Certains investisseurs dans l’immobilier ancien s’interrogent sur la stratégie à adopter dans le cadre de la loi Pinel et Pinel ancien. En effet, dès 2023, les taux de réduction d’impôts seront modifiés. La baisse sera de 0,25 % par an pendant 9 ans, soit une réduction de 2,25 %. Pour autant, des solutions fiscales optimisées au déficit foncier existent pour les investisseurs amateurs de vieilles pierres. C’est ce que nous démontrent les experts d’Angelys Group.
Rappel de la loi de finances 2021 et du dispositif Pinel
La Loi de finances 2021 a prorogé le dispositif « Pinel » jusqu’au 31 décembre 2024. Mais, elle a instauré une diminution successive et progressive du taux de la réduction d’impôt. Et, cela, pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023.
Pour rappel, la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables au titre du dispositif Pinel varie selon la durée de l’engagement de location du bien :
- 12 % pour 6 ans,
- 18 % quand la durée est de 9 ans,
- 21% pour 12 ans.
À partir du 1er janvier 2023, les taux baissent :
- 10,5 % pour 6 ans,
- 15% pour 9 ans,
- 17,5 % pour 12 ans.
Certes, il y a des exceptions à cette diminution de taux. Toutefois, elles ne s’appliquent pas à l’immobilier ancien. C’est le cas, par exemple, d’une surface minimale par typologie, de la présence d’un espace extérieur ou d’une double exposition à partir du T3.
Déficit foncier : pourquoi investir dans le Pinel ancien ?
L’investissement en Pinel ancien optimise votre déficit foncier. En effet, ces deux régimes fiscaux vont coexister par la nature des travaux entrepris. Alors, comment fonctionne cette « cohabitation » ? Le prix d’acquisition du lot et une partie des travaux seront éligibles à la réduction Pinel. Ce sont le plus souvent les travaux des parties privatives intérieures, celles qui ne sont pas décentes au moment de l’acquisition.
L’autre partie des travaux sera éligible au régime du déficit foncier. Ce sont les travaux d’entretien et de réparation des parties communes.
Qu’est-ce que cela implique ? Les dépenses éligibles au titre du déficit foncier ne sont pas limitées par le plafond global de l’avantage Pinel de 300 000 euros. De même, le prix d’acquisition n’est pas limité à 5500 par m2 comme pour la loi Pinel.
À noter : l’avantage lié au déficit foncier est obtenu immédiatement au titre de l’année de décaissement. Ainsi, il n’est pas reporté à l’année d’achèvement des travaux comme c’est le cas pour le régime Pinel.
Enfin, soulignons que le levier fiscal est plus intéressant que celui de l’avantage Pinel. Puisque les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2 % (TMI à 45 % + prélèvements sociaux au taux de 17,2 %).
Le dispositif Denormandie simple ou optimisé au déficit foncier
Toujours en vigueur, le dispositif Denormandie s’applique dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien avec travaux destiné à la location. Ainsi, il ouvre droit à une réduction d’impôt de 12, 18 à 21% du prix de revient de l’investissement. Il faudra donc considérer le coût de l’achat, les frais d’acquisition et les travaux dans la limite de plafonds et de certaines conditions.
Notons que les logements décents qui feront l’objet de travaux de rénovation pourront être éligibles au dispositif Denormandie. Par contre, ils ne seront pas éligibles au dispositif Pinel ancien.
Précisons que la restauration complète de l’immeuble n’est pas obligatoire. Toutefois, le montant des travaux de rénovation ou de transformation doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération.
Des conditions à respecter
Le dispositif Denormandie concerne les logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat du centre-ville est particulièrement marqué. Mais, il peut aussi s’appliquer dans des villes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.
Par ailleurs, il faut respecter un délai d’achèvement des travaux. À savoir le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien. De plus, l’immeuble doit être acquis en pleine propriété. L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans selon le taux de réduction souhaité.
S’agissant des plafonds à respecter, la réduction d’impôt s’applique au maximum à deux logements par année d’imposition. La réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un double plafond :
- prix de revient global de l’investissement de 300 000 euros,
- prix d’acquisition du foncier + montant des travaux de réhabilitation qui ne peut pas dépasser 5 500 euros/m2.
Enfin, la réduction Denormandie entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, soit. 10 000 euros/an. En optant pour le dispositif Denormandie optimisé au déficit foncier, l’investisseur peut, comme dans le cadre du Pinel ancien, bénéficier d’avantages supplémentaires.
