comme une solution durable et efficace pour les investisseurs immobiliers, en offrant une perspective de valorisation patrimoniale avec une fiscalité allégée, voire nulle pendant une décennie. Une alternative de poids à la réduction d’impôt offerte par le Pinel, à considérer sérieusement dans toute stratégie d’investissement immobilier.
> Consultez notre article sur : “Déficit foncier : quelle stratégie adopter dans le cadre de la loi Pinel ?”
Optimisation fiscale avec la Loi Malraux : l’atout des petits lots
Les bénéfices de la Loi Malraux
La loi Malraux se présente comme un dispositif fiscal stimulant la rénovation du patrimoine immobilier historique de la France. Elle cible spécifiquement les biens situés dans des zones protégées et réglementées pour leur valeur historique et culturelle. Citons, par exemple :
- Secteurs Sauvegardés avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV),
- Quartier anciens dégradés (QAD),
- Nouveaux programmes national de renouvellement urbain (NPNRU),
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
En mettant l’accent sur ces zones, le dispositif favorise la conservation du patrimoine urbain et le maintien de l’esthétique architecturale.
- Réduction d’impôt significative. Les travaux engagés bénéficient d’une réduction d’impôt de 30 % si le montant est inférieur à 400 000 € sur 4 ans. Hors SPR avec PVAP où le taux est de 22 %.
- Absence de plafonnement du prix au m². Contrairement au déficit foncier et au dispositif Pinel, la loi Malraux n’encadre pas le prix au mètre carré. Ce qui offre une grande liberté sur le choix du bien.
- Emplacement de choix. Les biens éligibles sont situés en cœur de ville. Là, où la demande locative est forte. Et, cela -, en raison de la qualité de l’emplacement et de la restauration complète des biens.
- Flexibilité locative. La loi Malraux ne plafonne pas les loyers, contrairement au dispositif Pinel. Ce qui offre une latitude appréciable dans la gestion locative du bien.
Conditions et engagements de la Loi Malraux
Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, deux impératifs légaux doivent être respectés :
- Interdiction de location familiale. Il est proscrit de louer le bien à un membre de sa famille, assurant ainsi une neutralité dans l’application du dispositif.
- Durée minimale de location. La location nue doit être garantie pour un minimum de 9 ans. Ce qui assure un engagement à long terme dans la valorisation patrimoniale.
En synthèse, la loi Malraux offre une opportunité unique d’allier avantage fiscal et investissement patrimonial. Tout particulièrement pour ceux qui valorisent l’esthétique et l’histoire des centres-villes. Avec l’approche de la fin du dispositif Pinel, les dispositifs comme la loi Malraux et le déficit foncier émergent comme des alternatives solides.
