La loi Pinel : réduction d’impôt pour les investisseurs dans l’immobilier locatif

La loi Pinel : réduction d’impôt pour les investisseurs dans l’immobilier locatif

La loi Pinel s’adresse aux particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Avec ce dispositif, ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. Néanmoins, ils doivent remplir certaines conditions. Ils sont dans l’obligation d’acquérir un logement neuf en vue de le mettre en location. Les conditions d’application de la loi Pinel diffèrent en France métropolitaine et en outremer.

Loi Pinel : les différentes zones concernées

Depuis le 1er janvier 2019, ce dispositif est complémentaire à celui de la loi Denormandie. Un dispositif destiné à soutenir l’investissement locatif dans l’ancien. En effet, l’État a apporté quelques modifications à la loi Pinel. Elles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Aussi, seuls les logements dans les bâtiments destinés à l’habitation collective sont éligibles à ce dispositif. Ces derniers se situent dans les zones concernées par le contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). De même, la loi Pinel est désormais valable dans les zones considérées comme tendues. Cela concerne les opérations de construction ou d’acquisition réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

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Les zones couvertes par le CRSD désignent des villes qui ont subi la fermeture de sites militaires. Elles ont alors signé un accord avec l’État. Quant aux zones tendues, elles font référence aux territoires où l’offre de logement est inférieure à la demande. Cependant, la loi Pinel s’applique uniquement dans les habitats des zones A, A bis et B1. Elle est également valable dans les zones B2 et C sous certaines conditions. Notamment lorsque la délivrance du permis de construire date d’avant le 31 décembre 2017 et que l’acte d’acquisition date d’avant le 15 mars 2019.

Loi Pinel : les contribuables éligibles

L’éligibilité à la loi Pinel dépend du respect de plusieurs conditions. En premier lieu, le logement neuf doit répondre aux exigences légales en termes de performances techniques. Cette clause concerne également l’habitat réhabilité. Dans tous les cas, il doit se trouver dans une des zones définies par la loi.

Par ailleurs, l’acquéreur s’engage à le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans (en non meublé). Le locataire doit en faire sa résidence principale. Le gouvernement définit le plafond du loyer en vigueur dans chaque zone. Il est généralement inférieur à celui appliqué sur le marché, à hauteur de 20 %.

Loi Pinel - Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Source : https://www.economie.gouv.fr/

Quant aux ressources des locataires, ils doivent être inférieurs au plafond indiqué dans le décret.

Loi Pinel - Ressources annuelles maximum du locataire (revenu fiscal de référence de 2019) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2021 - Métropole
Source : https://www.economie.gouv.fr/

Loi Pinel : les types d’investissement concernés

La loi Pinel s’applique exclusivement à certains types d’investissement immobilier.

Pour les transactions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024

Cela concerne l’achat ou la construction de tout logement neuf ou en cours d’achèvement. Les biens immobiliers réhabilités sont également éligibles. À noter, la loi Pinel s’applique aussi aux bâtiments transformés en logement.

Pour les transactions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024

La Loi Pinel est valable dans les communes qui requièrent une réhabilitation des logements en centre-ville. L’arrêté du 26/3/2019 définit la liste des zones concernées par cette clause. De sorte que les travaux de rénovation représentent au moins un quart du prix total de l’opération. Il en va de même pour les signataires de la convention ORT ou Opération de revitalisation du territoire.

Pour les transactions effectuées à partir du 1er janvier 2021

La loi Pinel s’applique uniquement aux logements sis dans un bâtiment d’habitation collectif.

Outre cela, la performance énergétique constitue un autre facteur d’éligibilité à prendre en considération. De plus, l’achèvement des logements neufs en construction doit respecter le délai imposé par la loi. Il est de 30 mois pour les nouvelles constructions, à partir de l’obtention du permis de construire. Le même délai s’applique aux logements en état de futur achèvement (VEFA) suivant la signature de l’acte de vente authentifiée.

Enfin, la loi Pinel indique le délai des travaux de réhabilitation. Il commence le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du local ou du logement.

Le montant de réduction d’impôt du dispositif Pinel

Le calcul de la réduction d’impôt se base sur le prix de revient du logement neuf. Il en va de même pour l’habitat en état de futur achèvement (VEFA).

Le prix inclut le coût du logement ainsi que tous les frais relatifs à son acquisition :

  • honoraires de notaire,
  • commissions versées aux intermédiaires,
  • droits d'enregistrements, etc.

À noter, l’avantage fiscal de la loi Pinel est réparti sur la durée de location.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le pourcentage de réduction d’impôt est de :

  • 12 % sur 6 ans.
  • 18 % sur 9 ans.
  • 21 % sur 12 ans.

En 2023, le pourcentage de réduction sera de :

  • 10,5 % sur 6 ans.
  • 15 % sur 9 ans.
  • 17,5 % sur 12 ans.

En 2024, le pourcentage de réduction sera de :

  • 9 % sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans
  • 14 % sur 12 ans.

Chaque investisseur se voit la possibilité d’acheter deux logements par an. La loi Pinel impose un prix plafond de 5 500 € par m2 sans dépasser 300 000 € pour chaque logement. Le ministère de la Cohésion des territoires a mis au point un simulateur. Il rend plus simple le calcul de la réduction d’impôt ainsi que toutes les conditions d’éligibilités.

Les démarches à suivre pour bénéficier de l’avantage fiscal

Le propriétaire investisseur doit fournir un dossier complet pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Pinel. En effet, la demande doit avoir lieu au cours de l’année d’acquisition ou de l’achèvement du logement. D’ailleurs, le même principe s’applique aux travaux de réhabilitation.

Mentionnons que le dossier doit inclure la déclaration des revenus et la copie du bail. Il en va de même pour la note annexe de la 2044 EB ou du BOI-LETTRE-000013. Outre cela, il est indispensable d’y ajouter une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition des locataires.

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