L’assurance d’une transaction immobilière repose solidement sur la garantie financière immobilière, un bouclier protecteur pour les parties impliquées. Le récent arrêt de la Cour de Cassation, en date du 13 juillet 2023, s’est penché avec minutie sur ce sujet. Il souligne ainsi son rôle indispensable dans le cas délicat d’un détournement de fonds par un syndic de copropriété. Cet éclairage judiciaire nous enseigne que la garantie financière n’est pas qu’une simple formalité, mais une mesure de sécurité essentielle. Puisqu’elle garantit que les fonds des copropriétaires sont bien gardés.
La prise en charge des détournements par la garantie financière immobilière
La garantie financière immobilière joue un rôle de premier plan en cas de fraude au sein des syndics de copropriété. En effet, elle assure la couverture des fonds en cas de malversations. Tel que l’illustre le cas de cette agence immobilière confrontée à un détournement de fonds par un employé.
En effet, les agences immobilières qui opèrent en tant que syndics se protègent par deux types principaux de garanties :
- Une garantie financière immobilière. Cette protection est requise pour les professionnels menant des transactions spécifiques sur des biens immobiliers et commerciaux. Et, cela, conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.
- Une assurance responsabilité civile auprès d’un assureur. Elle couvre d’autres types de risques liés à leur activité professionnelle.
Après la découverte du détournement, la procédure standard implique la déclaration du sinistre aux assurances. Elle a donc procédé à une double déclaration de sinistre. C’est-à-dire, à la fois à sa compagnie d’assurance responsabilité civile et à sa garantie financière.
Malgré une mise en demeure, l’agence immobilière n’a pas donné suite à des demandes de remboursement. Elle s’est vue placée en liquidation judiciaire par le Tribunal de Commerce de CHAMBÉRY. La dette due au syndicat des copropriétaires a été reconnue de manière irrévocable par le juge-commissaire.
Face à cette situation, le syndicat des copropriétaires a initié une démarche d’urgence auprès du Juge des référés. L’objectif était d’obtenir une provision correspondant au montant dû par l’agence immobilière, s’élevant à 231 267,22 €.
La garantie financière immobilière en premier rempart : décision de la Cour d’Appel de Chambéry
La Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CGEC), ayant accordé sa garantie financière à l’agence immobilière, a avancé que la créance était trop contestée pour être traitée en référé.
En cela, la CGEC a soutenu que la garantie financière immobilière, bien que souscrite obligatoirement par l’agent immobilier, ne pouvait être activée en cas de manquement dudit professionnel résultant de fautes de gestion. Ces fautes relèveraient, selon elle, uniquement de la responsabilité civile. Et, donc du champ d’application de l’assurance responsabilité civile.
Face à cette argumentation, le garant financier a considéré que c’était à l’assureur de responsabilité civile de prendre en charge les paiements dus aux détournements de fonds. Cette divergence entre le garant et l’assureur pourrait-elle entraver la résolution rapide de l’affaire et le paiement au syndicat des copropriétaires ?
La Cour d’Appel de CHAMBÉRY, dans sa décision du 8 février 2022, a rejeté la requête de CGEC pour un sursis à statuer. Ainsi, elle a statué que le garant financier devait verser les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires à titre provisionnel.
Réponses juridiques aux détournements : de la condamnation à la confirmation
L’instance judiciaire, représentée ici par le Tribunal de commerce de Chambéry, a statué en faveur des copropriétaires lésés. Dès lors, il impose à la société garante le paiement d’une somme provisionnelle. Malgré l’appel de cette décision, la Cour d’Appel et subséquemment la Cour de Cassation ont confirmé cette obligation. Ces deux juridictions mettent ainsi en évidence l’absence de contestation sérieuse de la part de la société garante.
La Cour de Cassation a validé la décision de la Cour d’Appel de CHAMBERY (13 juillet 2023, n° 22-14.535), soulignant que l’organisme garant doit couvrir toutes les créances issues de transactions relevant de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.
Pour le syndicat des copropriétaires, il suffit de démontrer que la dette est incontestable, disponible immédiatement et due, sans égard pour les raisons du défaut de paiement.
Une fois l’obligation de paiement de l’agence immobilière établie et son incapacité à payer confirmée, la justice n’a pas à se pencher sur d’éventuelles fautes de gestion de la part de l’agent immobilier.
L’article 835 du Code de Procédure Civile et le Référé Provision
Cette décision de la Cour de Cassation réaffirme l’importance de l’article 835 du Code de procédure civile dans le contexte du référé provision. Cet article stipule clairement que pour qu’une provision soit accordée, l’obligation de paiement ne doit pas être sérieusement contestable, condition remplie dans le cas présent.
Conséquences pour les syndics et les garanties financières
La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 juillet 2023, référencé n° 22-14.535, a statué de façon claire. Elle a établi que la garantie financière immobilière couvre toute réclamation liée à des fonds remis en gestion au syndic. Dès lors que la dette est certaine, liquide et exigible, cette garantie prend effet. Elle s’applique indépendamment des causes du manquement du syndic. Ceci inclut les cas de détournement de fonds par un employé.
Ainsi, malgré les détournements effectués par un salarié, la garantie financière immobilière demeure opérante. La responsabilité civile du syndic pourrait certes être engagée, mais elle ne fait pas obstacle à l’utilisation de la garantie financière. Le syndicat des copropriétaires a donc la faculté de réclamer une provision. Cela permet le recouvrement des sommes indûment absentes.
L’arrêt rendu est révélateur de la distinction claire entre les devoirs de la société offrant la garantie financière et ceux de l’assureur en charge de la responsabilité civile. Les critères d’activation de la garantie financière immobilière sont clairs et distincts de la responsabilité civile professionnelle. En cela, le syndicat des copropriétaires n’est pas affecté par le différend entre le garant et l’assureur de responsabilité civile professionnelle.
