Le décret n°2023-297 du 21 avril 2023 officialise le doublement du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global pour la période 2023-2025. Cette mesure vise à inciter la rénovation énergétique des “passoires thermiques” et apporte des conditions supplémentaires pour en bénéficier. Angelys Group, un acteur clé dans la restauration d’immeubles anciens associés à des dispositifs fiscaux, analyse en détail toutes les implications de cette opportunité fiscale pour les propriétaires bailleurs.
Sommaire :
- Déficit foncier : un nouveau plafond rehaussé à 21 400 euros
- Des conditions spécifiques pour encourager la rénovation énergétique
- Bénéficier de ce nouveau seuil fiscal du déficit foncier : rappel des différentes obligations
- Déficit foncier : des critères supplémentaires pour garantir la qualité des travaux
- Doublement du plafond du Déficit Foncier : pourquoi est-ce une opportunité pour les investisseurs ?
Déficit foncier : un nouveau plafond rehaussé à 21 400 euros
Depuis 1993, la loi Balladur encourage l’investissement locatif à travers le dispositif fiscal du Déficit Foncier. En effet, cette mesure permet aux propriétaires bailleurs de déduire une partie des dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration de leur location vide de leur revenu global imposable.
Jusqu’à présent, le plafond était fixé à 10 700 euros par an. Avec, en plus, la possibilité de reporter l’excédent sur le revenu global de l’année suivante pendant 10 ans. Toutefois, une évolution majeure vient d’être introduite pour les années 2023-2025. Puisque ce seuil est doublé et rehaussé à 21 400 euros annuels.
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Des conditions spécifiques pour encourager la rénovation énergétique
Déficit foncier : un nouveau plafond rehaussé à 21 400 euros
Cette augmentation du plafond d’imputation du déficit foncier est étroitement liée à la rénovation énergétique des logements qualifiés de “passoires thermiques”. Notons que ces biens, classés en catégories énergétiques E, F ou G, sont parmi les plus énergivores.
Ainsi, pour bénéficier de cette incitation fiscale, les propriétaires devront effectuer des travaux de rénovation énergétique. Et, cela en vue d’améliorer la performance énergétique de leurs logements.
L’objectif est clair : faire passer ces biens au minimum en classe énergétique D, conformément à la loi “Climat & Résilience”. À partir de 2025, la mise en location des biens classés G sera interdite, suivie par les biens classés F dès 2028.
Bénéficier de ce nouveau seuil fiscal du déficit foncier : rappel des différentes obligations
Avec l’entrée en vigueur du nouveau seuil fiscal, il est essentiel de connaître les différentes obligations auxquelles les propriétaires bailleurs doivent se conformer. Outre le fait que seules les dépenses liées à la rénovation énergétique sont considérées, voici un rappel des principaux critères à respecter :
Travaux d’économie d’énergie spécifiques
Les travaux éligibles sont soit des :
- améliorations ponctuelles visant à accroître la performance énergétique,
- rénovations globales permettant d’atteindre une économie d’énergie d’au moins 35 % par rapport à la consommation initiale du logement.
Durée minimale de location de 3 ans
Le bien doit être loué pendant une période minimale de 3 ans à partir de l’année d’imputation du Déficit Foncier. Il faut donc s’engager sur cette durée pour pouvoir bénéficier pleinement de l’avantage fiscal.
Période de paiement des dépenses liées à la performance énergétique
Les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique seront réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Il est essentiel de respecter cette période pour être éligible au nouveau seuil fiscal.
Atteindre une classe énergétique A, B, C ou D
Le logement concerné doit atteindre au plus tard le 31 décembre 2025 une classe énergétique A, B, C ou D. Ainsi, les travaux seront réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien et atteindre ce niveau requis.
Certification du changement de classe énergétique
Le propriétaire doit fournir une attestation du changement de classe énergétique en effectuant deux diagnostics de performance énergétique (DPE). Un avant les travaux et un après les travaux. Cette certification doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2025.
En respectant ces obligations, les propriétaires bailleurs pourront pleinement bénéficier de l’incitation fiscale du déficit foncier et maximiser les avantages offerts par le nouveau seuil fiscal.
Déficit foncier : des critères supplémentaires pour garantir la qualité des travaux
Suite à la publication du décret, des exigences complémentaires sont à estimer pour garantir la qualité des travaux de rénovation énergétique. Voici les principaux critères à observer :
Audit énergétique préalable pour les travaux de performance énergétique globale
Lorsque les travaux réalisés visent à atteindre une performance énergétique globale, un audit énergétique doit être réalisé au préalable. Ce diagnostic doit être effectué soit par :
- un prestataire titulaire du label de qualité “RGE” (Reconnu Garant de l’Environnement), un architecte spécialement formé à la réalisation de ces audits.
Cette mesure vise à s’assurer de l’efficacité des travaux entrepris pour améliorer la performance énergétique du logement.
Faire appel à des entreprises titulaires du signe de qualité “RGE” pour les travaux
Pour bénéficier de l’incitation fiscale liée au nouveau seuil fiscal, des entreprises “RGE” doivent réaliser les travaux. Ce label garantit le professionnalisme et les compétences des entreprises en matière de rénovation énergétique. Faire appel à ces professionnels qualifiés contribue à assurer la qualité des travaux effectués.
Doublement du plafond du Déficit Foncier : pourquoi est-ce une opportunité pour les investisseurs ?
La location des logements les plus énergivores sera rapidement interdite. Dans ce contexte, le doublement du Déficit Foncier représente une réelle opportunité pour les investisseurs immobiliers. En effet, cette mesure offre plusieurs avantages aux propriétaires bailleurs soucieux de rentabiliser leur patrimoine tout en contribuant à la transition énergétique.
Déduction des dépenses de rénovation des revenus imposables
Grâce au doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus imposables, dans la limite de 21 400 euros par an, les dépenses liées aux travaux de rénovation énergétique. En cela, cette déduction fiscale constitue un avantage financier significatif. Elle leur permet de réduire la charge fiscale et d’optimiser la rentabilité de l’investissement locatif.
Mécanisme du déficit foncier et report d’une année sur l’autre
En plus de la déduction des dépenses de rénovation, les propriétaires bénéficient du mécanisme du déficit foncier. Ce dispositif permet de reporter d’une année sur l’autre l’excédent de déficit. Ils échappent ainsi au plafonnement global des niches fiscales. C’est pourquoi, cette plus grande souplesse dans la gestion fiscale contribue à optimiser les économies d’impôt pour les investisseurs immobiliers.
Valorisation écologique et plus-value patrimoniale
De plus, en réalisant des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires bailleurs renforcent la valeur écologique de leur bien immobilier. À cet effet, cette amélioration de la performance énergétique répond aux enjeux environnementaux. Mais, elle offre également une plus-value patrimoniale pérenne.
D’ailleurs, les locataires recherchent de plus en plus des logements rénovés et économes en énergie. Ce qui peut se traduire par des loyers plus attractifs et une valorisation accrue du bien sur le marché immobilier.
Le doublement du Déficit Foncier constitue donc une opportunité stratégique pour les investisseurs immobiliers. Ce dispositif leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. De plus, ils rentabilisent leur investissement locatif et valorisent leur patrimoine tout en contribuant à la transition énergétique.
